창원지방법원 2026타경10474. 경상남도 거제시 장평동 장평성원임대아파트 4동 3층 303호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 김성돌이며, 신청채권자는 둔덕농업협동조합이고 사건의 청구금액은 908,736,903원입니다. 등기에는 둔덕농업협동조합의 근저당권 2건과 압류·가압류 등 여러 권리가 확인됩니다. 다만 매각물건명세서에는 인수권리가 해당 사항 없는 것으로 표시되어 있고, 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 바로 입찰해도 된다는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 높고, 최신 거래와 비교하면 가격 차이가 더 큽니다. 또한 감정평가서의 위치·주위환경 기재에는 물건 소재지와 다른 지명이 나타나므로 원본 감정평가서에서 대상물건의 동일성을 확인해야 합니다. 권리 인수 여부와 별개로 가격 적정성, 실제 점유관계, 감정평가 대상의 동일성을 먼저 점검할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10474 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 33-1 장평성원임대아파트 제4동 제3층 제303호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 장평로6길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 3층 303호 |
| 소유자 | 김성돌 |
| 소유권이전 | 2007.11.20. · 거래가액 36,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 54,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 둔덕농업협동조합 / 908,736,903원 |
| 말소기준으로 표시된 권리 | 을구 10번 근저당권 · 둔덕농업협동조합 · 채권최고액 842,400,000원 · 2021.04.16. |
| 매각기일 | 2026.11.09. |
| 단지 정보 | 장평성원(1동-4동) · 492세대 · 준공일 1995.10.27. |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없으나 등기상 채무가 크다
말소기준으로 표시된 권리는 2021년 4월 16일 설정된 둔덕농업협동조합의 을구 10번 근저당권이며, 채권최고액은 842,400,000원입니다. 같은 날짜에 같은 채권자의 을구 9번 근저당권도 확인되며, 채권최고액은 84,000,000원입니다. 등기상 근저당권과 압류·가압류가 다수 존재하지만, 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리가 해당 사항 없는 것으로 표시되어 있습니다. 매각에 따른 말소 범위와 실제 배당 순위는 입찰 전 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
② 임차인·점유 현황 — 임대관계 확인이 필요하다
| 확인된 임차인 | 확인된 임차인 없음 |
|---|---|
| 임대관계 | 감정평가서상 미상임 |
| 대항력 / 우선변제 | 확인된 임차인 자료가 없어 개별 임차인의 대항력·우선변제권을 확정할 수 없음 |
| 점유 확인 | 현장 점유자, 전입세대 열람, 확정일자 및 임대차계약 관계를 별도로 확인해야 함 |
| 예상 인수액 | 0원 — 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음 및 제시된 배당 계산 기준 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 수준을 웃돈다
시세 비교 대상은 장평성원(1동-4동)의 동일 면적 거래입니다. 비교 기준 면적은 39.715㎡이며, 아래 실거래 표본은 면적 39.72㎡로 기록된 거래입니다. 최근 12개월 거래는 12건, 평균 거래가는 49,416,666원입니다. 최저가 54,000,000원은 이 평균의 109.3%에 해당합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 39.72㎡ | 8층 | 40,000,000원 |
| 2026.09 | 39.72㎡ | 3층 | 53,000,000원 |
| 2026.09 | 39.72㎡ | 9층 | 48,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9층 | 54,500,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 4층 | 47,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 3층 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 3층 | 48,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 12층 | 48,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 11층 | 50,000,000원 |
| 2026.01 | 39.72㎡ | 3층 | 54,500,000원 |
| 2025.12 | 39.72㎡ | 3층 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 39.72㎡ | 3층 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 49,416,666원 |
최근 거래 범위는 40,000,000원~54,500,000원입니다. 최저가 54,000,000원은 최근 12개월 평균보다 4,583,334원 높고, 최신 거래 40,000,000원보다도 14,000,000원 높습니다. 층과 개별 호수의 상태에 따라 거래가는 달라질 수 있지만, 현재 최저가만으로 시세 대비 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | — | 1,372,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 둔덕농업협동조합 | 84,000,000원 | 52,628,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 둔덕농업협동조합 | 842,400,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 김용복 | 76,443,330원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 근로복지공단 | 472,437,350원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 거제해금강농업협동조합 | 74,787,129원 | 0원 |
| 소유자 교부 잔여 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 1,550,067,809원 | 52,628,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 1,497,439,809원 |
위 표는 매각가 54,000,000원과 제시된 예상배당 계산을 기준으로 한 추정치입니다. 집행비용 1,372,000원을 제외한 금액이 배당에 사용되는 구조이며, 채권자 총 청구액과 실제 배당 순위·배당액은 세금, 집행비용 및 원본 서류 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 등 별도 우선 항목은 최종 배당표에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 장평성원(1동-4동)은 492세대로 기재되어 있으며, 준공일은 1995.10.27.입니다. 개별 호수의 상태와 층에 따른 거래 차이를 함께 고려해야 합니다.
