광주지방법원 2026타경50772. 전라남도 보성군 조성면 봉능리에 소재하는 토지 및 동식물관련시설 경매입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 징크판넬지붕 단층이고, 동식물관련시설 및 화장실로 이용 중입니다. 소유자는 임옥엽으로, 2022년 1월 소유권보존등기 후 2022년 2월 득량농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 240,500,000원의 근저당권이 설정되었습니다.
이후 농협 계열 채권자들의 가압류가 잇따라 등기되고, 2025년 12월에는 기존 근저당권의 일부가 농업협동조합중앙회에 이전되었습니다. 2026년 6월 득량농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 후순위 가압류가 여러 건 존재하지만, 그 숫자만으로 낙찰자가 채무를 인수한다고 판단해서는 안 됩니다. 말소기준권리를 중심으로 실제 소멸 여부와 배당을 구분하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50772 (임의경매) |
|---|---|
| 관할 사건 기록 | 광주지방법원 순천지원 |
| 소재지 | 전라남도 보성군 조성면 봉능리 285-20 |
| 등기상 부동산 표시 | 보성군 조성면 봉능리 285-20, 285-1 도로명주소: 보성군 조성면 청능길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 동식물관련시설 및 화장실 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 징크판넬지붕 단층, 판넬마감, 새시창호 |
| 토지 현황 | 잡종지 · 기재면적 420.0㎡ · 계획관리지역 |
| 소유자 | 임옥엽 (2022.01.13 소유권보존) |
| 감정가 | 148,816,240원 |
| 최저매각가 | 148,816,240원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 득량농업협동조합 / 60,907,090원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.11 득량농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 240,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 2 수목 포함 · 이동 및 철거 용이한 축사 제외 |
| 특별 제출사항 | 목록 2 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
권리 판단의 출발점은 2022.02.11 접수된 득량농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 240,500,000원으로, 현재 최저매각가 148,816,240원을 웃돕니다. 해당 근저당권은 말소기준권리로서 매각에 따라 소멸할 예정입니다.
2025년 9월에 설정된 가압류는 모두 말소기준권리 이후의 등기입니다. 따라서 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 후순위 권리이며, 채권자들에게 배당이 충분하지 않더라도 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유 및 인수 위험
| 확인 대상 | 조사 결과 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | 신고된 임차인 없음 | 실제 임대관계는 미상 |
| 대항력 | 확인된 대항력 임차인 없음 | 점유자 확인 필요 |
| 우선변제 | 확인된 임차보증금 없음 | 배당 대상 임차인 확인 필요 |
| 임차권 승계 | 확인된 승계신고 없음 | 중복 보증금 산정 없음 |
| 예상 인수채무 | 0원 | 확인된 등기상 인수채무 기준 |
현재 확인되는 실제 임차인은 0명이지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 제3자의 점유나 임차관계 자체가 없다고 단정할 수 없습니다. 시설 이용자, 실제 점유자, 임대차계약의 존재 및 점유 개시 시점은 현장에서 추가 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 신건 148,816,240원의 적정성
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 148,816,240원입니다. 인수채무가 발생하지 않는다는 계산을 적용하면, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 기준금액 역시 148,816,240원입니다. 단, 취득 관련 세금과 부대비용은 별도입니다.
그러나 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 동식물관련시설 및 토지가 결합된 특수 용도 부동산입니다. 거래사례 가격과의 직접 비교를 통해 가격이 검증된 상태가 아니므로, 감정가 대비 할인 여부만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 예상 인수채무 | 실질취득 기준금액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 148,816,240원 | 0원 | 148,816,240원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 119,052,992원 | 0원 | 119,052,992원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 95,242,393원 | 0원 | 95,242,393원 |
유찰 시나리오는 각 회차의 가정가격이며 확정된 매각 일정 또는 실제 낙찰가격이 아닙니다. 실질취득 기준금액은 각 회차 가격에 예상 인수채무 0원을 반영한 것으로 부대비용을 제외합니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,816,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,883,427원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 득량농업협동조합 | 240,500,000원 | 145,932,813원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 득량농업협동조합 | 13,145,220원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 농협은행주식회사 | 3,052,678원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금 관리기관) | 249,759,206원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 27,474,102원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 148,816,240원에서 집행비용 2,883,427원을 제외하면 145,932,813원이 채권자 배당재원으로 계산됩니다. 제시된 배당 추정에서는 이 금액이 선순위 근저당권에 배정되며, 후순위 가압류 채권자들에게는 배당이 이루어지지 않습니다.
