창원지방법원 2026타경10433. 거제시 아주동의 거제아주케이씨씨스위첸 101동 12층 1202호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 약 59.91㎡, 단지는 494세대이며 2017년 2월 준공됐습니다. 감정평가서상 17층 철근콘크리트 건물 중 12층에 위치한 아파트로, 현재 최저매각가격은 감정가와 같은 153,000,000원입니다.

경매를 신청한 채권자는 한국주택금융공사이고 청구금액은 53,994,103원입니다. 2017년 하나은행이 설정했던 근저당권이 이후 한국주택금융공사로 이전된 구조입니다. 별도의 새로운 근저당권으로 보아 채권을 중복 계산해서는 안 됩니다.

등기상 말소기준권리와 이후 권리들의 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 다만 감정평가 당시 내부 출입이 불가능했고 임대관계도 확인되지 않았다는 점은 별도로 구분해서 봐야 합니다. 등기상 인수권리가 없다는 것과 실제 점유·명도 문제가 없다는 것은 같은 뜻이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 2017년 근저당권

말소기준은 2017년 5월 12일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 하나은행 명의로 최초 설정됐고 채권최고액은 99,000,000원이었습니다. 그러나 이 금액을 현재 채권최고액으로 그대로 읽으면 안 됩니다. 2021년 5월 27일 채권최고액이 78,375,000원으로 변경됐으며, 2022년 8월 11일 한국주택금융공사로 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다.

이후 설정됐던 엘하비스트대부, 리드코프, 애니원캐피탈대부 계열의 근저당권은 모두 해지·말소된 상태입니다. 2026년 4월 21일 접수된 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기로 매각에 따라 소멸합니다.

② 임차인·점유 분석 — 신고 임차인은 없지만 내부 확인 필요

확인된 임차인은 0명이고, 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리도 없습니다. 따라서 보증금 인수나 배당 부족분 승계를 확정적으로 부담해야 하는 임차인은 확인되지 않습니다.

다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재돼 있으며, 이해관계인의 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능했다고 명시돼 있습니다. 평가는 인근 주민 탐문, 관련 공부 및 외부 관찰을 바탕으로 진행됐습니다. 이는 실제 거주자와 점유관계가 현장에서 명확히 확인되지 않았다는 의미입니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 13,937,500원 높다

거제아주KCC스위첸은 2017년 준공된 494세대 아파트입니다. 분석 대상 전용면적은 약 59.91㎡이며, 동일 면적의 실거래 12건이 확인됩니다.

전체 12건의 평균 거래가는 144,375,000원입니다. 하지만 2024년의 상대적으로 높은 가격까지 포함한 전체 평균만 보면 현재 시세 수준을 과대평가할 수 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 139,062,500원과 2026년 9월 최신 거래 153,000,000원을 우선 비교해야 합니다.

가격 비교에서 가장 중요한 사실은 2026년 6월에 128,000,000원과 128,500,000원의 실거래가 있었다는 점입니다. 2026년 9월에는 153,000,000원에 거래되며 높은 가격의 거래도 나타났지만, 최근 12개월 평균은 여전히 139,062,500원입니다.

최저매각가격 153,000,000원은 전체 평균보다 8,625,000원 높고, 최근 12개월 평균보다 13,937,500원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 110.0%입니다. 특히 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 가격 추세가 -10.3%로 나타난 점을 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)

현재 회차의 배당 모형은 감정가와 같은 153,000,000원에 매각된 상황을 전제로 합니다. 집행비용은 2,942,000원으로 추정됐고, 최초 근저당권 채권최고액 99,000,000원을 전액 반영하면 소유자에게 남는 금액은 51,058,000원으로 계산됩니다.

다만 이 배당 모형에는 반드시 구분해야 할 사항이 있습니다. 실제 등기상 근저당권 채권최고액은 2021년에 78,375,000원으로 변경됐고, 권리자도 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 따라서 아래 99,000,000원 배당은 최초 설정액을 적용한 단순 추정일 뿐, 실제 배당액으로 확정할 수 없습니다.

최초 채권최고액 99,000,000원을 적용한 배당 시뮬레이션입니다. 변경 후 채권최고액 78,375,000원 및 실제 배당요구 채권액과 일치하지 않을 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 잔여금이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 입찰 경쟁은 별개

현재는 0회 유찰된 신건으로 최저가가 153,000,000원입니다. 제공된 회차별 모형에서 1회 유찰 시 최저가는 122,400,000원, 2회 유찰 시에는 97,920,000원으로 제시돼 있습니다.

