창원지방법원 2026타경10377. 경남 거제시 장평동 덕산아내1차 상가동 111동 3층 303호입니다. 이 물건을 분석할 때 가장 먼저 구분해야 하는 것은 아파트 단지 안에 있다는 사실과 실제 매각대상이 아파트라는 것은 전혀 다르다는 점입니다. 본건의 용도는 근린시설이며, 감정평가상 이용상태는 체육도장입니다. 매각물건명세서에도 태권도장 체육시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.

소유자 문정민은 2018년 7월 23일 거래가액 310,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 228,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2026년 4월 7일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매 신청채권자는 국민은행으로부터 채권을 양수한 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사이며, 청구금액은 174,760,824원입니다.

핵심은 세 가지입니다. 첫째, 말소기준 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 둘째, 점유자 1명의 보증금이 알려져 있지 않아 배당 및 인도관계 확인이 남아 있습니다. 셋째, 가격 판단에 활용할 수 있는 동일 용도 상가 실거래가 확인되지 않아 감정가만으로 가격 경쟁력을 인정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2018년 7월 23일 접수된 을구 5번 국민은행 근저당권입니다. 근저당권 채권최고액은 228,000,000원이며, 채무자는 소유자 문정민입니다. 이 근저당권과 후순위 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 신현농업협동조합 근저당권 169,000,000원은 2010년 11월 16일 말소됐고, 그 이후 설정된 국민은행의 종전 근저당권 136,500,000원도 2018년 7월 23일 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당권을 현재의 인수채무에 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유자 분석 — 대항력은 없으나 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서 등에 나타나는 점유자는 박종호 1명입니다. 전부를 점유하는 것으로 기재돼 있으며, 전입신고일은 2022년 7월 14일입니다. 말소기준권리 설정일인 2018년 7월 23일보다 늦으므로, 기재된 전입일을 기준으로는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

박종호는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 실제 신고 점유자 1명으로 파악됩니다. 배당요구 신고일은 2026년 4월 15일입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 신고된 배당요구만으로 우선변제권의 성립 또는 배당액이 확정되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 주거용 실거래 230.6%라는 숫자의 함정

덕산아내1차 관련 최근 실거래 표본은 12건이고, 최근 12개월 거래평균은 131,833,333원, 최신 거래는 2026년 10월 125,000,000원입니다. 현재 최저매각가 304,000,000원은 이 평균의 230.6%에 해당합니다.

그러나 여기에는 매우 중요한 비교상의 한계가 있습니다. 실거래 표본은 전용 75.56㎡·84.96㎡의 주거용 세대 거래이며, 본건은 131.2㎡의 근린시설입니다. 용도와 면적이 모두 달라 230.6%라는 비율을 상가의 과대평가율이나 실제 시장가격과의 차이로 해석할 수 없습니다. 반대로 감정가 304,000,000원이 적정하다거나 저렴하다는 근거로도 사용할 수 없습니다.

참고로 소유자의 2018년 취득 거래가액은 310,000,000원으로, 현재 감정가 304,000,000원과 큰 차이가 나지 않습니다. 그러나 과거 거래가액 역시 현재의 적정 시세를 직접 입증하지 못합니다. 거래 시점의 차이뿐 아니라 현재 물건 상태, 임대수익 및 상가 거래환경을 확인해야 하기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)

신건 최저매각가 304,000,000원 낙찰을 가정한 추정 배당입니다. 근저당권은 채권최고액 228,000,000원을 기준으로 반영했습니다. 신청채권자의 청구금액 174,760,824원과 채권최고액은 서로 다른 개념이며, 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 소유자 잔여금도 확정금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 시세 검증은 별개

현재 최저가는 감정가의 100%인 304,000,000원입니다. 향후 유찰을 가정한 매각가와 배당 구조는 다음과 같습니다. 모든 회차에서 매수인 인수금액은 현재 확인된 권리관계를 기준으로 0원으로 추정됩니다.

