창원지방법원 2026타경10466. 경상남도 거제시 장평동 368-19에 있는 토지와 7층 규모 건물의 경매입니다. 일반건축물대장상 1~6층은 근린생활시설, 7층은 단독주택으로 조사됐습니다. 토지면적은 337.0㎡이며, 근린상업지역에 위치합니다.

현재 소유자는 이남훈으로, 2019년 8월 22일 강제경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 2020년 3월 2일 수협은행 명의로 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

2022년에는 신한은행의 추가 근저당권과 신용보증기금의 가압류가 등기됐습니다. 거제시·국민건강보험공단·국의 압류도 존재합니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있으나, 실제 배당에서 세금의 우선순위와 점유자의 임대차 관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2020년 수협은행 근저당이 기준

등기상 말소기준권리는 2020.03.02 설정된 수협은행 근저당권입니다. 이보다 앞서 설정됐던 신한은행 근저당권 1,560,000,000원은 같은 날 해지로 말소됐고, 과거의 전세권·임차권등기 역시 이미 말소 처리됐습니다.

말소기준 이후 설정된 신한은행 근저당권 360,000,000원과 신용보증기금 가압류 298,000,000원, 거제시·국민건강보험공단·국의 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인·점유관계 — 보증금 미상이 핵심

현황조사와 매각물건명세서 등에 나타난 점유·전입 관련 대상은 3건입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 각 신고의 전입일은 모두 2020년 3월 2일 말소기준권리보다 늦습니다.

대항력 없음은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판정입니다. 상가 점유 여부, 사업자등록·인도일, 임대차계약 및 보증금은 추가 확인이 필요합니다. 우선변제 여부는 확정일자와 배당요구 관계가 확인되지 않아 미상으로 표시했습니다.

③ 과거 임차권 — 이미 말소된 권리와 구분

과거 이 건물에는 임차권등기가 존재했지만 현재 진행 중인 경매에서 그대로 존속하는 권리는 아닙니다.

제민욱의 임차권은 상가임차권으로 경정된 이력이 있으며, 두 임차권 모두 2019년 말소됐습니다. 따라서 과거 보증금 50,000,000원씩을 현재 임차보증금이나 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,171,048,360원 가정)

신건 최저가로 매각된다고 가정한 추정 배당입니다. 집행비용을 우선 차감한 뒤 수협은행 근저당권에 배당하고, 후순위 신한은행 근저당권에는 일부만 배당되는 계산입니다.

위 배당은 채권최고액 등을 기준으로 한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고 실제 배당순위 및 금액은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 채권자에게 지급되지 못한 금액으로, 매수인이 그대로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 커지는 미배당

1회 유찰 시 최저매각가는 1,736,838,688원, 2회 유찰 시 1,389,470,950원으로 낮아지는 시나리오입니다. 반면 채권자 미배당액은 각각 740,929,699원과 1,084,823,760원으로 확대됩니다.

등기상 후순위 채권의 미배당이 늘어나는 것과 매수인에게 채무가 승계되는 것은 구분해야 합니다. 현재 추정상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 임차보증금과 세금 관련 미확인 사항이 해소됐다는 전제는 아닙니다.

⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 장평동 소재 장평초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 토지는 중로1류 도로에 접합니다.
• 토지. 면적 337.0㎡, 지목 대, 근린상업지역입니다. 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 1,834,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로, 외벽은 화강석붙임·스톤코트 등의 마감입니다. 건물에는 급배수·위생·화재수신기·스프링클러·승강기 설비가 조사됐습니다.
• 공실. 일반건축물대장상 1~6층 근린생활시설은 공실로 조사됐습니다. 현재 임대수익과 향후 임차인 확보 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
• 승강기. 현장조사 당시 승강기가 운행되지 않았습니다. 정상 운행 가능 여부와 수리·교체 필요성은 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 규제. 근린상업지역이며 가축사육제한구역과 장평초등학교 및 병설유치원 관련 상대보호구역에 포함됩니다. 업종별 영업 가능 여부를 검토해야 합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 시설 상태와 설비 작동 여부는 별도 점검이 필요합니다.
• 토지 경계. 감정조사에서 지적도면에 따른 목측으로 위치와 경계를 확인했습니다. 경계 정확성이 중요한 경우 측량을 통한 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 상업시설과 단독주택이 결합된 건물이며 대규모 공실 상태입니다. 매수층과 적정 매각가격을 판단하기 위해 임대수요와 건물 관리비용을 검토해야 합니다.

