광주지방법원 2026타경201. 전라남도 순천시 연향동 율산에코지오아파트 1202동 14층 1403호입니다. 전용면적은 84.9763㎡이며, 철근콘크리트조 18층 건물의 14층에 자리한 아파트입니다. 소유자 백희종은 2020년 12월 14일 거래가 182,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 순천북부새마을금고를 근저당권자로 하는 채권최고액 158,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 다른 금융기관의 가압류와 국가의 압류가 이어졌고, 순천북부새마을금고는 청구금액 116,440,171원으로 임의경매를 신청했습니다. 경매개시결정 등기는 2026년 6월 18일 접수됐습니다. 매각기일은 2026년 11월 9일이며, 첫 회차 최저매각가는 감정가와 동일한 178,000,000원입니다.

현재 확인되는 권리 중 선순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리 정리가 예상된다는 사실이 곧바로 가격 경쟁력을 의미하지는 않습니다. 이 물건의 핵심 판단은 178,000,000원이라는 신건 가격이 최근 실제 거래 수준에 비해 적정한가에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 세금과 점유는 확인

권리분석의 출발점은 2020년 12월 14일 설정된 순천북부새마을금고 근저당권입니다. 을구 14번, 채권최고액 158,600,000원으로 말소기준권리에 해당합니다. 이후 설정된 가압류와 현재 남아 있는 압류 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

대표적인 후순위 권리는 제이비우리캐피탈 39,486,600원, 웰컴저축은행 20,917,610원, 엔드리스 8,832,700원의 가압류입니다. 이들 채권은 배당을 전액 받지 못하더라도, 표시된 권리관계에 따르면 부족액 자체가 매수인의 채무로 승계되는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유 — 확인된 신고 임차인은 없음

현재 확인된 임차인 신고 및 임차권등기 정보는 없습니다. 따라서 배당 추정에서는 임차보증금 배당액 0원, 매수인 인수액 0원으로 처리됩니다.

다만 감정평가서에는 “임대관계는 미상임”이라고 기재돼 있습니다. 이는 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 제3자인지를 확정했다는 뜻이 아닙니다. 확인된 임차인이 없다는 사실과 임차인이 존재하지 않는다는 결론은 구별해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 평균의 110.6%

율산에코지오아파트는 442세대 규모로, 2004년 4월 준공된 단지입니다. 전용 약 84.98㎡ 동일 면적의 최근 12개월 거래 12건을 기준으로 가격을 비교했습니다.

최근 12개월 실거래가는 130,000,000원~180,000,000원으로 편차가 큽니다. 평균은 161,000,000원이며, 신건 최저매각가 178,000,000원은 이보다 17,000,000원 높은 가격입니다. 최근 실거래 평균 대비 비율은 110.6%입니다.

가장 최근 거래는 2026년 4월의 1층 130,000,000원입니다. 신건 최저가는 이 거래보다 48,000,000원 높으며, 약 136.9%에 해당합니다. 다만 해당 거래는 1층이므로 14층 물건과 직접 비교할 때 층별 차이를 감안해야 합니다.

더 직접적인 참고 사례는 동일한 14층 거래입니다. 2026년 1월에는 154,000,000원, 2026년 2월에는 158,000,000원에 거래됐습니다. 이 두 거래와 비교하면 신건 최저가는 각각 24,000,000원, 20,000,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)

신건 최저매각가 178,000,000원에 낙찰된다는 가정으로, 집행비용과 채권자별 예상배당액을 계산한 결과입니다. 순천북부새마을금고는 채권최고액을 기준으로 배당하고, 나머지를 후순위 채권에 배분하는 단순 추정입니다.

집행비용 3,292,000원과 채권자 예상배당액 174,708,000원을 합산하면 매각대금 178,000,000원입니다. 채권최고액 및 청구금액을 이용한 추정으로, 실제 채권 잔액·국세 우선배당·당해세·최우선변제 등에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

채권액 합계는 227,836,910원이고, 예상 채권자 배당액은 174,708,000원으로, 53,128,910원의 미배당이 발생합니다. 예상 배당에서는 웰컴저축은행과 엔드리스가 배당을 받지 못하고, 제이비우리캐피탈도 일부만 배당받습니다.

