서울남부지방법원 2024타경145787. 신월동리버스타운 제102동 4층 403호 오피스텔입니다. 감정가는 267,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 136,704,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 을구 1번 김은희의 주택임차권은 2021.03.22 등기됐고, 임대차계약일은 2019.01.12, 점유개시는 2019.02.15, 주민등록일은 2019.02.18, 확정일자는 2019.01.30입니다. 말소기준인 2024.12.09 강제경매개시결정보다 앞섭니다.

김은희의 보증금은 209,000,000원입니다. 현재 최저가 136,704,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,713,856원을 제외한 133,990,144원이 김은희에게 우선 배당되고, 75,009,856원이 미배당으로 남습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 임차인 인수액이 늘어나는 구조이고, 실질취득액은 보증금 약 209,000,000원 수준에 사실상 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 ‘소멸’이 아니라 선순위 임차권 인수

이 사건의 말소기준은 2024.12.09 강제경매개시결정입니다. 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 존재하는 김은희의 임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있습니다. 따라서 보증금이 배당에서 모두 회수되지 않는 한 미배당 잔액은 낙찰자가 부담합니다.

② 시세 비교 — 최저가 72.9%가 아니라 실질취득 약 2.09억을 봐야 한다

표면상 최저가는 최근 12개월 평균 187,500,000원의 72.9%입니다. 그러나 이 비율로 “시세보다 싸다”고 판단하면 권리구조를 놓치는 셈입니다. 대항력 있는 김은희 보증금 때문에 실질취득 기준은 약 209,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 187,500,000원의 약 111.5%, 최신거래 200,000,000원의 약 104.5% 수준입니다.

또 최근 거래의 대상 면적은 25.79㎡·29.94㎡인데 본건 기준 면적은 46.71㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 실거래는 정확한 동일면적 비교가 아니라 단지 내 가격 흐름을 보는 참고자료로 써야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건에 불과하고, 최근 구간은 과거 구간보다 17.7% 하락했습니다.

③ 예상배당표 (매각가 136,704,000원 가정)

현재 회차 배당 가정에서 김은희 보증금 중 75,009,856원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 청구액 209,000,000원은 배당되지 않고, 소유자 잔여도 0원입니다.

표가 보여주는 핵심은 단순합니다. 낙찰가가 136,704,000원에서 109,363,200원, 87,490,560원으로 내려가도 김은희의 미배당 보증금은 그만큼 늘어납니다. 즉 유찰이 진행되어도 매수인의 실질 부담이 낙찰가만큼 내려가지 않습니다. 여기에 전현호 보증금이 확인되지 않았다는 점은 별도의 추가 위험입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울금융고등학교 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 4층 403호이며 사용승인일은 2018.06.25입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 2필 일단지의 평탄한 토지이며 주상용 건부지로 이용됩니다. 북측 약 25m, 남측 약 3~4m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(신월생활권중심) 등이며, 토지거래계약에 관한 허가구역·공항 관련 구역·교육환경 보호구역 등의 지정이 있습니다.
• 거래 표본. 신월동리버스타운은 28세대이고, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 본건 46.71㎡와 제공된 최근 거래 25.79㎡·29.94㎡는 면적이 일치하지 않아 가격 비교의 정밀도가 낮습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 말 것. 136,704,000원에 낙찰돼도 김은희 미배당 보증금 75,009,856원이 인수됩니다. 가격 판단은 실질취득 약 209,000,000원 기준으로 해야 합니다.
• 전현호 보증금 확인. 2024.08.16 전입은 말소기준 2024.12.09보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 위험을 별도로 남겨야 합니다.
• 보증기관 중복 계산 금지. 시보증은 전현호 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인 또는 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
• 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 구간 가격이 과거보다 17.7% 낮고, 최근 12개월 거래평균은 187,500,000원입니다. 과거 전체평균 219,700,000원만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
• 면적 차이 확인. 실거래 표본 면적이 본건과 일치하지 않으므로 실제 응찰 전 동일·유사 면적 거래와 임대수익성을 추가 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구·임차보증금 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 3회 ≠ 1.37억짜리 물건”

이 물건의 숫자 중 가장 위험한 숫자는 136,704,000원입니다. 그 금액만 보면 감정가 대비 51.2%, 최근 12개월 실거래 평균 대비 72.9%라 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 선순위 임차인 김은희의 보증금 209,000,000원이 낙찰가를 웃돌고, 현재 회차에서만 75,009,856원이 매수인에게 넘어옵니다. 유찰이 더 진행되면 낙찰가는 내려가지만 인수액은 더 커져, 실질취득은 계속 약 209,000,000원 수준에 머뭅니다.

그 실질취득 기준은 최근 12개월 평균 187,500,000원보다 높고, 최신거래 200,000,000원도 웃돕니다. 가격 추세는 -17.7%이고, 본건과 실거래 표본의 면적도 다릅니다. 여기에 전현호의 보증금이 미상이라 추가 인수 위험까지 열려 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율에 끌려 접근할 유형이 아니라, 선순위 임차보증금과 미상임차 위험을 먼저 해소해야 하는 물건입니다.