창원지방법원 2026타경10354. 거제시 문동동에 있는 거제센트럴푸르지오 113동 402호, 전용 84.9106㎡ 아파트입니다. 2018년 준공된 1,164세대 단지의 25층 건물 중 4층에 자리합니다. 소유자 김혜영은 2023년 2월 매매를 원인으로 소유권을 취득했으며, 등기부에 기재된 당시 거래가액은 255,000,000원입니다. 같은 날 한화생명보험주식회사 명의로 채권최고액 152,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 김지아의 주택임차권등기, 롯데카드 가압류, 한화생명보험의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 근저당권은 한국자산관리공사로 이전된 등기가 확인되지만, 최초 근저당 설정일인 2023.02.10이 말소기준권리의 기준입니다. 임차인의 전입일은 그 이후이므로 제공된 권리관계상 대항력은 없습니다. 따라서 경매로 소멸하는 후순위 권리를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.

그런데 권리보다 더 중요한 문제가 있습니다. 감정가 205,000,000원이 최근 시장에서 형성된 가격보다 높다는 점입니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 실거래 평균은 197,666,666원이고, 가장 최근인 2026년 10월 거래는 190,000,000원입니다. 신건에서 감정가 그대로 낙찰받는다면 가격 경쟁력을 확보했다고 보기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

등기부의 소유권 흐름을 살펴보면, 2018년 아시아신탁주식회사 명의의 소유권보존 및 신탁등기가 있었고 해당 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 2019년 중원종합건설주식회사와 주식회사대우건설을 거쳐, 2023년 김혜영에게 소유권이 이전됐습니다.

매수인이 주목할 권리는 을구 2번 김지아의 주택임차권등기입니다. 보증금은 118,000,000원으로 확인되지만, 전입 및 점유개시일이 2023.04.21로 말소기준일인 2023.02.10보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석 결과상 대항력 없는 후순위 임차권으로, 매수인에게 보증금이 승계되는 것으로 보지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 예상 인수 0원

김지아의 임차권등기에는 최초 확정일자 2023.04.21이 기재됐으나, 2025.08.08 경정등기로 확정일자가 2025.08.07로 변경됐습니다. 을구 2-2번은 기존 임차권의 경정등기이며 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 배당요구 신고일은 2025.04.22입니다.

특히 아래 예상배당표에는 임차권자 김지아에 대한 배당이 별도로 반영되지 않았습니다. 따라서 예상 잔여액이 실제로 모두 소유자에게 돌아간다고 확정할 수 없습니다. 배당의 불확실성과 매수인의 권리 인수는 별개의 문제입니다.

감정평가 당시에는 이해관계인이 부재해 내부 조사가 불가능했고, 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 대항력이 없다는 판단과 별개로 실제 점유자, 내부 상태 및 인도 가능성은 입찰 전에 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격이 최근 평균의 103.7%

거제센트럴푸르지오의 동일 면적대인 전용 84.91㎡ 최근 실거래 12건입니다. 2026년 3월부터 10월까지 거래가 포함되어 있으며, 최근 12개월 평균은 197,666,666원입니다. 신건 최저가 205,000,000원은 이 평균보다 7,333,334원 높은 가격입니다.

실거래 가격은 185,000,000원부터 217,000,000원까지 분포합니다. 같은 면적이라도 층과 개별 상태에 따라 거래가 차이가 있습니다. 다만 중요한 것은 최근에 실제 성사된 가격입니다. 2026년 10월 최신 거래가 190,000,000원이고, 9월에는 185,000,000원과 186,000,000원 거래가 확인됩니다.

최근 거래들이 과거 고가 거래보다 낮은 구간에 형성되어 있다는 점에서 가격 약세 가능성을 경계해야 합니다. 다만 이 표본만으로 전체 시장의 지속적인 하락 추세가 확정됐다고 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 최저가 205,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 거래가보다도 높으므로, 신건 가격에 저렴하다는 평가를 부여할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)

위 배당 추정은 집행비용 3,670,000원과 근저당 채권최고액 152,400,000원, 롯데카드 가압류 청구액 24,047,046원을 반영한 계산입니다. 김지아의 임차보증금 배당과 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여액 24,882,954원은 확정 배당금이 아니며, 근저당권 이전에 따른 실제 배당권자 및 채권액도 확인이 필요합니다.

