서울남부지방법원 2024타경146223. 강서구 화곡동 양지샤인빌 제11층 제1104호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시돼 있으나, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형다세대)이며 업무시설(오피스텔)과 도시형생활주택이 함께 있는 12층 건물입니다. 등기상 소유자는 김연희·김영식·신운철로, 각 지분은 3분의 1입니다.
권리분석의 중심은 임차권자 이기창입니다. 이기창은 2022.03.07 확정일자를 받고 2022.04.15 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준으로 제시된 2023.11.15 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 특별매각조건이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어, 매수인의 실질취득액은 보증금 178,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경146223 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로7길 73, 제11층 제1104호 (화곡동, 양지샤인빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형다세대) · 12층 건물 내 제11층 |
| 소유자 | 김연희·김영식·신운철 각 3분의 1 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 63,078,000원 (5회 유찰, 감정가의 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 건물 정보 | 양지샤인빌 · 32세대 · 사용승인 2019.07.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 특별조건이 붙었다
말소기준으로 제시된 권리는 2023.11.15 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류입니다. 다만 가압류 목적에는 김영식·신운철 지분이 표시돼 있어, 김연희 지분을 포함한 실제 매각대상 범위는 매각물건명세서와 등기 원문에서 대조할 필요가 있습니다. 2022.12.09에는 민간임대주택등기가 기재돼 있으며, 현재 등기상 말소된 것으로 표시되지 않아 매각에 따른 처리와 등록 상태를 별도로 확인해야 합니다.
이기창의 임차권등기는 2024.04.24로 말소기준권리보다 늦지만, 임차인의 전입과 점유는 2022.04.15로 더 빠릅니다. 따라서 임차권등기 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 특별매각조건이 없다면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
② 점유·임차인 분석
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이기창 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.15 / 2022.03.07 | 178,000,000원 | 2024.04.24 | 대항력 有 우선변제 有 승계 표시 없음 |
| KHACHATRYAN ELEN | 미상 | 2024.08.25 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
이기창은 기준일보다 먼저 전입한 대항력 임차인이며 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 현재 최저가 배당 계산에서는 집행비용을 제외한 61,542,596원을 배당받고, 116,457,404원이 남습니다. 원칙대로라면 이 미배당액이 매수인 인수 위험이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수는 0원*입니다.
③ 가격·환금성 — 감정가 41%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 63,078,000원으로 감정가 154,000,000원의 41%입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 비교 근거가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
특별매각조건이 없다고 가정하면 최저가가 내려가도 매수인의 부담이 함께 줄지 않습니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 116,457,404원, 6회 유찰 시 128,845,923원, 7회 유찰 시 138,756,739원으로 오히려 늘어납니다. 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 미배당액이 증가하기 때문입니다. 이번 사건에서는 바로 이 구조를 특별매각조건이 차단하는지가 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,535,404원 |
| 1. 임차인 이기창 보증금(우선변제) | 178,000,000원 | 61,542,596원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,220,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이기창의 미배당 보증금은 116,457,404원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 경우 매수인의 실질 인수는 0원*으로 분석됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역 3번 출구 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·업무시설·다세대주택·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형다세대)으로 이용 중이며, 건물은 업무시설(오피스텔)과 도시형생활주택이 함께 구성돼 있습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장, 급배수 및 기본 위생설비를 갖췄습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 32세대의 원룸형 도시형생활주택이며 단지 경매 평균 유찰횟수 4.4회, 낙찰률 0.0%로 가격 외 매수수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 적용 주체·효력·이행 시점을 매각물건명세서 원문과 관련 서면으로 대조하세요.
- 지분 매각범위 확인. 말소기준 가압류에는 김영식·신운철 지분이 표시돼 있습니다. 김연희 지분을 포함한 실제 매각대상을 원문에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 등기된 민간임대주택 표시의 현재 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 다른 점유자 확인. KHACHATRYAN ELEN의 실제 점유 부분, 계약 상대방, 보증금, 이사 계획을 현장과 원문에서 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 이기창 임차권등기 말소와 현재 점유자의 인도 시점이 다를 수 있으므로 인도명령·협의 명도 가능성을 검토하세요.
- 가격 상한 보수적 설정. 동일 면적 최근 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가의 41%라는 이유만으로 가격 가점을 주지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 실제 배당순위 변동 가능성을 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “41% 할인”보다 조건 이행이 먼저다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 154,000,000원에서 최저가 63,078,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 그러나 대항력 임차인 이기창의 보증금은 178,000,000원이고, 현재 회차의 룰상 미배당액은 116,457,404원입니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가 하락이 매수인의 총부담 감소로 이어지지 않습니다.
이번 사건의 핵심은 특별매각조건입니다. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 확정적으로 이행되면 이기창 관련 실질 인수는 0원*, 실질취득은 63,078,000원*으로 정리됩니다. 다만 그 조건은 이기창에게만 적용되며, 김영식·신운철 지분에 기재된 말소기준 가압류의 매각범위, 민간임대주택등기, KHACHATRYAN ELEN의 점유관계는 따로 확인해야 합니다. 동일 면적 실거래 비교 근거도 없어 권리조건은 확인 대상, 가격판정은 보류가 적절합니다.
