광주지방법원 2026타경50229. 전라남도 목포시 죽교동 574-122에 위치한 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 현대카드가 6,568,240원을 청구하며 강제경매를 신청한 물건으로, 현재 소유자는 상속으로 소유권을 취득한 김윤희입니다. 등기부의 말소기준권리는 2023년 6월 23일 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 이보다 먼저 전입한 임차인들이 여러 명 있습니다. 경매로 압류가 말소된다는 사실과 임차인 보증금을 인수하지 않는다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
특히 이 사건은 단독주택 본건뿐 아니라 미등기·건축물대장 미등재 제시외 건물까지 매각에 포함됩니다. 일부 제시외 건물은 다른 지번의 토지와 걸쳐 있고, 별도 측량으로 경계를 확정해야 하는 상황입니다. 임차인 권리와 토지 이용권이 동시에 걸린 만큼 단순한 낙찰가 할인율로 접근해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50229 (강제경매) |
|---|---|
| 등기·경매 관할 | 광주지방법원 목포지원 |
| 소재지 | 전라남도 목포시 죽교동 574-122 도로명주소: 양을로7번길 9-6 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 단독주택으로 이용 중 |
| 토지면적 / 지목 | 152.0㎡ / 대 |
| 토지 형태 | 평지 · 사다리형 · 지적도상 맹지 |
| 건물 구조 | 시멘트블록조, 스레트 위 강판기와지붕, 1층 |
| 소유자 | 김윤희 (2025.01.13 상속, 2026.04.22 소유권이전등기) |
| 감정가 | 62,074,180원 |
| 최저매각가 | 62,074,180원 (신건 · 감정가 100%) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드 주식회사 / 6,568,240원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.23 국민건강보험공단 압류 (갑구 8번) |
| 실제 임차인 | 6명 · 보증금 확인 3명 · 보증금 미상 3명 |
| 보증금 인수 추정 | 42,000,000원 + 추가 불확실 금액 |
| 실질취득 예상 | 104,074,180원 + 추가 불확실 금액 및 부대비용 |
| 제시외 건물 | 미등기·건축물대장 미등재 건물 포함. 소재불명 단층 광 3.30㎡는 제외 |
① 권리 흐름 — 압류보다 빠른 임차인들이 핵심
말소기준권리는 2023.06.23 국민건강보험공단 압류입니다. 이 압류와 이후의 현대카드 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 신현재 근저당, 김연화 근저당, 문명시 전세권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
문제는 등기부의 압류·근저당보다 임차인의 점유 및 전입관계입니다. 김영선, 류보금, 김희송의 전입신고는 모두 말소기준권리보다 빠르고, 각 보증금은 14,000,000원, 15,000,000원, 13,000,000원으로 확인됩니다. 예상배당은 이들에게 배당하지 않고 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 권리분석 — 실제 임차인 6명
보증금이 확인된 임차인은 3명이며, 모두 말소기준권리 이전 전입입니다. 나머지 3명은 보증금과 확정일자를 확인할 수 없습니다. 이 가운데 말소기준 이전 전입자는 2명이므로 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 보증금 미상 점유자를 대항력 확정 임차인으로 취급해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 매수인 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류보금 본건 기호(2) 목적물(가) |
2020.12.30 | 15,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 배당요구 2026.06.09 |
인수 추정 15,000,000원 |
| 김희송 제시외건물(ㄱ) |
2022.11.10 | 13,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 배당요구 확인 안 됨 |
인수 추정 13,000,000원 |
| 김영선 제시외건물(ㄹ) |
2016.08.16 | 14,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 배당요구 확인 안 됨 |
인수 추정 14,000,000원 |
| LI LONGYUN 점유 부분 미상 |
2020.12.30 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 배당요구 확인 안 됨 |
승계 여부 미상 추가 인수 확인 필요 |
| LIU BAOJIN 점유 부분 미상 |
2020.12.30 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 배당요구 확인 안 됨 |
승계 여부 미상 추가 인수 확인 필요 |
| LI SONGHUA 점유 부분 미상 |
2024.12.30 | 미상 | 대항력 없음 전입일 기준 |
확정일자 미상 배당요구 확인 안 됨 |
승계 대상 아님 점유·명도 확인 |
대항력은 전입 시점과 점유 등 요건을 전제로 판단합니다. 우선변제권은 확정일자 등 추가 요건 확인이 필요하며, 확정일자가 미상이라고 해서 법적으로 우선변제권이 없다고 확정할 수는 없습니다.