⑤ 회차별 가격과 미배당 위험

현재 신건부터 유찰을 가정한 회차별 가격 및 배당 추정입니다. 후순위 임차권의 예상 인수액은 각 회차 모두 0원이지만, 매각가격이 내려가면 채권자에게 돌아갈 배당금과 미배당 채권 규모가 달라집니다.

회차별 미배당액은 제공된 채권자 배당 추정에 따른 값으로, 임차권자 배당 및 조세 등을 추가 반영한 최종 배당액과 다를 수 있습니다. 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 유찰 여부를 의미하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 문동동 소재 삼룡초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재하는 지역이며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권의 토지는 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 화강석붙임·몰탈위 페인팅 등, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시 창호로 기재되어 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방 관련 설비가 설치되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역에 해당하며, 주거용지와 녹지용지 및 중로1류 관련 제한이 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 사항도 확인됩니다. 토지의 공시지가는 917,400원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장 조사 시 관계인이 없어 내부를 확인하지 못했으므로 실제 관리상태나 수선 필요 여부는 별도 점검 대상입니다.
• 환금성. 1,164세대 규모의 단지로 동일 면적 실거래가 확인됩니다. 그러나 최근 거래가격이 185,000,000원부터 217,000,000원까지 분포하고 최신 거래는 190,000,000원이므로, 경매 취득 후 재매각을 고려한다면 가격 경쟁력 확보가 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 상한 재검토. 현재 최저가 205,000,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 높습니다. 4층이라는 층별 조건과 내부 상태를 고려해 신건 가격으로 응찰할 필요가 있는지 다시 판단해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 김지아의 임차보증금은 118,000,000원입니다. 후순위로 예상 인수액은 0원이지만 2025.08.08 확정일자 경정등기와 배당요구 내용은 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 임차인 배당 검증. 예상배당표에는 김지아에 대한 배당이 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 대조하여 임차권의 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 최초 근저당권자는 한화생명보험주식회사이나 2026.08.20 한국자산관리공사로 근저당권 이전등기가 있습니다. 실제 채권 귀속과 경매절차상 채권자 관계를 확인해야 합니다.
• 실제 점유 및 명도. 내부 조사가 이루어지지 않았습니다. 임차권등기상 대항력이 없더라도 실제 점유 상황에 따라 인도명령, 점유 해소 및 이사 협의에 필요한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가는 외부 관찰, 인근 주민 탐문 및 관련 공부를 토대로 통상적인 상태를 전제로 이루어졌습니다. 내부 수선 필요 여부를 확인하지 못한 위험을 입찰가격에 반영해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 관리비 체납 여부와 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관련 비용을 확인하세요.
• 유찰 후 시세 재점검. 1회 유찰 시 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원이라는 가격 시나리오가 있으나, 실제 유찰과 후속 매각조건은 확정되지 않았습니다. 다음 입찰을 검토할 때 최신 거래가격을 다시 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료의 최신 내용을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 안전, 가격은 보류”

거제센트럴푸르지오 113동 402호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 임차권·가압류가 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 김지아의 보증금은 118,000,000원이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 제공된 권리관계상 매수인에게 승계될 보증금은 없습니다. 다만 임차권의 경정등기, 배당 미산정 및 실제 점유 문제는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 205,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 197,666,666원의 103.7%입니다. 최신 실거래 190,000,000원과 비교하면 15,000,000원 높은 금액입니다. 이 가격에서는 경매 특유의 할인 효과를 기대하기 어렵습니다.

결론은 권리 인수 부담은 낮지만 신건 입찰 매력은 제한적이라는 것입니다. 임차권 관련 배당과 내부 상태를 확인하면서 유찰에 따른 가격 조정 여부를 지켜보는 편이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수액보다 최근 시세에 비해 얼마에 취득하느냐에 있습니다.