광주지방법원 2026타경50780. 여수시 웅천동의 포레나여수웅천디아일랜드 씨동 8층 803호로, 사건 분류상 용도는 근린시설이지만 감정평가서상 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 아파트로 간주해 시세나 환금성을 판단하면 안 되는 물건입니다.

현재 소유자는 황상문으로 등재되어 있으며, 소유권이전 등기에는 거래가액 850,000,000원이 기재되어 있습니다. 경매 신청채권자는 여수중앙신용협동조합이고 청구액은 710,351,069원입니다. 문제는 이 신청채권자의 청구액이 제시된 배당 시나리오에서 전혀 배당되지 않는다는 점입니다. 동시에 과거 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있지만, 그 뒤의 채무자·채권최고액 변경 기재도 확인됩니다.

따라서 이 사건은 단순히 가압류가 매각으로 소멸하는지만 살펴볼 사안이 아닙니다. 말소기준권리의 실제 성립 여부, 신청채권자의 담보권 존속 여부, 배당표의 전제가 서로 맞는지부터 확인해야 합니다. 최근 실거래 비교자료도 확인되지 않아 814,000,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 담보권 효력을 원본으로 확인

등기상 확인되는 주요 흐름은 신탁등기, 소유권이전, 근저당권 설정 및 변경, 가압류·압류, 임의경매개시결정 순입니다. 다만 이 사건은 권리별 기재를 단순히 날짜순으로 배열하는 것만으로 말소기준권리를 확정하기 어렵습니다.

현대카드 가압류 청구액은 15,087,848원, 여천 농업협동조합 가압류 청구액은 25,405,035원입니다. 국의 압류는 2026.05.08 접수되어 있고, 임의경매개시결정은 2026.06.10 접수되어 있습니다. 이들 권리의 매각에 따른 소멸 여부는 말소기준권리가 정확히 확정된다는 전제 아래 판단해야 합니다.

임차관계도 별도 확인 대상입니다. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 정보만으로 실제 점유자나 보증금이 없다고 확정할 수는 없습니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입·점유 관계 및 실제 임대차 자료를 대조해야 합니다.

② 가격 비교 — 현재 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족

최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 물건의 감정가가 현재 시장가격보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다. 확인 가능한 거래가액은 과거 소유권이전 등기에 기재된 금액이며, 이를 현재 시세와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

현재 감정가 814,000,000원은 2022년 소유권이전 등기상 거래가액 850,000,000원보다 36,000,000원 낮습니다. 두 금액을 단순 비교하면 감정가는 과거 거래가액의 약 95.8%입니다. 그러나 과거 거래가액은 현재 시세를 입증하는 자료가 아니며, 거래 시점과 물건의 현재 상태 차이도 반영하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 814,000,000원 가정 · 제시된 산정 시나리오 기준)

집행비용은 매각가의 약 1.3%로 추정된 금액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 위 표는 제시된 계산 시나리오를 재현한 것이며, 법률상 확정 배당표가 아닙니다.

