광주지방법원 2026타경50766. 전라남도 광양시 중동 1862-8에 위치한 토지 및 건물의 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 지상 3층 건물로, 1층 소매점, 2층 학원, 3층 단독주택으로 이용되는 근린생활시설·주택 복합 용도입니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
등기부의 말소기준권리는 2017.09.20 설정된 광양시새마을금고 근저당권입니다. 그 이후의 임현정 가압류와 강제경매개시결정, 서복심의 후순위 전세권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 전입일이 말소기준권리보다 앞선 서복심의 임차보증금 채무는 별개의 문제입니다. 후순위 전세권이 말소된다는 사실만으로 선순위 임차인의 대항력까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50766 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1862-8 도로명주소: 중마중앙로 14 |
| 매각 대상 | 대지 + 토지 · 건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정상 이용상태 | 제1종근린생활시설 및 단독주택 1층 소매점 · 2층 학원 · 3층 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 3층 |
| 토지 | 221.2㎡ · 지목 대 · 상업용 이용 · 평지 · 가로장방형 |
| 소유자 | 박상 (단독소유) |
| 감정가 | 1,176,168,400원 |
| 최저매각가 | 1,176,168,400원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구금액 | 416,292,328원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준권리는 2017.09.20 광양시새마을금고 근저당권입니다. 당초 채권최고액은 444,000,000원이지만, 2020.11.18 변경등기에 492,000,000원이 기재되어 있습니다. 반면 예상배당 계산에서는 최초 채권최고액인 444,000,000원을 사용하고 있어 실제 배당액은 재검토가 필요합니다.
2021.10.27 임현정 가압류 430,000,000원, 2025.12.17 서복심 전세권 100,000,000원, 2026.06.08 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 등기입니다. 다만 서복심의 전입일은 2015.08.27로 더 빠르므로, 전세권 등기의 소멸과 별도로 대항력 있는 임대차관계의 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서복심 | 2015.08.27 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 배당요구 확인 안 됨 보증기관 승계 아님 |
| 김미선 | 2025.04.01 | 20,000,000원 | 선순위 대항력 없음 | 확인 필요 | 2026.06.25 배당요구 보증기관 승계 아님 |
그러나 같은 서복심 명의로 2025.12.17 설정된 전세권 100,000,000원에 예상배당 100,000,000원이 별도로 반영되어 있습니다. 전세권 배당금이 동일한 임차보증금 채무에 충당되는지에 따라 실제 미반환 보증금과 매수인 부담액이 달라질 수 있습니다. 따라서 100,000,000원은 안전 측면의 인수 추정액으로 보되, 배당과 인수의 중복 여부를 반드시 확인해야 합니다.
실제 임차인은 서복심·김미선 2명입니다. 보증기관 대위변제나 승계 신고를 실제 임차인으로 중복 계산할 사항은 없습니다. 두 사람의 보증금은 각각 100,000,000원과 20,000,000원이지만, 보증금 합계가 그대로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 현재 인수 추정은 선순위 임차인 서복심의 100,000,000원이며, 김미선은 별도로 배당 및 최우선변제 여부를 판단해야 합니다.
③ 실질취득가 — 낙찰가만 보면 안 된다
신건 최저매각가는 1,176,168,400원입니다. 여기에 서복심의 보증금 인수 추정액 100,000,000원을 더하면, 매수인이 부담할 실질취득 추정액은 1,276,168,400원입니다. 취득 부대비용은 별도입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 1,176,168,400원 | 100,000,000원 | 1,276,168,400원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 940,934,720원 | 100,000,000원 | 1,040,934,720원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 752,747,776원 | 100,000,000원 | 852,747,776원 |
각 실질취득액은 회차별 매각가에 인수 추정액 100,000,000원을 더한 금액입니다. 서복심의 실제 배당·보증금 충당 결과에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다. 취득세 등 부대비용은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,176,168,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,161,684원 |
| 인수 · 서복심 임차보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 광양시새마을금고 | 444,000,000원 | 444,000,000원 |
| 3. 가압류 · 임현정 | 430,000,000원 | 430,000,000원 |
| 4. 전세권 · 서복심 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 임현정 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 188,006,716원 |
제공된 배당 시뮬레이션의 원금액을 그대로 표시했습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영입니다. 채권자 배당 합계는 974,000,000원, 소유자 잔여 추정액은 188,006,716원입니다. 인수 추정액 100,000,000원은 매각대금의 배당 항목이 아닙니다.
둘째, 서복심의 보증금과 전세권. 같은 명의자의 100,000,000원이 매수인 인수액과 전세권 예상배당에 각각 반영되어 있습니다. 동일 채무의 중복 계산인지, 전세권 배당으로 임차보증금이 충당되는지 확인해야 합니다.