여기서 중요한 구별이 있습니다. 후순위 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 다릅니다. 후순위 가압류가 매각으로 소멸하면 그 미배당액이 자동으로 낙찰자의 채무가 되지는 않습니다. 이 추정에서 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원 추정

현재는 신건으로 최저가가 178,000,000원입니다. 유찰 시 감정가의 80%, 64% 수준으로 최저가가 변경되는 가정에서 다음과 같이 비교할 수 있습니다.

1회 유찰을 가정한 최저가는 142,400,000원으로, 최근 12개월 평균 161,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰을 가정하면 113,920,000원입니다. 임차보증금 등 추가 인수금이 없다는 전제에서는 최저가 하락이 실질취득액 감소로 이어지는 구조입니다.

반면 채권자들은 낮아진 매각대금만큼 배당받을 재원이 줄어듭니다. 2회 유찰 가정에서는 신청채권자의 청구금액 116,440,171원보다 예상 배당액 111,525,120원이 적어, 청구금액 기준으로도 전액 회수가 어려운 시나리오입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 순천시 연향동 율산초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2004년 4월 준공된 442세대 아파트이며, 대상 호수는 철근콘크리트조 18층 건물의 14층입니다. 위생설비·급배수설비·도시가스 난방·승강기·옥내소화전 등을 갖추고 있습니다.
• 진입도로. 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있으며 단지 내 이동로와 연결됩니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 일부 학교 관련 보호구역에 해당합니다. 공시지가는 375,700원/㎡입니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 동일 면적의 최근 거래 12건이 확인되지만, 가격은 130,000,000원부터 180,000,000원까지 분포합니다. 단일 평균만으로 개별 호수의 매도가격을 확정하기 어렵고, 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 신건 최저가 178,000,000원은 최근 실거래 평균 161,000,000원의 110.6%입니다. 최근 동일층 거래 154,000,000원·158,000,000원도 참고해, 내부 상태 및 추가 비용을 반영한 응찰가를 산정해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 2024년 8월 13일 국의 압류가 등기돼 있습니다. 순천세무서 관련 세금의 법정기일, 배당순위와 실제 체납액을 확인해야 합니다.
• 점유관계 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 보증금, 대항력 여부를 확인한 뒤 예상 인수액 0원이라는 전제를 검증해야 합니다.
• 미납관리비 898,400원. 매각물건명세서 비고에 2026년 1월부터 2026년 6월 25일까지 미납관리비 898,400원이 기재돼 있습니다. 현재까지 추가로 발생한 금액과 공용부분 관리비 등 매수인에게 부담될 수 있는 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 배당액 재검토. 순천북부새마을금고 채권최고액 158,600,000원과 경매 청구금액 116,440,171원은 다릅니다. 실제 피담보채권 잔액 및 국세 우선배당 여부에 따라 예상배당표가 달라질 수 있습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 142,400,000원, 2회 유찰 가정 113,920,000원의 가격 구조를 미리 검토하되, 실제 유찰 여부와 회차별 최저가격은 법원 공고를 따릅니다.
• 매각물건명세서 원본. 인수 권리 및 특별매각조건, 임차인 현황, 점유 상태, 관리비 관련 사항을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸과 가격 경쟁력은 별개다”

순천 율산에코지오 1202동 1403호는 등기상 권리 정리 구조가 비교적 명확한 아파트입니다. 말소기준 근저당권 이후의 가압류와 압류가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인이 없어 매수인 예상 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 임대관계는 미상이므로 점유조사가 선행돼야 하며, 국세 압류와 미납관리비도 확인할 사안입니다. 특히 2026년 6월 25일 기준 미납관리비 898,400원이 기재돼 있다는 점은 입찰 전 추가 비용 검토에 반영해야 합니다.

가장 큰 약점은 가격입니다. 감정가이자 신건 최저가인 178,000,000원은 최근 12개월 평균 161,000,000원의 110.6%입니다. 같은 14층에서 거래된 154,000,000원과 158,000,000원보다도 높습니다. 가격 격차를 설명할 만한 개별 호수의 우월한 상태가 확인되지 않는 한, 신건 최저가를 매력적인 매수가격으로 판단하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급(49점). 권리상 예상 인수액이 0원이라는 긍정적 요소는 있지만, 최근 시세를 웃도는 신건 가격, 임대관계 확인 필요성, 국세 압류 및 관리비 체납 등 점검 사항을 반영했습니다. 권리는 조건부 양호, 가격은 보류. 이 사건은 권리의 단순함보다 실제 취득가격과 최근 거래가격의 차이를 더 엄격하게 살펴야 하는 물건입니다.