* 전세권 말소촉탁 동의서가 제출된 상태이며, 해당 전세권이 매각으로 실제 말소되는 것을 전제로 한 판단입니다. 별도의 미확인 임대차·점유관계까지 인수 위험이 없다는 의미는 아닙니다.
광주지방법원 2026타경50208. 전라남도 고흥군 고흥읍에 위치한 고흥 센트럴파크 1차 7층 1711호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류되지만, 감정평가서에서는 공동주택(오피스텔, 도시형 생활주택)으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 전용면적은 50.9022㎡이며, 철근콘크리트구조 8층 건물 중 7층에 위치합니다.
소유자는 주식회사센트럴파크입니다. 2018년 소유권보존등기 이후 여러 전세권 설정과 말소가 반복됐고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 청구액 100,000,000원으로 신청한 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 148,000,000원이며, 첫 매각기일은 2026년 11월 9일입니다.
이 물건에서 가장 먼저 확인할 것은 감정가가 아니라 선순위 전세권의 처리입니다. 경매개시결정보다 먼저 설정된 전세권이 존재하지만, 권리자인 주택도시보증공사가 배당요구와 전세권 말소촉탁 동의를 했습니다. 따라서 해당 전세권을 그대로 떠안는 구조로 단정할 필요는 없으나, 입찰 전 실제 말소 처리 가능 여부를 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50208 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 고흥읍 서문리 215-3 고흥 센트럴파크 1차 7층 1711호 |
| 도로명주소 | 고흥군 고흥읍 여산당촌길 53 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트(사건 분류) / 공동주택(오피스텔, 도시형 생활주택) |
| 전용면적 / 층수 | 50.9022㎡ · 8층 건물 중 7층 |
| 사용승인일 | 2018.04.05 |
| 단지 규모 | 78세대 |
| 소유자 | 주식회사센트럴파크 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 점유·임대관계 | 현장 폐문 및 이해관계인 부재로 확인되지 않음 |
| 위반건축물 | 위반 사항 없음 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
해당 전세권은 단순한 후순위 말소권리로 취급해서는 안 됩니다. 전세권자의 배당요구 및 말소촉탁 동의가 매수인 인수 판단의 중요한 근거입니다.
② 전세권·점유 분석 — 말소동의의 실제 의미
| 권리자 | 등기 및 금액 | 권리 상태 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|
| 장세영 | 2018.05.29 전세금 80,000,000원 |
말소 완료 2019.02.28 |
등기상 인수 대상 아님 |
| 승원종합건설주식회사 | 2020.02.12 전세금 90,000,000원 |
말소 완료 2020.09.24 |
등기상 인수 대상 아님 |
| 국민건강보험공단 → 주택도시보증공사 | 2021.12.17 전세금 100,000,000원 2022.01.27 권리이전 |
선순위 말소촉탁 동의서 제출 |
실질 인수 0원 예상* 말소 실행 확인 필수 |
종전 전세권 80,000,000원과 90,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 검토해야 할 전세권은 최초 국민건강보험공단 명의로 설정됐다가 주택도시보증공사로 이전된 전세금 100,000,000원의 권리입니다. 권리이전과 존속기간 변경은 별개의 전세금이 새로 발생했다는 의미가 아니므로, 이 금액을 여러 번 합산하면 안 됩니다.
해당 동의에 따라 전세권이 실제 말소된다면, 전세권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 다만 말소동의서 제출 사실과 실제 말소 완료는 구별해야 합니다.
* 말소동의로 인한 인수 해소는 해당 전세권에 한정됩니다. 등기된 전세금 100,000,000원은 말소·배당 검토 대상 금액이며, 매수인이 별도로 지급할 금액으로 확정된 것이 아닙니다.
별도로 점유 중인 임차인이 존재하는지, 전입일·확정일자·보증금 및 대항력 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미확인 점유자의 대항력은 가능성 자체가 미상이며, 전세권자의 말소동의가 다른 임차인의 권리까지 해소하지는 않습니다.
또한 이 건물에는 2023.05.04 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기내용에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 사항이 기재돼 있습니다. 매각에 따른 임대사업 관련 지위·의무 및 등록 상태는 전세권 말소와 별개로 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 5,000만원 거래와 직접 비교하면 안 된다
고흥센트럴파크1차의 확인된 최근 실거래는 2025년 9월 2건이며, 두 거래 모두 전용 25.21㎡, 7층, 거래금액 50,000,000원입니다. 반면 경매 대상은 전용 50.9022㎡입니다.
| 거래월 / 구분 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 실거래 ① | 25.21㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2025.09 실거래 ② | 25.21㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 25.21㎡ | 2건 | 50,000,000원 |
| 경매 대상 감정가 | 50.9022㎡ | 7 | 148,000,000원 |
면적이 서로 다르므로 이 비율을 근거로 경매 물건이 실제 시세보다 196% 비싸다고 단정할 수 없습니다. 반대로 감정가가 적정하다고 검증된 것도 아닙니다. 현재는 동일 면적의 직접 비교 거래가 확보되지 않아 가격 적정성을 판단하기 어렵다는 결론이 타당합니다.
최근 거래 평균도 50,000,000원이고 최신 거래금액도 50,000,000원이지만, 모두 전용 25.21㎡ 거래입니다. 거래 표본의 면적 불일치와 제한적인 거래 건수를 고려하면 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격의 매력을 판단해서는 안 됩니다.
