광주지방법원 2026타경50274. 전라남도 함평군 함평읍 옥산리 174에 소재한 토지와 창고 관련 시설의 경매입니다. 토지면적은 4,000㎡, 지목은 창고용지이고, 감정평가상 관리실·저온창고 및 화재로 훼손된 건물이 확인됩니다. 단순한 주거용 경매와는 성격이 다릅니다. 특히 화재로 벽체와 내부가 손상된 건물이 있으며 일부 냉동설비는 멸실로 매각 대상에서 제외됩니다.

등기부상 말소기준은 2019.12.13 설정된 농협은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 528,000,000원이고, 이후 2026.07.20 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전되었습니다. 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 2015년에 전입한 임차인의 대항력은 말소기준권리보다 앞서므로 등기상 담보권의 소멸과 별개로 인수 위험이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인은 다르다

경매 권리분석의 출발점은 2019.12.13 농협은행 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 판단합니다. 현재 등기상 근저당권의 이전 내역이 있으나, 이는 기존 근저당권의 권리자 변경으로 말소기준 설정일 자체가 바뀌는 것은 아닙니다.

과거에도 여러 차례 가압류, 압류 및 경매개시결정이 있었으나 해당 권리들은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 분석에서 중요한 것은 2019년 말소기준 근저당권 이후 존속하는 담보권·압류·가압류와, 그보다 앞선 임차인의 대항력입니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인된 인수금 1,000만원

실제 임차인·점유 관련 신고자 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 표의 인수액은 확인된 금액이며, 점유관계와 임대차 내용의 추가 확인에 따라 실제 부담 판단이 달라질 수 있습니다.

유한회사 삼농로직스. 2015.07.24 전입한 선순위 대항력 임차인입니다. 보증금은 10,000,000원이며, 제시된 배당계산상 우선변제 배당은 없습니다. 따라서 매수인은 이 보증금을 낙찰대금 외에 별도로 부담하는 것으로 계산해야 합니다. 다만 실제 점유 상태, 임대차의 존속 여부 및 보증금 반환 관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.

이경렬. 전입일은 2025.01.17로 말소기준권리보다 늦습니다. 제공된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사람에게 보증금이 없다고 단정하거나 모든 점유 관련 부담이 해소되었다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 임대차관계와 점유 권원은 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가보다 실질취득 부담을 봐야 한다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 629,008,750원입니다. 신건이므로 유찰에 따른 가격 인하는 반영되지 않았습니다. 하지만 선순위 임차보증금 10,000,000원을 인수해야 하므로, 낙찰가격만을 취득원가로 보면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.

이 사건에서는 확인된 보증금이 모든 회차의 매각가보다 작으므로, 제시된 배당 가정에 따라 보증금 10,000,000원을 별도로 더하는 방식으로 실질취득 부담을 산정했습니다. 향후 임차인의 배당 여부나 인수 범위가 달라지면 재계산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 629,008,750원 가정)

신건 가격으로 낙찰되는 경우 집행비용을 공제한 뒤 선순위 근저당권부터 배당하는 것으로 계산되어 있습니다. 채권총액이 매각대금보다 많아 후순위 채권에는 상당한 미배당이 발생합니다.

위 배당표는 채권최고액 및 제시된 배당 순서에 따른 추정입니다. 을구 14번 근저당권의 권리이전과 공동담보 관계가 있으므로 실제 배당받을 권리자와 금액은 확정채권액·공동담보 배당·배당기일 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 화재 훼손·기계기구 — 가장 큰 현물 리스크

이 물건은 건물의 현재 상태를 특히 주의해야 합니다. 감정평가 내용에 따르면 일부 건물이 화재로 인해 훼손되어 있으며, 정상적인 창고 가동 상태를 전제로 가치를 평가해서는 안 됩니다.

특히 철골구조 건물의 화재 피해는 눈에 보이는 내·외장재 손상뿐 아니라 주요 부재의 변형, 접합부 손상, 전기설비 훼손 등으로 이어질 수 있습니다. 해당 위험은 현장 점검이 필요한 사항이며, 화재 이후의 구조적 안전성과 재사용 가능성이 확인되었다고 볼 수 없습니다.