- 이용상태. 감정평가서에는 아파트로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 3층 303호로 설명되어 있습니다.
- 거래 수준. 동일 면적 최근 12개월 거래 12건의 평균은 49,416,666원이며, 거래 범위는 40,000,000원~54,500,000원입니다. 현재 최저가 54,000,000원은 평균보다 높습니다.
- 환금성. 단지 통계상 평균 유찰 횟수 1.8회, 매각률 20.0%를 참고할 수 있습니다. 다만 이는 단지 통계이므로 개별 물건의 향후 매각 결과를 보장하지 않습니다.
- 중요한 확인 사항. 감정평가서의 위치·주위환경 문구에는 '거제시 상동동' 및 '상문동 주민센터 북동측 인근'이라는 표현이 기재되어 있습니다. 물건 소재지인 장평동과 다르게 나타나므로 감정평가서 원본에서 대상물건 동일성을 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정평가 대상 동일성. 감정평가서의 소재지·위치·주위환경 설명과 매각 대상인 장평동 33-1, 4동 303호가 일치하는지 원본으로 대조하세요. 차이가 해소되지 않으면 입찰 판단을 보류해야 합니다.
- 실거래 기준 입찰가. 최저가 54,000,000원은 최근 12개월 평균 49,416,666원의 109.3%입니다. 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 보지 마세요.
- 최신 거래 확인. 2026.10. 최신 거래는 40,000,000원입니다. 거래 층과 개별 호수 상태가 다를 수 있으므로 최근 거래 원본 및 해당 호수의 실제 상태를 비교하세요.
- 점유·임대차 조사. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사서, 확정일자 및 현장 점유를 확인하고, 실제 임차인이나 미확인 점유자가 있다면 인수위험을 다시 분석하세요.
- 등기·배당 검증. 둔덕농업협동조합의 을구 9번 및 10번 근저당권, 후순위 압류·가압류의 말소 여부와 배당 순위를 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당 관련 자료로 대조하세요.
- 관리비·현장 상태. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 관리비와 수리 필요 사항을 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 실거래 내역을 함께 검토한 뒤 최종 입찰 상한을 결정하세요.
맺으며 — “인수권리 없음 ≠ 시세보다 저렴”
이 물건은 제시된 매각물건명세서와 예상배당 계산상 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다. 그러나 신건 최저가 54,000,000원은 최근 12개월 평균 거래가 49,416,666원을 웃돌고, 최신 거래 40,000,000원과도 차이가 있습니다. 단지의 평균 유찰 횟수와 매각률 역시 가격 판단에서 함께 살펴야 합니다.
무엇보다 감정평가서의 위치·주위환경 기재와 실제 소재지의 불일치를 먼저 해소해야 합니다. 임대관계도 미상인 만큼 점유자와 임차관계를 확인하기 전에는 권리상 인수액 0원이라는 계산만으로 위험이 모두 해소되었다고 볼 수 없습니다. 권리상 인수 부담은 낮게 산정되지만, 가격과 물건 동일성 확인은 선행되어야 합니다.