회차별 금액 시나리오

유찰 시나리오의 잔여액도 제시된 계산값입니다. 신청채권자 청구액의 배당이 계속 0원으로 산정되는 전제는 담보권 관련 기재와 맞는지 확인해야 합니다. 위 금액만으로 낙찰 후 잔여채무나 매수인 인수 범위를 확정할 수 없습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 주변 환경. 여수시 웅천동 소재 이순신광장 서측 인근으로, 주변에 요트선착장과 근린생활시설·업무시설·숙박시설 등이 소재하는 일반상가지대입니다. 감정평가서에는 주위환경이 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 단지 내부까지 차량 진출입이 가능하고, 건물 동 북측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하며 북측으로 단지 진입로가 개설되어 있습니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 용도 확인. 사건 분류상 근린시설이지만 감정평가서상 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 일반 주거용 아파트와 같은 기준으로 임대·매매 수요를 가정하지 말고 실제 이용 형태와 적용 가능한 용도 조건을 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 건물이며, 기본적인 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 있는 것으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 토지·지역. 용도지역은 일반상업지역으로 기재되어 있고, 공시지가는 2,261,000원/㎡입니다. 국가산업단지·항만·자연녹지지역 등의 저촉 및 장애물제한표면구역·특별대책지역·지구단위계획구역 등의 포함 표시가 있어 구체적인 적용 범위는 관련 공부로 확인해야 합니다.
• 환금성. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 거래가격의 적정성이나 매각 소요기간을 판단할 근거가 부족합니다. 생활숙박시설이라는 이용 특성과 실제 운영·임대 가능 여부를 확인한 뒤 별도의 가격 검토가 필요합니다.
• 관리비. 2026.06.24 기준 미납관리비 671,780원이 기재되어 있습니다. 현재 미납액과 추가 발생분, 부담 주체 및 매수인 부담 가능 범위를 관리사무소 자료로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2025.11.07 현대카드 가압류가 기준권리로 산정된 경위와 동일 등기의 소멸 설명이 서로 맞는지 확인하세요. 매각물건명세서와 최신 등기사항전부증명서를 대조해야 합니다.
• 근저당권 존속 여부 확인. 2020년 근저당권 설정의 말소 여부, 2022년 채무자 변경 및 채권최고액 756,000,000원 변경 기재의 효력, 현재 담보권자와 채무관계를 원본으로 확인하세요.
• 신청채권자 배당 검증. 여수중앙신용협동조합 청구액 710,351,069원이 배당 시나리오에서 0원으로 계산된 이유를 확인하세요. 경매 신청 근거와 담보권 존속 여부가 정리되기 전에는 배당표상 잔여액을 확정값으로 취급하지 마세요.
• 실제 점유·임대차 조사. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서, 매각물건명세서, 실제 점유 상태 및 임대차 자료를 대조하세요. 확인된 임차인 정보가 없다는 이유만으로 점유자나 보증금 인수 위험이 없다고 단정하지 마세요.
• 생활숙박시설 이용 조건. 실제 이용상태와 관련 공부를 확인하고, 예상 임대수익이나 운영 가능성을 검토하기 전에는 주거용 아파트의 시세·수익률을 그대로 적용하지 마세요.
• 미납관리비 확인. 671,780원은 2026.06.24 기준 금액입니다. 최신 체납액과 관리비 항목별 내역, 매수인 부담 가능 범위를 별도로 확인하세요.
• 시세·응찰가 검증. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않았으므로 감정가 814,000,000원을 시세나 안전한 응찰 상한으로 간주하지 마세요. 동일 건물·유사 이용 형태의 거래자료를 별도로 확보해야 합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 기재를 바탕으로 한 검토 의견입니다. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저, 권리와 배당의 모순을 풀어야 한다

이 물건은 감정가와 최저가가 모두 814,000,000원인 신건입니다. 과거 소유권이전 등기상 거래가액은 850,000,000원이지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 시세 대비 가격 메리트는 판단할 수 없습니다.

더 중요한 문제는 권리관계입니다. 말소기준권리로 산정된 현대카드 가압류의 소멸 설명이 서로 맞지 않고, 과거 근저당권의 말소 표시와 2022년 변경 기재가 함께 확인됩니다. 여기에 신청채권자 청구액 710,351,069원이 제시된 배당 시나리오에서 0원으로 처리되는 문제까지 있습니다. 임대관계 미상과 미납관리비 671,780원도 별도로 확인해야 합니다.

현재의 결론은 ‘권리상 안전’도 ‘시세보다 저렴’도 아닙니다. 매수인 인수 추정 0원은 계산 시나리오상의 값일 뿐, 확정된 법률상 결론으로 볼 수 없습니다. 말소기준권리와 담보권 효력, 신청채권자의 배당 근거가 원본 서류로 정리되기 전에는 입찰가를 결정하지 않는 편이 타당합니다. 가격 판단은 보류, 권리 검증은 선행이 이 사건의 핵심입니다.