광주지방법원 2026타경210. 전라남도 여수시 상암동 70에 소재한 단독주택 및 토지의 강제경매입니다. 감정가는 205,987,500원, 첫 매각기일은 2026.11.09입니다. 신청채권자는 디와이개발 주식회사이며 청구금액은 26,495,000원입니다. 소유자는 장형익으로, 2010.05.10 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다.

등기상 권리관계는 비교적 단순합니다. 과거 삼일농업협동조합의 근저당권, 상업상호저축은행의 가압류, 대한생명보험의 소유권일부 가처분이 있었으나 모두 말소되었습니다. 현재 분석의 말소기준권리는 2026.06.19 강제경매개시결정입니다. 다만 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자가 확인되므로, 등기상 담보권이 없다는 이유만으로 인수 위험까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 강제경매개시결정

말소기준권리는 갑구 7번, 2026.06.19 접수된 디와이개발 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 과거 등기된 근저당권은 2014.08.01 말소되었고, 가압류와 가처분도 각각 취하를 원인으로 말소되었습니다. 따라서 과거 담보권의 채권최고액을 현재 인수채무로 계산할 이유는 없습니다.

② 점유·임차인 분석 — 이 물건의 핵심 리스크

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 점유 관련 인원은 1명입니다. 보증기관의 대위변제·승계신고가 아닌 일반 점유자로 조사되었으나, 임대차계약과 보증금은 별도 확인이 필요합니다.

실제 인수 여부를 판단하려면 임대차계약서, 전입세대 확인, 점유 및 주택 인도 시점, 확정일자, 배당요구와 보증금 내역을 종합적으로 확인해야 합니다. 확정일자가 없거나 확인되지 않더라도 대항력 성립 가능성이 별도로 존재한다는 점에 주의해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가와 실질취득 비용은 다르다

본건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 205,987,500원입니다. 하지만 감정가가 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 있는 실거래 비교치는 확인되지 않습니다. 특히 단독주택과 토지가 함께 매각되는 물건은 토지의 면적·형상·이용규제·건물 상태에 따라 가치가 달라집니다.

④ 회차별 매각·배당 시나리오

위 시나리오의 미배당 0원은 신청채권자의 청구금액에 관한 수치입니다. 임차보증금은 확인되지 않아 산정에 반영되지 않았으므로, 이를 매수인의 인수 위험이 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 소유자 잔여금도 당해세·임차인 최우선변제 등의 실제 배당에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 205,987,500원 가정)

신청채권자 청구금액 26,495,000원은 전액 배당되는 것으로 계산되었습니다. 집행비용 3,683,825원은 추정액입니다. 이 표에는 보증금 미상의 점유자에 대한 배당, 당해세 및 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 소유자 잔여금, 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 여수시 상암동 작양마을 내 및 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 농경지와 임야가 분포하는 농촌·산림지대이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하며, 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕의 단층 단독주택입니다. 외벽은 치장벽돌 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지와 타일 마감, 창호는 새시 구조입니다. 일반적인 급배수·위생·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 토지면적은 772.0㎡이며, 지목은 대, 지형은 완경사, 형상은 부정형입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 토지정보상 자연녹지지역이며, 감정요항표에는 자연취락지구와 가축사육제한구역 등 이용제한 사항이 기재되어 있습니다. 일부 감정 대상에는 보전녹지지역·공익용산지·준보전산지 관련 사항도 확인됩니다. 필지별 적용 범위는 토지이용계획 원본과 대조해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 기준은 69,000원/㎡입니다. 공시지가는 실거래 시세나 적정 입찰가를 직접 의미하지 않습니다.
• 환금성. 농촌지역 단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 조건의 거래사례를 비교하기 어렵습니다. 건물 상태, 실제 이용 가능 면적, 접근로, 토지 규제와 수요층을 확인해야 하며, 현재 자료만으로 매각가격의 적정성이나 환금성 수준을 수치화하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 주기업의 실제 점유 확인. 전입신고와 실제 주거 점유·인도 시점이 일치하는지 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력 성립을 확정할 수 없습니다.
• 임대차계약과 보증금 확인. 계약서, 보증금 액수, 차임, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 실제 대항력 있는 임차인이라면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
• 실질취득 비용 계산. 인수보증금이 존재하면 낙찰대금에 그 금액을 더해 실질취득 비용을 산정해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가를 초과하는 선순위 대항력 임차인이라면 유찰만으로 취득비용이 낮아지는 구조가 아닐 수 있습니다.
• 제시외 건물·수목 확인. 일괄매각에 포함되는 건물과 수목의 현황, 이용 및 점유 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 토지 경계·접근로 확인. 지적도, 현황도로, 실제 진입 가능 여부 및 인접 토지와의 경계를 확인해야 합니다.
• 건물 상태 확인. 지붕·벽체·누수·난방·급배수 설비 등의 상태와 필요한 보수 범위를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 주변 유사 단독주택과 토지 거래사례를 확보하고, 건물의 사용 가능 상태와 토지 이용규제를 반영해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 않는 것이 중요합니다.
• 배당 및 조세 확인. 예상배당에 반영되지 않은 당해세, 최우선변제 가능성, 배당요구 및 선순위 임차보증금의 처리 내용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 없다고 인수 위험도 없는 것은 아니다”

이 물건의 긍정적인 요소는 분명합니다. 기존 근저당권과 과거 가압류·가처분이 이미 말소되었고, 신청채권자 청구금액도 현재 배당 시뮬레이션에서는 전액 회수되는 구조입니다.

그러나 핵심 위험은 등기부 밖의 점유관계에 있습니다. 주기업은 말소기준권리보다 앞선 2021.02.22 전입자로, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력 성립 여부와 인수보증금 규모가 확정되기 전에는 매수인의 실질취득 비용을 계산할 수 없습니다.

또한 본건은 농촌지역 단독주택과 토지의 일괄매각으로, 제시외 건물·수목이 포함되며 토지 이용규제와 현장 상태도 함께 검토해야 합니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않아 신건 최저가 205,987,500원을 저렴한 가격으로 평가할 근거가 충분하지 않습니다.

결론은 ‘등기상 부담은 단순하지만, 입찰 판단은 보류’입니다. 선순위 전입자의 임대차·보증금 문제를 해소하고, 토지와 건물의 실제 가치를 확인한 다음 실질취득 비용을 기준으로 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.