서울남부지방법원 2024타경146759. 양천구 신월동 ‘신월동리버스타운’ 102동 4층 402호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 박혜진은 2019년 거래가 209,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소형이 아닙니다. 등기부상 최동진의 주택임차권이 2021.05.14 등기됐고, 주민등록일 2019.04.15·확정일자 2019.03.19로 2024.12.03 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
현재 최저매각가 176,000,000원을 기준으로 배당하면 집행비용 3,264,000원을 제외한 172,736,000원이 최동진 보증금에 배당되고, 보증금 209,000,000원 중 36,264,000원이 미배당으로 남습니다. 통상이라면 이 미배당액은 매수인 인수 대상입니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이 사건에서는 그 금액을 실질 인수 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경146759 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 가로공원로 100, 제102동 제4층 제402호 (신월동, 신월동리버스타운) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 · 8층 건물 내 4층 |
| 대상 면적 | 46.71㎡ |
| 사용승인 | 2018.06.25 |
| 소유자 | 박혜진 (2019.04.15 소유권이전 · 거래가액 209,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 176,000,000원 (6회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 209,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 원칙 인수형이지만 특별매각조건이 뒤집는다
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복 합산 금지
| 이름 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최동진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 209,000,000원 | 전입 2019.04.15 확정 2019.03.19 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 있음 · 특별매각조건으로 실질 인수 0원 |
| 시보증 | 주거 · 보증기관 대위·승계 | 별도 합산 없음 | 미상 | 대위·승계 최동진 보증금의 중복 신고 |
실제 임차인은 최동진 1명입니다. ‘시보증’은 보증기관의 대위·승계로 최동진 보증금과 같은 채권을 가리키므로 보증금을 별도로 더하면 안 됩니다. 별도 보증금을 가진 추가 실제 임차인은 이 구성에 포함되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 현재가는 최근 시세 아래지만, 하락 추세를 먼저 봐야 한다
이 사건의 가격 판단은 과거 전체 평균 219,700,000원보다 최근 12개월 평균 187,500,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선합니다. 전체 평균에는 2021년 330,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심값으로 쓰기 어렵습니다. 현재 회차는 특별매각조건 반영 후 실질취득이 최저가와 같은 176,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 93.9%, 최신 거래의 88.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.94㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2025.09 | 25.79㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2025.07 | 25.79㎡ | 5 | 189,000,000원 |
| 2024.11 | 29.94㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2024.07 | 29.94㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2024.06 | 25.79㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 2024.06 | 25.79㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 2023.01 | 25.79㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.01 | 29.94㎡ | 7 | 254,000,000원 |
| 2021.11 | 29.94㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 187,500,000원 |
특히 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.7회이고 본건도 이미 6회 유찰됐습니다. 현재 최저가가 감정가의 64%까지 내려온 사실 자체보다, 최근 하락 추세와 비교면적 불일치가 현재 가격의 안전마진을 제한하는 요소입니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 최동진 보증금 | 209,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 209,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 최동진 보증금 부족분 36,264,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별매각조건을 따로 본다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰(64%) | 176,000,000원 | 36,264,000원 | 0원 | 176,000,000원 |
| 7회 유찰 시(51%) | 140,800,000원 | 70,971,200원 | 0원 | 140,800,000원 |
| 8회 유찰 시(41%) | 112,640,000원 | 98,736,960원 | 0원 | 112,640,000원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득가가 쉽게 내려가지 않습니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건이 있어 최동진 보증금과 연결된 미배당 반환청구권을 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 특별조건이 그대로 적용된다는 전제에서는 실질취득이 각 회차 낙찰가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 2018.06.25 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물의 4층 402호입니다.
- 주위환경. 금융고등학교 남동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측으로 왕복 6차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(신월생활권중심)이며 대로3류에 접하고, 제3종 구역·수평표면구역·진입표면구역·교육환경보호구역·과밀억제권역 등 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 주의. 신월동리버스타운은 28세대이며, 경매 평균 유찰 횟수는 6.7회입니다. 본건도 6회 유찰돼 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 실제 매각조건에 동일하게 유지되는지 반드시 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복계상 금지. 최동진 보증금 209,000,000원과 ‘시보증’을 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 가격은 최근 거래 우선. 전체 평균 219,700,000원보다 최근 12개월 평균 187,500,000원과 최신 거래 200,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -17.7% 낮습니다. 단순히 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 면적 불일치. 본건 대상 면적 46.71㎡와 실거래 표본 25.79㎡·29.94㎡가 다르므로, 실거래 숫자를 그대로 1:1 시세로 보지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이번 승부처는 특별매각조건과 가격이다”
등기 순서만 보면 이 물건은 전형적인 선순위 대항력 임차권 인수형입니다. 최저가 176,000,000원에서 보증금 미배당액 36,264,000원이 남기 때문입니다. 그러나 이번 매각에는 주택도시보증공사가 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 실질 인수는 0원, 실질취득은 176,000,000원으로 정리됩니다.
가격은 최근 12개월 평균 187,500,000원의 93.9%, 최신 거래 200,000,000원의 88.0%로 숫자만 보면 시세 아래입니다. 다만 최근 추세가 -17.7%이고 본건과 실거래 표본의 면적이 다르며, 이미 6회 유찰된 오피스텔이라는 점을 감안하면 큰 폭의 가격 가점을 주기 어렵습니다. 권리 리스크는 특별조건으로 낮아졌지만 가격 안전마진은 아직 제한적인 사건입니다.
