광주지방법원 2025타경50743. 전라남도 해남군 문내면 고당리 179 소재의 기타·토지 물건입니다. 소유자는 농업회사법인주식회사힐링스마트팜이며, 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 973,202,800원이고, 신청채권자의 청구액은 425,000,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2022년 9월 8일 설정된 북광주농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 510,000,000원입니다. 이후 설정된 신상수의 근저당권 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당권의 소멸 여부만이 아닙니다. 매각물건명세서에 별도 인수권리가 기재되어 있고, 일부 토지의 경계가 불명확하며, 매각에 포함되는 물건과 제외되는 물건이 나뉘어 있습니다. 배당표상 인수액 0원과 최종적인 권리·점유 부담은 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50743 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 문내면 고당리 179 |
| 도로명주소 | 문내면 문내화원로 541 |
| 물건종류 / 토지 | 기타 + 토지 · 해당 토지정보상 면적 13,856㎡ · 지목 학교용지 |
| 토지 특성 | 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로 한 면 접함 · 토지이용상황 주거기타 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사힐링스마트팜 |
| 감정가 / 최저가 | 973,202,800원 / 973,202,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농업협동조합자산관리회사 / 425,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.08. 설정 근저당권 · 북광주농업협동조합 · 채권최고액 510,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 공시지가 | 14,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 별도 인수권리는 구분해야 한다
2020년 10월 23일 설정된 을구 순위 1번 근저당권 318,000,000원과 순위 2번 근저당권 300,000,000원은 2022년 9월 8일 해지에 따른 말소 등기가 표시되어 있습니다. 같은 날 소유권이 농업회사법인주식회사힐링스마트팜으로 이전되고, 북광주농업협동조합의 채권최고액 510,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이후 2023년 6월 9일 신상수의 채권최고액 100,000,000원 근저당권, 2024년 3월 13일 채권최고액 200,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 두 권리는 말소기준권리 이후의 권리로, 매각 시 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 말소기준 근저당권은 2025년 11월 5일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025년 12월 8일 등기되어 있습니다.
말소동의서 제출은 중요한 확인사항이지만, 그것만으로 실제 말소 완료나 모든 목록의 권리관계가 정리됐다고 단정할 수 없습니다. 각 매각목록의 등기사항전부증명서, 매각물건명세서 원본, 지상권 말소 처리 여부를 서로 대조해야 합니다. 배당표에 인수액 0원으로 계산되어 있다는 사실은 이 별도 권리의 법적 처리 결과를 대신하지 않습니다.
② 가격·시세 검토 — 감정가의 적정성은 별도 검증이 필요하다
현재 최저매각가는 973,202,800원입니다. 다만 토지와 지상 구조물, 제시외 건물, 수목 등이 함께 포함되는 일괄매각이므로 단순한 토지 단가만으로 전체 매각대금의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 동일하거나 유사한 용도·규모의 실거래 비교치를 바탕으로 감정가와 시장가격을 직접 비교할 수 없으므로, 감정가가 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 부족합니다.
공시지가는 14,300원/㎡로 확인되지만, 공시지가는 이 일괄매각 물건 전체의 시장가치나 낙찰 후 활용 가능 가치를 직접 나타내지 않습니다. 토지의 실제 이용상태, 지목과 허용 용도, 포함·제외 물건, 지상권의 처리 결과를 확인한 뒤에야 입찰가를 검토할 수 있습니다.
- 감정가 973,202,800원은 현재 최저매각가와 동일합니다. 실거래 비교만으로 가격 우위를 확인할 수 없는 상황에서 감정가 자체를 할인된 가격으로 간주해서는 안 됩니다.
- 공시지가 14,300원/㎡는 참고 지표일 뿐입니다. 토지의 실제 사용 가능 범위와 지상물의 매각 포함 여부를 반영한 별도 가치 검토가 필요합니다.
- 토지 경계가 불명확하다는 매각물건명세서의 기재를 고려하면, 경계측량과 현장 확인 없이 면적만으로 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 973,202,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,132,028원 |
| 2. 근저당권 · 북광주농업협동조합 | 510,000,000원 | 510,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 신상수 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 근저당권 · 신상수 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 151,070,772원 |
배당표상 채권최고액 기준으로 근저당권 3건에 합계 810,000,000원을 배당하고, 소유자 잔여액은 151,070,772원으로 계산됩니다. 집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 채권액과 배당요구 및 법정 우선순위에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 지상권 등 매각물건명세서상 인수권리는 이 현금 배당 계산만으로 정리되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 매각가 하락과 채권 미배당
아래 금액은 각 시나리오에 따른 매각가와 채권자 미배당 추정치입니다. 유찰 후 최저가가 낮아지더라도 그 자체로 물건의 경제적 가치가 높아지는 것은 아닙니다. 특히 이 사건은 지상권 등 인수권리, 토지 경계, 포함·제외 물건의 범위를 먼저 확인해야 합니다.