전체 산정 채권액 533,931,206원 중 예상 채권자 배당액은 145,932,813원, 미배당액은 387,998,393원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 0원으로 계산됩니다. 다만 채권자 미배당액 387,998,393원은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 매각조건 — 농취증과 제외 축사가 핵심
| 매각조건 | 내용 | 입찰 시 판단 |
|---|---|---|
| 일괄매각 | 토지 및 관련 건물을 일괄매각 | 각 목록과 실제 현황 대조 |
| 제시외 건물 | 매각에 포함 | 포함되는 건물의 위치·구조 확인 |
| 목록 2 수목 | 매각에 포함 | 현장 수목과 해당 토지 확인 |
| 농지취득자격증명 | 목록 2 제출 필요 | 미제출 시 보증금 몰수 |
| 이동·철거 용이 축사 | 매각 제외 | 소유·철거·잔존시설 문제 확인 |
특히 매각에 포함되는 제시외 건물과 매각에서 제외되는 이동·철거 용이 축사를 혼동하면 안 됩니다. 제외된 축사를 낙찰자의 소유물로 가정하여 가격을 산정해서는 안 되며, 실제 시설 사용이나 철거에 관한 법률관계도 따로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보성군 조성면 봉능리 청능마을 남측 인근에 위치합니다. 주변은 농가주택, 농경지, 상업용부지, 임야 등이 혼재하는 국도변 상가지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 경량철골구조 징크판넬지붕 단층 시설이며, 외벽과 내벽은 판넬마감, 창호는 새시창호입니다. 위생설비가 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 동식물관련시설 및 화장실로 이용 중입니다. 일반 주거용 부동산과 용도·수요층이 다르므로 실사용성과 재매각 가능성을 별도로 평가해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(전축종) 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 해당 제한은 시설의 사용·변경 가능성을 확인할 때 중요합니다.
- 추가 규제. 기호(2) 토지에는 접도구역도 기재되어 있어 토지 활용 및 시설 변경 시 규제 검토가 필요합니다.
- 토지 현황. 기재된 토지면적은 420.0㎡, 지목은 잡종지, 이용상황은 답축사입니다. 지형은 평지·세로장방형, 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 기재된 개별공시지가는 14,400원/㎡입니다. 이 수치를 전체 경매물건의 거래시세나 감정가와 직접 동일시해서는 안 됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 표시와 실제 제시외 시설 및 매각 제외 축사는 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 농촌 지역의 동식물관련시설과 토지라는 특수성을 감안하면 일반적인 주거용 부동산보다 매수 수요가 제한될 가능성이 있습니다. 현지 유사시설의 거래, 이용수익 및 처분 가능성을 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능 여부. 목록 2에 필요한 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지 보성군 관할 행정기관에 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 가장 먼저 검토해야 합니다.
- 일괄매각 목록과 현장 일치 여부. 봉능리 285-20 및 285-1의 관계, 각 토지·건물 목록과 면적, 매각에 포함되는 제시외 건물 및 수목을 확인하세요.
- 매각 제외 축사. 이동·철거가 용이한 축사는 매각 대상이 아닙니다. 낙찰 후 이용이나 철거에 문제가 없는지 실제 소유관계와 현장 상태를 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 현재 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 시설 운영자와 실제 점유자, 계약관계, 명도 가능성을 조사하세요.
- 근저당권 일부이전 확인. 득량농업협동조합의 기존 근저당권과 농업협동조합중앙회로 이전된 213,300,000원의 관계를 확인하고, 채권금액을 중복 계산하지 않도록 주의하세요.
- 배당표 검증. 신청채권 청구액 60,907,090원과 채권최고액 240,500,000원은 서로 다른 개념입니다. 실제 피담보채권과 일부이전 후 채권자별 배당권을 확인하세요.
- 가축사육 및 토지이용 제한. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 접도구역에 따른 시설 사용·변경·증축 가능성을 확인하세요.
- 가격 적정성. 현재 최저매각가 148,816,240원이 적정한지는 현지 유사 부동산의 거래사례, 시설 상태, 운영 가능성 및 부대비용을 반영해 판단하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 119,052,992원, 2회 유찰 95,242,393원 시나리오를 검토하되, 가격 하락 자체를 수익성 확보로 간주하지 마세요.
- 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 지적도, 토지이용계획 및 농지취득 관련 요건을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “인수채무 0원 ≠ 입찰위험 0”
이 사건은 등기상 채권관계와 실제 부동산 취득조건을 분리해서 봐야 하는 경매입니다. 득량농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류가 소멸하므로, 채권자 미배당액 387,998,393원을 낙찰자가 그대로 부담하는 구조는 아닙니다. 등기상 예상 인수채무는 0원입니다.
그러나 목록 2의 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 중대한 입찰조건이 있습니다. 제시외 건물 및 수목 포함, 이동·철거 용이 축사 제외라는 매각 범위도 일반적인 건물 경매보다 복잡합니다. 또한 임대관계가 확인되지 않았고, 동식물관련시설의 실사용 가치와 처분가격도 별도 검증이 필요합니다.
신건 가격 148,816,240원은 감정가와 같을 뿐, 시장가격보다 저렴하다고 입증된 금액은 아닙니다. 1회 또는 2회 유찰로 가격이 내려가더라도 농취증 취득 가능성, 실제 시설 이용 및 제외 시설 문제가 해결되지 않으면 투자위험은 남습니다.
결론은 '등기상 권리는 비교적 정리 가능하지만, 입찰조건과 활용위험은 높다'입니다. 농지취득자격증명 발급 가능성과 매각 범위가 먼저 확인되어야 하며, 그 이후에 가격의 적정성을 평가하는 것이 합리적입니다. 종합 판단은 C등급 — 조건 확인 전 신중 접근입니다.