1회 유찰 가정에서는 채권최고액 기준 근저당권이 전액 배당되고 소유자에게 10,995,200원의 잔여금이 발생하는 것으로 추정됩니다. 2회 유찰 가정에서는 채권 부족액 36,963,840원이 발생하지만, 이는 소멸하는 근저당권의 미배당액이므로 현재의 권리관계상 낙찰자가 별도로 인수하는 금액은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 장평동 거제장평중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 원룸 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 대지권의 목적 토지는 서측 포장도로와 접합니다.
• 건물·용도. 지하 1층~지상 3층 철근콘크리트 건물 내 3층 303호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감됐으며, 현재 체육도장으로 이용되고 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 각 층 소화전 및 화재 관련 설비 등이 기재돼 있습니다. 실제 작동상태와 유지관리 상태는 별도 점검이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역과 자연녹지지역, 지구단위계획구역 등이 관련됩니다. 완충녹지 저촉과 도로 접합 사항이 있으며, 건축행위 관련 추가 제한은 도시계획 담당 부서 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 참고치는 ㎡당 968,700원입니다. 이는 개별 상가 호실의 시장가격과는 다른 지표입니다.
• 건물 하자 확인. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 현장조사 당시 관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능했습니다.
• 환금성. 주거용 세대의 거래가 존재한다고 해서 상가동 3층 체육시설의 매수 수요나 매도 용이성이 검증되는 것은 아닙니다. 특히 해당 층의 용도 활용 가능성, 임차 수요 및 수익성을 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 상가 시세 재검증. 덕산아내1차 상가동 또는 인근 유사 근린시설의 실제 매매사례를 확보해야 합니다. 주거용 75.56㎡·84.96㎡ 거래는 본건 131.2㎡ 체육시설의 직접 비교사례로 사용하지 않습니다.
• 임대차계약 확인. 박종호의 임대차계약 존재 여부, 실제 보증금, 월차임, 확정일자, 사업자등록 및 점유 경위를 확인해야 합니다.
• 배당요구 및 배당순위 확인. 2026.04.15 배당요구 신고의 내용과 보증금 관련 자료를 대조하고, 우선변제 및 최우선변제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 체육시설 인도계획. 현재 태권도장으로 이용 중인 만큼 운영자와의 인도협의, 시설물 귀속, 집기 정리 및 영업 관련 문제를 확인해야 합니다.
• 실내조사. 감정평가 과정에서 내부조사가 불가능했던 점을 감안해 내부 상태와 보수 및 원상복구 필요성을 확인해야 합니다.
• 수익가치 검증. 예상 임대료, 공실 가능성, 유지관리비 및 해당 용도의 임차 수요를 조사해 적정 매입가격을 산출해야 합니다.
• 관리비 및 공과금. 관리비 체납액과 공용부분 부담 가능성, 관련 공과금을 확인해야 합니다. 배당표의 소유자 잔여금은 확정액이 아닙니다.
• 유찰 전략. 현재 최저가 304,000,000원뿐 아니라 243,200,000원 및 194,560,000원 가정에서도 실제 상가 수익가치에 부합하는지 검증해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 입찰기일 변경 여부를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리상 안전”과 “투자할 가격”은 별개다

이 물건의 권리관계는 비교적 단순합니다. 2018년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 없으며, 현재 예상되는 매수인 인수금액은 0원입니다.

그러나 점유자 박종호의 보증금과 확정일자가 밝혀져 있지 않고, 체육시설의 실제 임대차관계와 내부 상태도 확인할 부분이 남아 있습니다. 특히 주거용 아파트의 최근 거래평균 131,833,333원을 상가동 303호의 시세로 간주해서는 안 됩니다. 최저가 304,000,000원의 가격 경쟁력을 판단하려면 동일 용도의 상가 거래 및 수익성 검증이 선행돼야 합니다.

현재 물건은 권리상 인수위험은 낮게 추정되지만, 가격 적정성과 실제 점유·인도관계의 불확실성이 남은 근린시설입니다. 단순히 유찰 0회 또는 근저당권 소멸만을 근거로 응찰하기보다 상가 시장가치와 임대차·내부 상태를 검증하는 것이 우선입니다. 결론은 권리 구조 양호, 가격 판단 보류. 현재는 적극적인 가격 가점을 부여하기 어려운 물건입니다.