다만 개별 물건의 낙찰 가능성을 이 통계만으로 확정할 수는 없습니다. 신건이라고 해서 경쟁력 있는 가격이라는 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,872,000원 |
| 1. 을구 5-3번 전세권 | 배당 산정 채권액 미상 | 0원* |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 45,128,000원 |
| 합계 | — | 148,000,000원 |
* 전세권 자체의 배당 산정 채권액이 확정되지 않아 전세권 명목의 별도 배당을 0원으로 놓은 계산입니다. 실제 전세권 권리관계와 주택도시보증공사의 신청채권 사이의 관계가 확정된 배당표는 아닙니다. 동일 채권을 중복 배당하거나 중복 합산하지 않아야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐으며 집행비용은 추정액입니다.
신건 가격인 148,000,000원에 매각되는 것으로 가정하면, 집행비용 2,872,000원을 제외하고 주택도시보증공사에 100,000,000원이 배당되며, 소유자 잔여액은 45,128,000원으로 추정됩니다.
다만 전세권에 관한 배당순위·피담보채권 및 말소 처리는 법원의 최종 판단과 실제 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 이 추정 배당표만으로 선순위 전세권의 말소가 확정됐다고 볼 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오와 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 148,000,000원 | 100,000,000원 | 0원 | 45,128,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 118,400,000원 | 100,000,000원 | 0원 | 15,942,400원 |
| 2회 유찰(64%) | 94,720,000원 | 92,615,040원 | 7,384,960원 | 0원 |
1회 유찰 시나리오에서는 신청채권 100,000,000원의 전액 배당이 가능하지만, 2회 유찰 시나리오에서는 7,384,960원의 미배당이 예상됩니다. 여기서 미배당은 신청채권자에게 지급되지 못하는 채권액을 뜻하며, 그 금액이 곧바로 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.
각 회차의 매수인 인수액은 선순위 전세권 말소를 전제로 0원*으로 산정돼 있습니다. 그러나 실제 점유·임대관계와 기타 인수사항이 확인되지 않았으므로, 이 수치를 모든 위험을 포함한 확정 비용으로 받아들여서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 고흥군청 북동측 인근에 위치하며, 주변에 아파트·빌라·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주거환경 등 제반 입지조건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 고흥군 소재지 내 위치하며 도로망이 정비돼 있습니다. 북측 약 10~12m 폭의 포장도로에 접하고 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.04.05 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 및 화재탐지설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 중로3류 도로에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가 기준금액은 347,100원/㎡입니다.
- 용도 확인. 사건상 아파트로 분류되지만, 감정평가상 공동주택(오피스텔, 도시형 생활주택)으로 이용 중입니다. 실제 건축물대장상 용도와 임대주택 등록 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 78세대 규모이며, 확인된 최근 거래는 전용 25.21㎡의 2건입니다. 대상 면적 50.9022㎡의 직접 비교 사례가 없어 매각가격의 적정성 및 향후 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 말소 확정. 주택도시보증공사가 제출한 말소촉탁 동의서 원본을 확인하고, 매각에 따른 전세권 말소 처리에 문제가 없는지 법원 매각물건명세서와 등기부를 대조해야 합니다.
- 전세권 채권관계. 국민건강보험공단에서 주택도시보증공사로 이전된 전세권과 신청채권 100,000,000원의 관계를 확인하세요. 실제 배당순위와 채권액은 예상표와 달라질 수 있습니다.
- 점유·임대차 확인. 현장 폐문으로 임대 여부가 확인되지 않았습니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 보증금·확정일자 여부를 점검하세요.
- 민간임대주택등기. 2023.05.04 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 매각 후 임대사업 관련 의무의 처리 여부를 확인하세요.
- 동일 면적 거래 조사. 전용 25.21㎡의 50,000,000원 거래만으로 전용 50.9022㎡의 148,000,000원 감정가를 평가할 수 없습니다. 동일 또는 유사 면적의 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰·환금성 검토. 단지 평균 유찰 9.4회, 낙찰률 0.0%의 통계를 고려해 입찰 경쟁뿐 아니라 낙찰 이후의 매도 가능성과 보유기간 부담도 점검하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 명도비용 및 취득 관련 부대비용을 확인하세요. 배당표상의 소유자 잔여금은 확정액이 아닙니다.
- 매각기일 전 원본 확인. 2026.11.09 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각 진행상태를 최신본으로 재확인하세요.
맺으며 — “전세권 말소 가능 ≠ 안전한 매수가격”
이 사건의 가장 큰 권리 문제는 선순위 전세권입니다. 경매개시결정보다 먼저 설정된 전세권이지만, 현재 권리자인 주택도시보증공사가 배당요구와 전세권 말소촉탁 동의를 했다는 점은 긍정적입니다. 해당 전세권이 실제 말소된다면 그 권리에 대한 매수인 인수는 0원으로 예상됩니다.
그러나 전세권 문제가 해결되더라도 나머지 불확실성이 사라지는 것은 아닙니다. 실제 점유·임대차 상태는 미상이고, 민간임대주택등기의 영향도 확인해야 합니다. 무엇보다 감정가 148,000,000원의 적정성을 판단할 동일 면적 실거래가 없습니다. 확인된 거래 50,000,000원은 면적이 작은 다른 유형의 호실이므로 그 수치만으로 고평가 또는 저평가를 확정할 수 없습니다.
단지 평균 유찰 9.4회와 집계 낙찰률 0.0% 역시 경계할 만한 지표입니다. 권리관계가 정리될 가능성은 있으나, 가격 적정성·환금성·실점유의 불확실성이 겹쳐 현재 단계에서는 보수적인 D등급으로 판단합니다.
결론은 ‘전세권 말소 가능성은 긍정, 입찰 판단은 보류’입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 최저가가 얼마인지가 아니라, 선순위 전세권이 확실히 말소되는지, 점유상 추가 위험이 없는지, 그리고 전용 50.9022㎡의 실제 시장가격을 얼마로 볼 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.