⑥ 토지·입지·환금성 검토

• 위치. 전라남도 함평군 함평읍 옥산리 홍룡마을 내에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 토지 규모. 토지면적 4,000㎡, 지목은 창고용지입니다. 지형은 평지이고 형상은 사다리형이며, 도로접면은 소로각지입니다.
• 용도지역. 농림지역 및 농업진흥구역에 해당합니다. 창고시설의 복구·변경·재건축 또는 다른 용도로의 전환을 검토한다면 실제 허용되는 행위를 사전에 확인해야 합니다.
• 가축사육 제한. 돼지·개·닭·오리·메추리는 1,000미터, 소·말·양·사슴은 500미터 상대제한구역에 해당합니다.
• 상수원 관련 제한. 토지이용계획상 상수원보호기타에 해당합니다. 향후 시설 이용과 개발 계획에 영향을 줄 수 있는 사항입니다.
• 공시지가. 12,200원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가 정보이며, 본건 전체의 실거래 시세나 적정 낙찰가격을 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 농림지역 토지와 특수목적 창고시설, 화재 훼손 건물 및 기계기구 제외 조건을 함께 고려해야 합니다. 주거용 부동산처럼 폭넓은 수요를 기대하기 어렵고, 실제 사용 목적에 맞는 매수자를 확보할 수 있는지가 중요합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 임차인 확인. 유한회사 삼농로직스의 임대차계약서, 보증금 10,000,000원, 실제 점유 부분, 배당요구 여부와 보증금 반환 조건을 확인하세요.
• 추가 점유자 확인. 이경렬의 보증금·확정일자·점유 권원이 미상입니다. 실제 임대차 및 점유관계를 조사한 뒤 명도와 금전 부담 가능성을 검토해야 합니다.
• 실질취득 원가. 신건 최저가 629,008,750원만 보지 말고, 확인된 인수액을 더한 639,008,750원을 기본 부담으로 계산하세요. 그 밖의 취득비용과 시설복구비는 별도입니다.
• 화재 피해 조사. 기호 2-가 및 4-라 건물의 주요 철골부재, 벽체, 지붕, 전기설비 및 내부 손상 상태를 현장에서 확인하세요.
• 냉동·저온창고 설비 확인. 제외된 냉동설비와 실제 남아 있는 기계기구를 구별하고, 저온창고의 가동 가능성과 복구비용을 검토하세요.
• 매각 제외 물건 확인. 계근대 1식 및 지상 철자재는 매각에서 제외됩니다. 소유권 분쟁이나 현장 정리 문제를 피하려면 위치와 소유관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보 및 배당. 농협은행 근저당권과 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전, 공동담보물 범위를 등기 원본과 대조하세요.
• 토지이용 규제. 농림지역·농업진흥구역 및 상수원 관련 규제에 비추어 원하는 용도의 창고 운영·복구·증축·용도변경이 가능한지 확인하세요.
• 현장 경계 및 시설. 4,000㎡ 토지의 실제 경계, 건물 배치, 제시외 건물 및 제외 시설의 위치를 확인하세요.
• 비교 가치 검토. 동일한 용도·규제 조건의 토지와 창고 거래사례, 화재 훼손에 따른 가치 차이, 재사용 비용을 반영한 적정 입찰가격을 별도로 산정하세요.
• 최신 원본 서류. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 공고를 다시 확인하세요.

⑧ 종합 판단 — 권리와 물건 상태 모두 보수적으로

맺으며 — “근저당은 지워져도, 인수와 화재 피해는 남는다”

이 물건을 단순히 감정가 629,008,750원의 토지·창고 경매로 보면 핵심을 놓치기 쉽습니다. 먼저 2015년 전입한 선순위 임차인의 보증금 10,000,000원을 매수인이 부담하는 구조이므로 신건의 실질취득 부담은 639,008,750원입니다.

더욱 중요한 것은 이 금액으로 실제 어떤 시설을 확보하는가입니다. 일부 건물은 화재로 훼손되었고, 일부 냉동설비는 멸실되어 매각에서 제외됩니다. 계근대와 지상 철자재 역시 전부 매수인 소유가 되는 것은 아닙니다. 농림지역과 농업진흥구역이라는 토지 규제까지 고려하면 일반적인 창고 매수와는 다른 검토가 필요합니다.

채권총액 2,190,575,808원에 비해 예상 배당액은 620,318,662원에 불과하지만, 그 미배당액 자체를 매수인이 모두 떠안는 것은 아닙니다. 매수인의 실제 부담과 채권자의 배당 부족액을 구분하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.

최종 결론은 권리 확인은 가능하지만, 신건 입찰은 신중해야 하는 물건입니다. 대항력 임차인의 보증금 반환 관계, 미상 점유자의 임대차 여부, 화재 피해의 복구 가능성과 비용, 농업진흥구역 내 적법한 활용 목적을 확인한 뒤 실질취득 부담을 기준으로 적정 입찰가격을 판단해야 합니다. 가격 판단의 출발점은 629,008,750원이 아니라 확인된 인수금을 포함한 639,008,750원입니다.