광주지방법원 2026타경50444. 여수시 미평동 532-7 일대에 위치한 자동차수리 관련 근린생활시설 및 토지입니다. 건물은 일반철골구조 단층으로, 타이어수리점 등으로 이용되고 있으며 별도의 경량철골조 창고 등이 포함됩니다. 감정가와 최저매각가가 모두 2,299,769,000원인 신건입니다. 소유자는 유한회사동호이며, 여천농업협동조합의 임의경매개시결정으로 매각 절차가 진행되고 있습니다.
이 물건은 아파트처럼 임차인과 말소기준권리만 확인해 결론을 내리기 어렵습니다. 건물·토지가 함께 매각되고, 제시외 건물 및 수목이 포함되는 반면, 자동차수리 관련 건물 내부 기계기구는 제외됩니다. 여기에 별도 토지의 지상권 말소동의서가 존재하므로, 실제 취득 범위와 권리 정리 여부가 낙찰 후 활용 가능성에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50444 (임의경매) |
|---|---|
| 관할 경매법원 | 광주지방법원 순천지원 |
| 소재지 | 전라남도 여수시 미평동 532-7 일대 도로명주소: 좌수영로 364 |
| 관련 지번 | 미평동 532-7, 532-11, 930-14 등 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(타이어수리점 등) · 창고 등 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 징크판넬지붕 단층 · 제시외 경량철골조 강판지붕 단층 |
| 사용승인 | 2021.06 |
| 토지 현황 | 준주거지역 · 지목 대 · 확인된 토지면적 681㎡ · 평지·부정형 |
| 공시지가 | 689,700원/㎡ |
| 소유자 | 유한회사동호 (2021.11.19 소유권보존) |
| 감정가 | 2,299,769,000원 |
| 최저매각가 | 2,299,769,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 여천농업협동조합 |
| 청구금액 | 959,113,310원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 예정, 선행 지상권은 확인 필요
건물 등기에서 제시된 말소기준권리는 2022.01.11 설정된 을구 3번, 여천농업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권과 뒤에 설정된 정일만의 근저당권, 신용보증기금·국민은행의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
그러나 을구 1번 근저당권은 당초 840,000,000원으로 설정되고 이후 1,116,000,000원으로 변경된 이력이 있으며, 기존 권리에는 말소 표시가 있는 반면 2026.06.26 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 기록도 나타납니다. 을구 3번 역시 같은 날 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 따라서 등기상 말소 처리 범위, 부기등기 및 공동담보 관계를 최신 원본으로 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 점유·명도는 별개
확인된 실제 임차인은 명광수 1명입니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 2,000,000원이며, 전입일은 말소기준권리보다 늦은 2023.12.20입니다. 대항력은 없는 것으로 조사됐고, 2026.06.23 배당요구를 했습니다. 확정일자와 우선변제권 인정 여부는 확정되지 않았습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 명광수 | 2023.12.20 | 10,000,000원 | 2,000,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
|
2026.06.23 접수 |
다만 대항력 없음과 점유 부담 없음은 다릅니다. 근린생활시설에서 실제 사용·점유가 계속되고 있다면 매수 후 인도 협의나 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 임차인의 실제 점유 범위, 계약 관계, 사업자등록 및 영업시설의 소유 관계를 입찰 전에 확인하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,299,769,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 25,397,690원 |
| 1. 을구 3번 · 여천농업협동조합 근저당 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 4번 · 정일만 근저당 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 을구 6번 · 정일만 근저당 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 4. 을구 7번 · 정일만 근저당 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 5. 갑구 2번 · 신용보증기금 가압류 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 6. 갑구 3번 · 국민은행 가압류 | 90,788,252원 | 90,788,252원 |
| 채권자 배당 합계 | 1,280,788,252원 | 1,280,788,252원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 993,583,058원 |
위 배당은 채권최고액과 신고된 청구금액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 근저당권 이전 및 공동담보 관계에 따른 실제 배당도 달라질 수 있습니다. 특히 2026.06.26 근저당권 이전 후의 배당권자 확인이 필요합니다.