⑦ 일괄매각 범위 — 토지와 제시외 건물 확인

매각물건명세서에는 일괄매각 조건이 명시돼 있습니다. 감정서상 제시외 건물 ㉠, ㉡도 매각에 포함됩니다.

또한 목록 2의 발코니·승강기탑·계단탑 등은 건물 평가에 포함돼 있습니다. 따라서 입찰가격 검토 시 건물과 토지, 제시외 건물의 실제 현황을 함께 대조해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2020.03.02 수협은행 근저당권이 말소기준입니다. 선순위 권리의 말소 이력과 현재 등기상 권리 상태를 원본으로 대조하세요.
• 임차인 계약관계 확인. 구자열, 주식회사 위드오션·김경빈, 강서현과 관련한 실제 점유 부분, 계약일, 보증금, 사업자등록 또는 전입 관계를 확인하세요.
• 대항력과 우선변제 재검토. 전입일은 말소기준보다 늦지만 근린생활시설이 포함된 건물입니다. 상가의 대항요건과 확정일자·배당요구 관계를 별도로 확인하세요.
• 세금·압류 확인. 국·거제시·국민건강보험공단의 압류에 따른 실제 우선배당 여부와 낙찰자에게 별도로 문제 될 비용을 확인하세요.
• 승강기 작동 점검. 현장조사에서 미운행으로 확인된 승강기의 고장 원인과 정상화 비용을 확인하세요.
• 공실과 임대수익 점검. 1~6층 공실의 원인, 층별 임대 가능성, 수선비 및 유지관리비를 조사하세요.
• 7층 주거 부분 확인. 7층 단독주택의 실제 점유자와 인도 가능성, 근린시설과의 시설·출입 관계를 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 감정서상 ㉠, ㉡의 위치와 실제 현황을 대조하세요.
• 토지 경계 확인. 필요하다면 측량을 통해 경계와 현황을 확인하세요.
• 가격 검증. 신건 최저가 2,171,048,360원의 적정성을 판단할 수 있도록 주변 유사 상업시설 거래와 수익환원 관점의 검토가 필요합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

⑨ 종합 판단 — 권리 말소는 긍정적, 매수 판단은 보류

맺으며 — “권리가 말소된다는 것과 좋은 가격에 사는 것은 다르다”

이 물건의 등기상 말소 구조는 비교적 명확합니다. 수협은행의 2020년 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권·가압류·압류 등은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리도 없습니다.

그러나 매각물건명세서상 인수권리가 없다는 사실만으로 매수 후 부담과 비용이 모두 확정됐다고 볼 수는 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유·임차 관계 3건, 세금 관련 배당 변수, 공실과 승강기 미운행 문제는 매수인에게 중요한 검토 사항입니다.

특히 감정가와 최저매각가가 모두 2,171,048,360원인 신건임에도 예상 채권 미배당액은 311,062,124원입니다. 이는 후순위 채권자의 회수 부족을 보여줄 뿐, 부동산 자체가 시세보다 저렴하거나 비싸다는 증거는 아닙니다.

결론은 “등기상 말소 구조는 양호하지만, 가격·점유·건물 운영위험을 확인하기 전에는 입찰 보류”입니다. 임차인 계약관계와 실제 점유를 확인하고, 승강기 정상화 및 공실 해소 비용을 산정한 뒤, 상업시설의 수익성과 적정 매각가격을 검증하는 것이 우선입니다.