최초 채권최고액 99,000,000원을 적용한 모형에서는 2회 유찰 시 3,242,560원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당금은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 말소기준 근저당권의 배당 부족분은 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않기 때문입니다. 아울러 실제 근저당권 채권최고액이 78,375,000원으로 변경된 사실을 고려하면, 이 미배당 추정액을 실제 채권 부족액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 아주동 소재 거제용소초등학교 동측 근거리에 위치합니다. 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재한 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지는 남동측 포장도로와 접하고 있습니다.
• 건물. 2017년 2월 준공된 494세대 아파트로, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물 중 12층입니다. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 각층 소화전 및 승강기가 설치돼 있습니다.
• 토지. 대지는 남동측으로 완만하게 경사진 사다리형 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 토지 관련 용도지역에는 준공업지역과 자연녹지지역이 포함됩니다.
• 토지이용 규제. 용소초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역이 표시돼 있으며, 가축사육제한구역에도 해당합니다. 공시지가는 777,600원/㎡입니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 출입이 불가능했으므로 개별 호실의 실제 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 면적의 실거래 12건이 확인돼 가격 비교는 가능합니다. 다만 최근 거래가격이 128,000,000원부터 153,000,000원까지 벌어지고 최근 가격 추세가 -10.3%이므로, 매도 시 원하는 가격에 처분할 수 있는지는 신중하게 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 을구 1번, 2017.05.12 근저당권을 기준으로 권리 소멸 여부를 판단하세요. 최초 권리자는 하나은행이고 현재는 한국주택금융공사가 승계한 상태입니다.
• 변경된 채권최고액 확인. 최초 99,000,000원과 변경 후 78,375,000원을 구분하고, 배당요구 및 채권계산서상 실제 채권액을 확인하세요.
• 신청채권액 확인. 한국주택금융공사의 청구금액은 53,994,103원입니다. 이 금액과 근저당권 채권최고액, 실제 배당액은 서로 다른 개념입니다.
• 점유·명도 조사. 감정평가 당시 폐문으로 내부조사가 불가능했습니다. 실제 거주자, 전입세대, 임대차 여부 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 최근 시세 중심의 입찰가 산정. 최근 12개월 평균 139,062,500원과 최신 거래 153,000,000원을 우선 비교하세요. 신건 최저가 153,000,000원은 최근 평균의 110.0%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군의 가격 추세가 -10.3%입니다. 과거 최고 거래가 160,000,000원을 현재 시세의 기준으로 삼는 것은 주의해야 합니다.
• 내부 상태 점검. 내부가 확인되지 않았으므로 수리 필요 여부, 누수, 설비 상태, 실제 이용상태 등을 확인하고 추가 비용 발생 가능성을 검토하세요.
• 관리비·체납 확인. 미납 관리비의 공용부분 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용이 있는지 관리주체에 확인하세요.
• 회차별 전략. 현재 최저가 153,000,000원과 유찰 시나리오 122,400,000원·97,920,000원을 구분해 검토하고, 실제 입찰 시점의 거래가격과 경쟁 상황을 다시 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최근 실거래 원본을 입찰 전 재확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격권, 신건 가격은 보류”

이 물건의 장점은 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 단순하다는 것입니다. 말소기준은 2017년 하나은행 근저당권이고, 해당 근저당권은 한국주택금융공사로 이전돼 경매가 진행 중입니다. 이후 근저당권들은 이미 말소됐고, 명세서상 인수권리도 없습니다. 확인된 권리만 기준으로 할 때 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격은 별개의 문제입니다. 현재 실질취득금액 153,000,000원은 최근 12개월 평균 139,062,500원의 110.0%입니다. 2026년 9월 최신 거래가와도 같은 수준입니다. 여기에 최근 가격 추세 -10.3%라는 하락 신호가 겹칩니다. 감정가가 153,000,000원이라는 이유만으로 그 가격이 매력적인 것은 아닙니다.

또한 내부 출입이 불가능해 실제 점유관계와 내부 상태를 확인하지 못한 점도 입찰 전에 해결해야 할 과제입니다. 권리상 인수 0원이라는 사실을 지나치게 확대 해석해 명도비용이나 수리비용까지 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.

종합 판단은 C등급, 52점. 권리 소멸 구조는 긍정적이지만 최근 시세를 웃도는 신건 가격, -10.3%의 하락 추세, 내부 미확인이라는 불확실성을 반영했습니다. 현재 단계에서는 저가 매수 기회로 평가하기보다, 적정 입찰가격을 다시 산정하고 점유·내부 상태를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.