④ 가격·유찰 시나리오 — 인수액 0원, 적정가는 별도 판단
현재 회차는 감정가 그대로 입찰하는 신건입니다. 임차보증금 인수액이 없다고 가정하면, 낙찰가에 인수금을 더한 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다. 다만 취득세·명도비용·시설 정비비용 등은 별도이고, 지상권 정리가 확정되지 않았다면 추가적인 권리상 부담 가능성도 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여(추정) | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 2,299,769,000원 | 1,280,788,252원 | 0원 | 993,583,058원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,839,815,200원 | 1,280,788,252원 | 0원 | 538,228,796원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,471,852,160원 | 1,280,788,252원 | 0원 | 173,945,386원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 미평동 소재 미평초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 상업용 부동산이 주를 이루는 노변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 시내 간선도로변에 있어 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설로서 타이어수리점 등으로 이용되고 있으며, 제시외 건물은 창고 등으로 사용 중입니다.
- 건물. 2021.06 사용승인된 일반철골구조 단층 건물이며, 외벽은 판넬, 내벽은 판넬·타일·인테리어 등으로 마감됐습니다. 일반적인 위생·급배수 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역으로, 확인된 토지면적은 681㎡이며 지목은 대, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 광대세각으로 표시됩니다.
- 규제. 일부 토지는 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m) 접합, 미평초등학교 상대보호구역 등으로 표시되어 있습니다. 필지별 적용 사항이 다르므로 전체를 동일 조건으로 보아서는 안 됩니다.
- 공부 및 건축물 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 제시외 건물의 매각 범위는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트가 아니라 자동차수리 관련 상업용 시설과 토지가 결합된 물건입니다. 적정가격과 환금성은 실제 사용 가능성, 영업시설 확보, 점유 상태, 토지 규제 및 해당 용도의 매수 수요를 확인한 후 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 말소 확인. 목록 6·7의 2021.05.28 설정 지상권에 대한 2026.08.25 말소동의서가 실제 매각 후 권리 정리에 어떤 효력을 가지는지, 말소 조건과 절차를 확인하세요.
- 등기부 권리 이력 대조. 을구 1번·2번 근저당권의 기존 말소 상태와 을구 1-4번·3-1번의 2026.06.26 이전 기록, 공동담보 및 실제 채권자 관계를 최신 등기부로 확인하세요.
- 신청채권과 배당 관계. 신청채권 959,113,310원, 예상 관련 배당 240,000,000원 사이의 차이와 채권자 배당총액 1,280,788,252원의 산정 범위를 재검증하세요.
- 매각 제외 물건. 자동차수리 관련 기계기구가 매각에서 제외됩니다. 건물 자체와 별도 소유 영업설비의 구분, 사용 승계 가능성을 확인하세요.
- 제시외 건물·수목. 목록 5의 제시외 건물과 목록 5·7의 수목은 매각에 포함됩니다. 현존 여부와 경계를 직접 확인하세요.
- 임차인 점유·명도. 명광수의 실제 점유 여부와 범위, 사업자등록 및 임대차계약 내용, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 시세 및 수익성. 인근 상업용 부동산의 매매사례, 유사 토지 거래가, 시설 임대료 및 관리비용을 조사하여 입찰가 상한을 산정하세요.
- 토지이용 규제. 상대보호구역과 경관지구, 도로 관련 제한을 필지별로 확인하고 예정 용도가 허용되는지 검토하세요.
- 체납·공과금. 세금, 관리비, 공과금 및 각종 시설 관련 미납 항목을 확인하세요.
- 입찰 전 최종 확인. 매각기일 2026.11.09의 진행 여부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기부 및 매각 대상 목록을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리·가격 검증 완료”
여수 미평동 근린시설·토지 경매는 배당모형만 놓고 보면 매수인 인수액 0원, 확인된 임차인 1명의 대항력도 없는 것으로 조사돼 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 실제 검토의 중심은 임차보증금보다 2021년 설정 지상권의 정리와 복잡한 근저당권 이력에 있습니다.
말소동의서 제출은 긍정적인 요소지만 실제 권리 말소가 보장되는지 확인해야 하며, 959,113,310원의 신청채권과 예상배당액의 관계도 정리되어야 합니다. 자동차수리 관련 기계기구가 매각 대상에서 제외되는 점 역시 활용가치 판단에 중요합니다.
현재 최저매각가 2,299,769,000원은 비교 시세와 수익성이 확인되지 않은 상태여서 가격상 유리하다고 평가할 수 없습니다. 권리 해소 및 실제 매각 범위 확인이 선행되어야 하고, 그다음 적정 낙찰가를 따져야 하는 사건입니다. 종합적으로 조건부 검토·입찰 보류, C등급으로 판단합니다.
