창원지방법원 2026타경10458. 경상남도 거제시 상동동 삼성명가타운 102동 15층 1501호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 강홍규이며, 중소기업은행이 2014년 설정한 채권최고액 158,400,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.

그러나 이 사건은 단순히 근저당권만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 임차인 박혜은의 전입일은 2010년 1월 11일로, 말소기준권리인 2014년 11월 21일 근저당권보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있으므로, 이 기재와 임차인 조사 내용을 원본 서류로 대조해 인수 여부를 확정해야 합니다.

가격도 별도의 주의가 필요합니다. 자료상 비교 거래 평균은 114,166,666원이고 최신 거래는 2026년 3월 103,000,000원입니다. 신건 최저가 122,000,000원은 두 기준 모두 웃돕니다. 따라서 권리관계 확인 전에는 입찰을 서두를 이유가 없고, 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 확인이 먼저

2014년 11월 21일 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 158,400,000원이며, 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 2001년 설정된 근저당권은 2004년 말소되었고, 2009년 설정된 중소기업은행의 근저당권 18,000,000원도 2014년 말소 이력이 확인됩니다.

임차인 현황

실제 임차인 기록은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류되는 별도 임차인은 확인되지 않습니다. 임차인의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부, 현재 점유관계가 확인되기 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 가격이 비교 거래를 웃돕니다

삼성명가타운의 자료상 비교 거래는 12건이며, 평균 거래금액은 114,166,666원, 최저 거래금액은 103,000,000원, 최고 거래금액은 124,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 3월 103,000,000원입니다.

최저매각가 122,000,000원은 자료상 비교 평균보다 7,833,334원 높으며, 비교 평균의 106.9%입니다. 최신 거래 103,000,000원과 비교하면 19,000,000원 높습니다. 즉, 현재 신건 가격은 비교 평균이나 최신 거래를 기준으로 저렴하다고 보기 어렵습니다.

비교 거래에는 78.04㎡와 84.91㎡가 함께 포함되어 있습니다. 층과 면적, 개별 호수의 상태가 다를 수 있으므로 평균금액은 참고 기준이며, 15층인 본건의 적정가격을 확정하는 값은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)

배당 시나리오상 집행비용 2,508,000원과 중소기업은행 배당 119,492,000원을 합하면 매각대금 122,000,000원이 됩니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 38,908,000원입니다. 이 계산에는 임차인의 최우선변제 및 실제 임대차관계가 반영되어 있지 않으므로, 최종 배당액과 매수인 인수 여부를 확정하는 자료로 사용해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 거제시 상동동 소재 고현초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 단독주택과 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 금속기와지붕 15층 건물의 15층 1501호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었고, 기본 위생·급배수·소화전·승강기·난방 설비가 기재되어 있습니다.
• 단지·거래. 삼성명가타운은 296세대이며 준공일은 2000.11.25.입니다. 비교 거래 가격은 103,000,000원부터 124,000,000원까지 분포해 있어, 개별 층과 면적 및 상태를 확인한 가격 비교가 필요합니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 15,618.3㎡, 공시지가는 1,184,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 감정평가 자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 폐문·부재로 외부관찰과 주위탐문을 통해 이용상태를 파악한 만큼, 실제 점유 및 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 박혜은의 전입일은 2010.01.11.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유 여부, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 가정하지 마세요.
• 명세서 원본 대조. 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음 기재와 임차인 조사 내용을 대조하세요. 차이가 해소되지 않으면 입찰을 보류하고 법원 기록을 추가 확인해야 합니다.
• 실질취득액 산정. 낙찰가에 추가 인수금이 발생할 수 있는지 확인한 뒤 실질취득액을 계산하세요. 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되는 경우에는 낮은 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
• 시세 상한 설정. 최저가 122,000,000원은 자료상 비교 평균 114,166,666원과 최신 거래 103,000,000원을 웃돕니다. 층·면적·상태를 반영한 개별 비교 없이 신건 가격을 적정가로 간주하지 마세요.
• 명도·점유 확인. 임차인 기록은 있으나 실제 점유관계와 이용상태가 확정되지 않았습니다. 현황조사서와 현장 확인을 통해 점유자, 인도 가능성, 명도 부담을 확인해야 합니다.
• 추가 비용 확인. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목, 취득 관련 비용, 당해세와 최우선변제 등 배당 계산에 반영되지 않은 사항을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 거래 자료를 함께 검토한 뒤 최종 입찰가를 정하세요.

맺으며 — “신건 가격보다 임차인 확인이 먼저”

이 물건은 2014년 중소기업은행 근저당권을 중심으로 권리 흐름을 정리할 수 있지만, 임차인 박혜은의 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 보증금과 확정일자가 미상이라는 점이 남아 있습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있어도, 관련 기록을 대조해 실제 인수 여부를 확인하기 전에는 권리상 안전하다고 단정할 수 없습니다.

가격도 신건 최저가 122,000,000원이 자료상 비교 평균 114,166,666원의 106.9%이고 최신 거래 103,000,000원보다 높습니다. 따라서 현재 자료만으로는 가격 메리트와 인수위험 해소를 모두 확인했다고 보기 어렵습니다. 임차인 관련 위험을 먼저 확정하고, 그 결과를 반영한 실질취득액이 시세와 비교해 합리적인지 판단한 뒤 입찰 여부를 결정하는 편이 안전합니다.