셋째, 배당순위와 신청채권. 임현정의 가압류·강제경매 관련 채권 및 청구금액의 관계, 김미선의 최우선변제 가능성까지 반영해 배당표를 다시 검증해야 합니다. 현재 표의 소유자 잔여액을 실제 확정 배당액으로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 미배당 위험과 배당 구조
| 회차 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 974,000,000원 | 0원 | 188,006,716원 |
| 1회 유찰 | 929,125,373원 | 44,874,627원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 742,820,298원 | 231,179,702원 | 0원 |
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 성호1차아파트 남동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설 건물과 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 있어 감정평가상 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물 이용상태. 건축물대장상 1층 소매점, 2층 학원, 3층 단독주택입니다. 주거용 건물 전체가 아니라 상업·주거 용도가 혼합된 부동산이므로 용도별 임대차 및 실제 사용현황을 구분해야 합니다.
- 토지. 면적 221.2㎡, 지목 대, 상업용 이용상황입니다. 평지의 가로장방형 토지이며 광대로 한 면에 접합니다. 개별공시지가는 1,521,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 도시지역·제2종일반주거지역이며 광로2류 접합, 가축사육제한구역 및 주거환경개선지구에 해당합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조의 3층 건물로, 외벽 외장재 마감, 내벽 몰탈 위 페인트 마감, 샷시 창호 및 위생·전기설비가 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설과 단독주택이 결합된 용도이므로 주거용 아파트 실거래와 직접 비교하기 어렵습니다. 적정가격 판단에는 주변 유사 용도 건물의 매매사례와 상가·주택별 임대수익 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 서복심 보증금 정산. 전입일 2015.08.27의 대항력을 확인하고, 임대차보증금 100,000,000원과 전세권 예상배당 100,000,000원의 충당 관계를 확인해야 합니다.
- 전세권의 범위. 서복심 전세권은 1층 소매점 130.81㎡ 전부를 대상으로 설정되어 있습니다. 전세권의 대상 부분과 실제 임대차 목적물, 매각 후 권리소멸 범위를 구분해 검토해야 합니다.
- 김미선 임대차. 보증금 20,000,000원, 월 차임 800,000원, 2026.06.25 배당요구를 확인하고 확정일자 및 소액임차인 최우선변제 가능성을 재검토해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 광양시새마을금고 채권최고액이 444,000,000원에서 492,000,000원으로 변경된 사실을 실제 배당 계산에 반영해야 합니다.
- 토지·건물 일괄매각. 토지 221.2㎡와 건물, 제시외 건물의 매각목록 및 현장 상태를 대조해야 합니다.
- 점유 및 명도. 실제 점유자, 층별 사용 상태, 소매점과 학원 운영 여부 및 인도 가능성을 현장조사를 통해 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준 입찰. 낙찰가 외에 선순위 임차보증금 인수 추정액을 반영하고, 실제 보증금 정산 결과에 따라 입찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 및 수익성. 유사 건물의 최근 실거래, 층별 임대료와 공실 가능성, 건물 유지관리비를 검토한 뒤 가격 적정성을 판단해야 합니다.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차인 배당요구서 및 매각목록을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 인수할 권리”
이 사건은 단순한 후순위 권리 소멸형 경매가 아닙니다. 서복심의 전입이 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 100,000,000원의 매수인 인수 가능성이 존재합니다. 신건 최저가 1,176,168,400원만으로 취득비용을 판단하면 위험을 과소평가할 수 있습니다.
현재 배당 시뮬레이션의 인수액을 적용하면 실질취득 추정액은 1,276,168,400원입니다. 그러나 같은 서복심의 후순위 전세권에 100,000,000원 배당이 잡혀 있어 실제 보증금 채무의 충당 여부를 확인해야 하고, 광양시새마을금고의 변경된 채권최고액도 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
또한 상업·주거 복합건물의 적정 시세를 판단할 비교 실거래 자료가 없어 신건 가격이 저렴하다고 볼 근거도 부족합니다. 유찰에 따라 매각가격이 낮아지더라도 인수 위험과 임차인 정산 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
배당 위험: 같은 임차인의 전세권 배당 및 근저당 변경금액 재확인 필요.
가격 판단: 비교 실거래 부족으로 가격 메리트 확인 불가.
입찰 판단: 임차보증금 정산과 실제 인수액이 확정될 때까지 신중한 접근이 필요합니다.
이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차인 보증금의 실제 인수액을 확정하고, 그 금액을 포함한 실질취득가가 적정한지를 판단하는 데 있습니다.