③ 실질취득 — 최저가에 보증금 4,200만원을 더해야 한다
이 사건은 매각가와 실질취득 비용을 구분해서 보아야 합니다. 예상배당상 대항력 임차인 3명의 보증금은 배당되지 않고 매수인에게 승계되는 것으로 계산됩니다. 따라서 신건 최저가를 기준으로 한 실질취득 예상액은 다음과 같습니다.
| 최저매각가 | 62,074,180원 |
|---|---|
| 류보금 인수 | 15,000,000원 |
| 김희송 인수 | 13,000,000원 |
| 김영선 인수 | 14,000,000원 |
| 알려진 인수 합계 | 42,000,000원 |
| 실질취득 예상 | 104,074,180원 + 미확정 인수액 |
배당표의 전액 인수 가정에 따른 계산입니다. 취득 관련 세금, 명도비용, 미납 관리비, 측량·정비비용 및 보증금 미상 점유자의 추가 인수 가능 금액은 포함하지 않았습니다.
여기서 주의할 점은 42,000,000원이 최종 인수액의 상한이 아니라는 사실입니다. 확인되지 않은 선순위 점유관계에 따라 추가 부담이 생길 수 있습니다. 또한 실거래 기준 가격 우위도 확인되지 않으므로 최저매각가 62,074,180원만 보고 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,074,180원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,517,335원 | 매각대금에서 공제 |
| 인수 · 류보금 | 15,000,000원 | 0원 | 15,000,000원 |
| 인수 · 김희송 | 13,000,000원 | 0원 | 13,000,000원 |
| 인수 · 김영선 | 14,000,000원 | 0원 | 14,000,000원 |
| 2. 현대카드 주식회사 | 6,568,240원 | 6,568,240원 | 채권 전액 배당 가정 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 53,988,605원 | — |
| 합계 · 매각대금 | — | 62,074,180원 | 별도 인수 42,000,000원 |
집행비용은 약 매각가 2.4% 수준의 추정치입니다. 임차인 최우선변제, 당해세 및 확인되지 않은 우선채권이 반영되지 않아 실제 배당 순위와 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다. 보증금 인수액은 매각대금의 배당 항목이 아니라 별도의 매수인 부담입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 부담은 남는다
현재 회차와 향후 유찰 가정별로 신청채권자는 모두 청구금액 전액을 배당받는 것으로 계산됩니다. 하지만 별도로 인수하는 보증금 42,000,000원은 각 회차에서 동일하게 남습니다.
| 매각 회차 | 예상 매각가 | 알려진 인수 | 실질취득 예상 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 62,074,180원 | 42,000,000원 | 104,074,180원+ | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 49,659,344원 | 42,000,000원 | 91,659,344원+ | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 39,727,475원 | 42,000,000원 | 81,727,475원+ | 0원 |
실질취득 예상액은 각 매각가에 인수 추정 보증금 42,000,000원을 더한 값입니다. 미상 점유자의 추가 인수금과 기타 비용은 별도이며, 향후 유찰 시나리오는 예정 매각결과를 보장하지 않습니다.
⑥ 토지·건물 분석 — 맹지와 법정지상권이 두 번째 핵심
- 입지. 전라남도 목포시 죽교동 소재 홍일고 동측 인근의 기존주택 지대에 위치합니다. 인근 청호로를 통해 다른 지역으로 이동할 수 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 152.0㎡입니다. 평지·사다리형이며 제1종일반주거지역에 해당합니다. 개별공시지가는 202,100원/㎡입니다.
- 도로 접근. 지적도상 맹지이지만 북동측 타인 소유 토지에 개설된 현황도로로 진출입합니다. 물리적인 출입이 가능하다는 사실만으로 해당 통행권이 법적으로 영구 보장된다고 단정할 수 없습니다.
- 건물. 시멘트블록조 스레트 위 강판기와지붕 단층 건물로, 위생·급배수 및 난방설비를 갖춘 단독주택으로 이용 중입니다.
- 제시외 건물. 미등기 및 건축물대장 미등재 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 다만 시멘블럭조 슬래브지붕 단층 광 3.30㎡는 소재불명으로 매각에서 제외됩니다.
- 인접 토지 경계. 제시외 건물의 소재 부분이 인접 지번과 경계가 불분명하고, 일부는 타지번과 양 지상에 걸쳐 있어 별도 측량에 따른 경계 확정이 필요합니다.
- 법정지상권. 본건 제시외 건물 등을 위하여 매각 외 대지에 법정지상권이 성립하는지 불분명하다는 사항이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.