| 시나리오 | 가정 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 973,202,800원 | 0원 | 151,070,772원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 778,562,240원 | 41,623,382원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 622,849,792원 | 195,778,706원 | 0원 |
⑤ 임차인 분석 — 대항력과 보증금은 별도로 판단
현황조사와 매각물건명세서에 기재된 임차인 김도균의 전입신고일은 2023년 12월 29일입니다. 말소기준권리인 2022년 9월 8일 근저당권보다 늦으므로, 확인된 전입일을 기준으로 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 실제 배당 여부는 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도균 | 2023.12.29 점유 부분·용도 미상 |
보증금 미상 차임 미상 확정일자 미상 |
없음 말소기준권리 이후 전입 |
확인 불가 보증금·확정일자 확인 필요 |
확인된 승계 없음 |
⑥ 매각 범위·입지·환금성 메모
- 매각 범위. 일괄매각입니다. 목록 1의 지상 구조물(1-1), 목록 1·4의 지상 수목(1-2), 목록 3의 제시외 건물(3-1~3-5)은 매각에 포함됩니다.
- 제외 물건. 목록 1의 지상 컨테이너와 목록 2의 지상 수목은 매각에서 제외됩니다. 현장에 존재하는 물건을 모두 낙찰 대상이라고 가정하지 말고, 목록과 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 토지 이용. 확인된 토지정보상 지목은 학교용지이고, 용도지역은 계획관리지역이며, 토지이용상황은 주거기타로 기록되어 있습니다. 지목·실제 이용상태·허용 용도 사이의 관계와 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 경계. 목록 2는 현황상 전 및 도로이며, 목록 1·4와 인접해 일단으로 사용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 인접 토지와 경계가 불명확하므로 경계측량 등 별도의 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 14,300원/㎡입니다. 이 수치는 참고자료이며, 일괄매각 대상 전체의 시장가치나 실제 이용 가능성을 단독으로 입증하지는 않습니다.
- 환금성. 기타·토지와 지상물의 일괄매각 구조, 목록별 권리 확인, 경계측량, 포함·제외 물건의 구분이 필요합니다. 이러한 사항을 해소하기 전에는 감정가만으로 환금성이나 적정 낙찰가를 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 목록별 권리 원본 대조. 매각물건명세서에 인수권리로 기재된 목록 1·2의 을구 순위 2번과 목록 4의 지상권을 각 목록의 등기사항전부증명서와 대조하세요.
- 지상권 말소 확인. 2025.12.12. 제출된 지상권 말소동의서의 대상과 범위를 확인하고, 매각 시 실제 말소가 가능한지 및 말소 완료 여부를 확인하세요.
- 임차인 보증금·점유 확인. 김도균의 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분 및 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력 없음 판단만으로 명도 관련 확인을 생략해서는 안 됩니다.
- 경계측량. 인접 토지와의 경계가 불명확하다는 기재를 고려해 지적도, 토지대장, 현장 경계 및 필요시 측량 결과를 확인하세요.
- 포함·제외 물건 구분. 매각에 포함되는 지상 구조물·제시외 건물·수목과 제외되는 컨테이너·수목을 현장에서 구분하고, 실제 점유·사용 관계를 확인하세요.
- 용도 및 이용 가능성. 지목 학교용지, 계획관리지역, 실제 이용상태 및 관련 제한을 확인해 향후 사용 목적과 법적 가능 범위가 일치하는지 검토하세요.
- 가격 검증. 감정가와 공시지가만으로 입찰 상한을 정하지 말고, 유사한 용도와 규모의 거래 및 실제 활용 가능성을 반영해 별도 가치 검토를 진행하세요.
- 배당표 재검토. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 실제 채권액, 배당순위, 인수권리 및 추가 부담을 확인하세요.
맺으며 — “배당표상 인수 0원”이 “권리 위험 0”은 아니다
이 사건은 감정가 973,202,800원의 기타·토지 일괄매각 물건입니다. 배당표상 근저당권의 배당과 매수인 인수액은 각각 계산되어 있지만, 매각물건명세서에 별도 인수권리가 기재되어 있다는 점을 간과해서는 안 됩니다. 지상권 말소동의서가 제출됐더라도 목록별 등기와 실제 말소 여부를 확인하기 전에는 권리가 완전히 정리됐다고 단정할 수 없습니다.
임차인은 확인된 전입일 기준 대항력이 없는 것으로 판단되지만, 보증금과 확정일자가 미상이고 실제 점유관계도 확인해야 합니다. 토지 경계가 불명확하고, 일부 지상물은 매각에 포함되는 반면 일부는 제외됩니다. 여기에 비교 가능한 실거래 가격을 통한 시세 검증도 필요합니다.
결론은 입찰 보류 후 권리·경계·매각 범위를 확인하는 것입니다. 매각물건명세서상 인수권리의 처리 결과, 지상권 말소 여부, 토지 경계와 실제 이용 가능성, 임차인 점유 및 보증금을 확인하고 나서야 실질취득 비용과 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 최저가가 감정가보다 낮아지는 것만으로 가격 메리트가 확보되는 물건은 아닙니다.
