광주지방법원 2026타경50723. 이번 물건은 여수시 웅천동 웅천자이더스위트 제101동 제7층 제703호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 실제 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 일반적인 주거용 아파트로 취급하면 안 되는 물건입니다. 소유자 장경희는 2022년 7월 12일 소유권을 이전받았고, 같은 날 쌍봉신용협동조합이 채권최고액 539,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
이후 서울보증보험과 전남신용보증재단의 가압류, 국세 및 지방세 압류, 회생절차와 공매 관련 등기가 이어졌습니다. 2026년 5월 28일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐으며, 매각기일은 2026년 11월 9일입니다. 권리 소멸 여부는 비교적 명확하지만, 세금의 배당 우선순위와 실제 점유, 관리비 및 생활숙박시설 이용 조건은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50723 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 웅천동 1702-1 웅천자이더스위트 제101동 제7층 제703호 |
| 도로명주소 | 여수시 웅천남1로 8 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 지하 3층 / 지상 36층 중 7층 |
| 소유자 | 장경희 (단독소유) |
| 소유권이전 | 2022.07.12 · 거래가액 660,000,000원 |
| 감정가 | 863,000,000원 |
| 최저매각가 | 863,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 경매 청구금액 | 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.12 쌍봉신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 539,000,000원 |
| 임차인 | 확인된 임차인 없음 |
| 예상 인수권리 | 0원 (등기권리 및 임차인 기준) |
| 미납관리비 | 약 2,000,000원 (2026.06 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 세금은 별도 확인
말소기준은 2022년 7월 12일 쌍봉신용협동조합 근저당권입니다. 서울보증보험의 가압류, 전남신용보증재단의 가압류, 국세 압류 및 강제경매개시결정은 모두 이보다 늦습니다. 따라서 매각으로 소멸하는 등기권리로 분류됩니다. 근저당권 자체도 매각으로 소멸할 예정이며, 낙찰자가 그 채무를 별도로 인수하는 구조로 계산되지 않습니다.
확인된 실제 임차인: 0명
임차보증금 인수: 0원
매수인 예상 권리 인수액: 0원
다만 임차인이 확인되지 않는 것과 실제 점유자가 없다는 것은 다릅니다. 현장 점유상태와 인도 가능 여부는 입찰 전에 별도 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 863,000,000원의 검증이 먼저
이번 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 863,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가가 그대로 입찰가격의 출발점입니다. 권리 인수액이 0원으로 추정되므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 기준액도 863,000,000원입니다. 취득 관련 세금과 비용, 인도비용, 미납관리비 부담 가능성은 여기에 포함되지 않습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 소유권이전 거래가액 | 660,000,000원 | 과거 취득가격 · 현재 시세와 별개 |
| 감정평가액 | 863,000,000원 | 신건 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 863,000,000원 | 감정가의 100% |
| 권리 인수액 | 0원 | 등기·임차인 기준 추정 |
| 실질취득 기준액 | 863,000,000원 | 별도 취득비용 제외 |
과거 소유권이전 거래가액은 660,000,000원으로 기재돼 있습니다. 다만 해당 거래의 원인일은 2018.09.15이고 소유권이전 접수일은 2022.07.12이므로, 이 금액을 현재 생활숙박시설의 시세로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.
최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래를 통한 가격 검증이 이루어지지 않은 상태에서는 신건 최저가가 시세보다 저렴한지, 고평가됐는지 확정할 수 없습니다. 일반 아파트의 거래가격과도 단순 비교하지 말고, 동일 건물 또는 유사한 생활숙박시설의 실제 거래와 이용 조건을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 863,000,000원 가정)
신건 매각대금 863,000,000원을 기준으로, 집행비용 11,030,000원을 우선 차감하고 채권자에게 851,970,000원이 배당되는 추정 구조입니다. 총 신고·청구금액은 5,307,383,362원이며, 산출표상 미배당액은 4,455,413,362원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,030,000원 |
| 1. 근저당 · 쌍봉신용협동조합 | 539,000,000원 | 539,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 4,548,800,028원 | 312,970,000원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 19,583,334원 | 0원 |
| 4. 강제경매 청구 · 서울보증보험 주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 배분 | — | 863,000,000원 |
위 표는 주어진 배당 추정액의 배분 구조이며 확정 배당표가 아닙니다. 국세·지방세의 실제 우선순위, 배당요구, 채권 동일성 및 법정 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 가압류 채권자 간 배당관계는 단순 접수순과 다를 수 있습니다.