- 토지이용 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
핵심은 매수인이 취득하는 건물 중 일부가 타인 소유 토지와 관련되어 있을 가능성입니다. 법정지상권이 성립한다는 뜻도, 성립하지 않는다는 뜻도 아닙니다. 경계측량, 건물의 위치·소유관계, 토지 사용권의 성립 근거를 확인하지 않고 건물 전체의 안정적인 이용을 전제하면 위험합니다.
⑦ 권리 위험과 환금성 종합 판단
대항력 있는 임차인 3명의 보증금 42,000,000원이 전액 인수되는 배당 가정입니다. 말소기준 이전 전입한 보증금 미상 점유자 2명도 별도 확인이 필요합니다.
지적도상 맹지, 타인 소유 토지의 현황도로 이용, 제시외 건물의 경계 불분명과 법정지상권 성립 여부 미확정이 중첩됩니다.
최저가 62,074,180원에 알려진 인수 보증금을 더하면 104,074,180원입니다. 실제 거래시세보다 저렴하다는 근거가 확인되지 않습니다.
단독주택과 토지, 미등기 제시외 건물, 복수 점유자가 얽힌 물건으로, 추후 매도 시에도 통행·경계·점유관계가 거래의 제약 요인이 될 수 있습니다.
압류 및 강제경매개시결정 자체는 매각으로 정리되는 구조이지만, 이를 이유로 권리가 안전하다고 평가할 수는 없습니다. 이 사건의 실질적인 위험은 임차인 보증금 인수·확인되지 않은 점유관계·타인 토지 이용과 건물 경계에 집중되어 있습니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 류보금 보증금 확인. 15,000,000원 보증금, 2020.12.30 전입 및 2026.06.09 배당요구 내역을 대조하고 확정일자·실제 배당 가능액·미배당 인수액을 확인해야 합니다.
- 김희송·김영선 임대차 확인. 각각 13,000,000원과 14,000,000원의 보증금, 임차 범위, 계약 당사자, 점유 계속 여부, 배당요구 및 확정일자를 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 조사. LI LONGYUN·LIU BAOJIN의 독립 임대차 여부와 보증금, 전입 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다. LI SONGHUA는 후순위 전입으로 분류되지만 점유·명도관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인별 공간 확인. 본건 목적물(가), 제시외건물(ㄱ), 제시외건물(ㄹ)의 실제 점유 부분과 각 임대차계약 범위를 건물 현황에 대조해야 합니다.
- 배당표 재확인. 집행비용·신청채권자 배당만으로 매각대금 잔여를 확정하지 말고 임차인 최우선변제, 당해세 및 다른 우선권 주장 여부를 확인해야 합니다.
- 현황도로 권원 확인. 타인 소유 토지를 통과하는 현황도로의 통행권·사용승낙·분쟁 가능성을 검토해야 합니다.
- 경계측량과 제시외 건물 조사. 인접 지번에 걸친 건물 부분과 매각 대상의 실제 범위를 측량 및 건물 현황으로 확정해야 합니다.
- 법정지상권 성립 여부 검토. 매각 외 대지에 대한 건물의 존립·사용 권리, 토지와 건물의 소유 연혁 및 관련 법률관계를 별도로 분석해야 합니다.
- 매각 제외 건물 확인. 소재불명으로 제외된 단층 광 3.30㎡와 실제 현존하는 건물·부속시설을 구분해야 합니다.
- 실질취득 기준 가격 검토. 최저가가 아니라 보증금 인수액과 명도·측량·정비비용을 합산한 비용을 기준으로 거래가치와 환금성을 판단해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 건물·토지 등기사항전부증명서, 지적도, 건축물 현황, 임대차 관계를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라, 인수하고 남는 것이 문제다”
이 물건의 겉모습은 감정가 62,074,180원의 목포 단독주택 경매입니다. 하지만 실제 권리관계를 들여다보면 세 명의 대항력 있는 임차인이 있고, 알려진 보증금 42,000,000원이 매수인에게 승계되는 배당 가정입니다. 보증금이 미상인 점유자 중 두 명은 말소기준보다 먼저 전입했고, 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부까지 불분명합니다.
따라서 이 사건을 최저가가 낮은 단독주택으로 보기보다 실질취득 예상액 104,074,180원 이상에 추가 권리·토지 이용 위험이 붙은 복합 고위험 물건으로 보는 것이 합리적입니다. 별도의 실거래 비교로 가격 우위가 입증된 것도 아닙니다.
권리관계 확인 전 입찰 보류. 임차인별 인수액, 미상 점유자의 지위, 타인 토지 통행권, 제시외 건물의 경계와 법정지상권을 확정한 뒤에야 적정 입찰가를 검토할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 단순한 낙찰가 인하가 아니라 취득 후 실제로 부담해야 할 권리와 비용을 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.
