서울남부지방법원 2024타경145787. 신월동리버스타운 102동 4층 403호, 감정평가 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 “네 번 유찰됐으니 싸졌을 것”이라는 인상과 실제 데이터가 다르다는 점입니다. 현재 최저가 213,600,000원은 제공된 최근 12개월 평균 187,500,000원보다 높고, 최신 거래 200,000,000원도 웃돕니다. 전체 실거래 평균은 219,700,000원이지만 과거 330,000,000원 거래까지 섞여 있어, 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균·최신 거래·하락 추세를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
권리 쪽도 단순하지 않습니다. 등기상 김은희의 주택임차권은 말소기준일인 2024.12.09보다 앞서 있고 보증금은 209,000,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건은 주택도시보증공사가 매수인에 대해 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각조건으로 두고 있으므로, 이 주된 임차권의 미배당 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 문제는 그 확약 밖에 있는 전현호입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상 상태로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경145787 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 가로공원로 100, 제102동 제4층 제403호 (신월동, 신월동리버스타운) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제4층 제403호 · 철근콘크리트구조 8층 건물 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.06.25 · 신월동리버스타운 28세대 · 분석 대상면적 46.71㎡ |
| 소유자 | 박혜진 · 2019.02.15 소유권이전 · 거래가액 209,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 213,600,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 209,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
데이터상 말소기준은 2024.12.09 강제경매개시결정입니다. 김은희의 임차권등기는 2021.03.22로 그보다 앞서 있고, 전입 2019.02.18·확정일자 2019.01.30·보증금 209,000,000원입니다. 원칙적으로는 선순위 임차권이므로 미배당액이 매수인에게 남을 수 있는 구조지만, 이번 매각에는 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별조건으로 붙어 있어 해당 주된 인수액은 실질 0원으로 봅니다.
임차인·점유관계
실제 임차인은 2명으로 봅니다. 보증기관 대위·승계 표시는 실제 임차인 수와 보증금 합계에 중복 산입하지 않습니다.
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전현호 | 미상 | 2024.08.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 위험 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 김은희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.02.18 | 2019.01.30 | 209,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* 포기·임차권등기 말소 조건 반영 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 표시 | 2019.02.18 | 2019.01.30 | 합산 제외 | 중복신고 | 있음 | 보증기관 승계 전현호 보증금의 중복 신고 |
* 특별매각조건의 포기·말소 약정이 적용되는 주된 임차권의 인수만 실질 0원으로 처리합니다. 전현호의 미상 보증금 권리는 별도로 남습니다.
② 시세 비교 — 네 번 유찰됐지만 최근 가격보다 높다
신월동리버스타운 제공 실거래 10건의 전체 평균은 219,700,000원입니다. 그러나 2021.11의 330,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 187,500,000원, 최신 거래는 2026.07 200,000,000원, 최근 대비 과거 가격 추세는 -17.7%입니다. 현재 최저가 213,600,000원은 최근 12개월 평균의 113.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.94㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2025.09 | 25.79㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2025.07 | 25.79㎡ | 5 | 189,000,000원 |
| 2024.11 | 29.94㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2024.07 | 29.94㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2024.06 | 25.79㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 2024.06 | 25.79㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 2023.01 | 25.79㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.01 | 29.94㎡ | 7 | 254,000,000원 |
| 2021.11 | 29.94㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 187,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 213,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,790,400원 |
| 1. 임차인 김은희 보증금(우선변제) | 209,000,000원 | 209,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 209,000,000원 | 809,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김은희 보증금 209,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 809,600원이 배당되고 미배당 208,190,400원이 발생합니다. 이 신청채권자의 미배당액 자체가 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 또한 전현호의 미상 보증금은 배당표에 반영되지 않았습니다.
유찰 시나리오 — 원칙상 인수액과 확약 반영액을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 80% | 213,600,000원 | 0원 | 0원 전현호 미상권리 별도 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 170,880,000원 | 41,312,320원 | 실질 0원* 포기·말소 조건 적용 부분만 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 51% | 136,704,000원 | 75,009,856원 | 실질 0원* 포기·말소 조건 적용 부분만 |
5회·6회 유찰 시에는 보증금 209,000,000원이 매각가를 초과해 원칙적인 계산상 미배당 보증금이 각각 41,312,320원, 75,009,856원 발생합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건상 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 그 확약이 적용되는 부분은 실질 인수 0원으로 처리합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트로 전제하면 안 되는 물건입니다.
- 입지. 서울금융고등학교 남측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.06.25 사용승인, 철근콘크리트구조 8층 건물의 4층 403호이며 도시가스 개별난방·승강기·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(신월생활권중심)이며 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 신월동리버스타운은 28세대이며 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 6.7회입니다. 오피스텔·소규모 단지 특성과 최근 가격 하락 추세를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전현호 권리 확인. 전입 2024.08.16만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 보증금 액수와 임대차계약, 현재 점유 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 원문 대조. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 어떻게 집행되는지 원문을 재확인해야 합니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 가격 착시 경계. 4회 유찰에도 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 113.9%이고 최신 거래 200,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.7%인 만큼 과거 전체 평균 219,700,000원만 근거로 현재 가격을 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
- 면적 비교 한계. 대상면적 46.71㎡와 제공 실거래의 25.79㎡·29.94㎡가 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역·특별매각조건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “네 번 유찰 = 싸다”가 아니다
이 물건의 주된 선순위 임차권은 겉으로 보면 부담이 큽니다. 김은희 보증금이 209,000,000원이고 임차권등기도 말소기준보다 앞서 있기 때문입니다. 다만 이번 매각은 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별조건이 있어, 해당 부분의 인수위험은 실질 0원으로 완화됩니다.
그렇다고 권리가 모두 끝난 것은 아닙니다. 전현호는 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 보증기관 승계 표시는 중복 보증금으로 더하면 안 되며, 실제 임차인은 전현호·김은희 2명으로 봐야 합니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 213,600,000원은 최근 12개월 평균 187,500,000원과 최신 거래 200,000,000원보다 높고, 최근 추세는 -17.7%입니다. 여기에 4회 유찰, 소규모 28세대 오피스텔, 확약 밖 미상 임차인까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 최근 시세 이상의 가격과 미확정 임차권을 얼마나 보수적으로 반영하느냐입니다.