④ 유찰별 배당 시나리오 — 매각가가 내려가면 미배당은 커진다
현재는 감정가 100%의 신건입니다. 제공된 유찰 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%의 매각가격을 가정합니다. 어느 시나리오에서도 권리 인수액은 0원으로 추정되지만, 매각대금이 줄어드는 만큼 채권자 미배당액은 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 863,000,000원 | 851,970,000원 | 4,455,413,362원 |
| 1회 유찰 · 80% | 690,400,000원 | 681,096,000원 | 4,626,287,362원 |
| 2회 유찰 · 64% | 552,320,000원 | 544,396,800원 | 4,762,986,562원 |
1회 유찰 가정 매각가는 690,400,000원, 2회 유찰 가정 매각가는 552,320,000원입니다. 가격이 낮아지더라도 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 유찰 후 가격이 곧바로 적정 시세나 투자 기회를 의미하지는 않습니다. 생활숙박시설의 실제 매매가격과 활용 가능성을 검토한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 웅천동 소재 이순신공원 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 생활숙박시설, 중소규모 상업용 부동산 및 상업나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 단지 서측 왕복 7차선, 남측과 북측 왕복 3차선, 동측 왕복 2차선 규모의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 3층·지상 36층 건물의 7층에 해당합니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·옥내소화전·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 실제 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이지만, 주거용 아파트와 동일한 이용 및 거래 조건을 전제해서는 안 됩니다. 숙박업 운영 가능성, 사용 제한, 관리규약 및 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 지구단위계획구역입니다. 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 국가산업단지 관련 지역 및 특별대책지역 등의 토지이용계획 사항이 나타납니다.
- 공시지가. 토지의 공시지가는 1㎡당 1,907,000원으로 기재돼 있습니다. 이는 개별 호실의 시장가격이나 감정가를 직접 의미하지 않습니다.
- 건축물 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 사용이 적법한지 여부는 용도와 운영 형태에 따라 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 생활숙박시설은 일반 아파트와 이용·매수 수요가 다를 수 있습니다. 현재 실거래 비교를 통한 적정가격 검증이 이루어지지 않았으므로, 매각 시점의 환금성을 낙관적으로 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2022.07.12 쌍봉신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류 및 경매개시결정의 말소 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
- 국세·지방세 확인. 2023.06.07 국(여수세무서장) 압류와 관련된 실제 세액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하세요. 말소되는 압류등기와 세금의 우선배당 가능성은 구분해야 합니다.
- 서울보증보험 채권 동일성. 가압류 청구금액 4,548,800,028원과 강제경매 청구금액 200,000,000원의 관계를 확인하고, 채권총액의 중복 집계 여부를 검토하세요.
- 공매 진행 이력. 2025.01.23 공매공고 및 2025.03.24 말소 내역을 확인하고, 현재 강제경매와 별도로 진행 중인 공매가 있는지 교차 조회하세요.
- 실제 점유상태. 임차인 신고가 없더라도 현장 점유자가 존재할 수 있습니다. 관리주체, 현장 조사, 매각물건명세서를 통해 실제 점유 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 미납관리비. 매각물건명세서 비고상 2026년 6월 기준 약 2,000,000원의 미납관리비가 있습니다. 입찰 전에 최신 체납액과 공용·전용 부분 구분, 매수인 부담 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 생활숙박시설 이용 제한. 실제 건축물대장상 용도와 숙박시설 운영·위탁관리 조건, 사용 제한, 관리규약 및 필요한 인허가 사항을 검토하세요. 일반 주거용 부동산과 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
- 시세 조사. 웅천자이더스위트 및 유사 생활숙박시설의 최신 실거래, 실제 거래 가능 가격과 이용 조건을 조사하세요. 감정가 863,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 현재 863,000,000원, 1회 유찰 가정 690,400,000원, 2회 유찰 가정 552,320,000원의 가격별 취득·운영비용을 검토하세요. 실제 차회 최저가는 법원의 매각공고를 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 배당 관련 서류를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 안전한 매수가격”
이번 여수 웅천자이더스위트 703호는 말소기준 근저당권과 후순위 등기권리의 소멸 구조가 확인되고, 임차인 인수도 발생하지 않는 것으로 추정되는 물건입니다. 등기상 채권이 크다고 해서 그 채무를 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.
그러나 약 4,455,413,362원의 산출표상 미배당액, 국세 압류, 과거 회생·공매 이력, 약 2,000,000원의 미납관리비가 함께 존재합니다. 미배당 규모는 채권 중복 여부와 실제 배당순위에 따라 달라질 수 있으며, 생활숙박시설이라는 용도의 특성상 이용 가능성과 환금성 검토도 중요합니다.
특히 최저매각가 863,000,000원이 최근 실거래가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 그러므로 이 물건은 권리 인수액 0원만을 근거로 적극적인 신건 입찰을 권하기 어렵습니다. 종합 판단은 C등급 — 후순위 권리의 소멸 가능성은 긍정적이지만, 가격 검증과 세금·이용·관리비 문제를 해결한 이후에 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.
