광주지방법원 2026타경50801. 전라남도 여수시 학동에 있는 프라임시티 제1동 제3층 제326호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만, 감정평가서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 전용면적은 24.9863㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조 13층 중 3층, 복도식·북향입니다.

소유자 김아영은 2019년 7월 31일 거래가액 77,000,000원으로 소유권이전등기를 했습니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 전세권과 국세 압류, 경매개시결정이 기재됐습니다. 우리은행 근저당권은 최초 채권최고액이 50,600,000원이었지만 2025년 7월 7일 변경등기에서는 23,300,000원으로 기재되어 있어, 실제 배당가능 채권액을 다시 확인할 필요가 있습니다.

권리상 후순위 전세권은 매각으로 소멸할 것으로 판단되지만, 배당금이 부족한 사실과 매수인이 그 부족액을 인수한다는 것은 다릅니다. 전세권 미배당액을 매수인 인수액으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 이 물건에서는 최저매각가를 기준으로 한 예상 실질취득금액이 66,300,000원이며, 이 금액을 최근 실거래와 비교하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당 이후의 후순위 권리

말소기준은 2019.07.31 접수된 우리은행 근저당권입니다. 후순위인 정병희 전세권, 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 2025년 3월의 서동천 소유권이전청구권 가등기는 2025년 6월 30일 말소됐습니다.

다만 우리은행 근저당권은 2022년 변경등기에서 채권최고액이 35,200,000원으로 기재됐고, 2025년 7월 7일 변경등기에서는 23,300,000원으로 기재됐습니다. 예시 배당표가 최초 금액인 50,600,000원을 적용하고 있다는 점은 반드시 구분해야 합니다.

② 임차인·전세권 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

정병희는 현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 실제 임차인 1명입니다. 전세권자로도 등기되어 있지만, 전세권과 임차인을 서로 다른 두 사람으로 계산하거나 전세금과 임대차보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

전세권의 존속기간은 2025.07.17~2026.12.31이며, 전유부분 건물 전부를 범위로 설정되어 있습니다. 임차인 정병희는 2026.08.26 배당요구를 접수했습니다. 전세권에 기한 배당과 주택임대차보호법상 우선변제 여부는 별개로 검토할 필요가 있으며, 확정일자 및 보증금 관계가 명확히 확인되지 않았으므로 후자의 우선변제권이 있다고 단정하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

프라임시티 전용 약 25~26㎡대 실거래 12건을 보면 전체 평균은 69,375,000원입니다. 이것만 보면 최저가 66,300,000원이 평균보다 낮아 보이지만, 최근 12개월 9건 평균은 65,500,000원이고, 최신 2026년 3월 거래는 55,000,000원입니다. 최근 거래가격의 흐름을 우선해서 판단해야 합니다.

2026.03의 동일 면적·동일 층·동일 금액 거래 2건은 집계 내역에 표시된 두 거래로 각각 기재했습니다. 개별 거래의 중복신고 여부와 거래 조건은 별도 확인이 필요합니다.

특히 최근 거래와 이전 거래를 비교한 가격 추세가 -19.1%입니다. 과거 상대적으로 높은 거래가 전체 평균에 포함된 상황에서 최근에는 낮은 가격의 거래가 나타나고 있습니다. 신건 최저가가 최근 평균을 웃도는 만큼 단순히 감정가보다 싸게 낙찰받는 것이 아니라, 실제 매수 가능한 시장가격을 확인하는 것이 우선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,300,000원 가정)

위 표는 최초 우리은행 근저당 채권최고액 50,600,000원을 적용한 예시 배당입니다. 2025.07.07 변경등기상 채권최고액 23,300,000원 및 실제 채권잔액과 불일치하므로 최종 배당액으로 사용할 수 없습니다. 집행비용은 추정치이며, 국세 압류 관련 조세채권의 우선순위·당해세·임차인 최우선변제는 확정 반영되지 않았습니다.

예시 배당에 따르면 총 채권액은 80,600,000원, 채권자 배당액은 64,706,600원, 미배당액은 15,893,400원입니다. 이 미배당액은 정병희 전세권의 부족분에 해당하는 계산이지만, 후순위 전세권 소멸과 대항력 부재를 전제로 하면 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 실제 배당 수치는 근저당 채권액과 조세 우선순위 확인 후 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족액은 별개

현재는 유찰 0회의 신건입니다. 아래는 신건 가격과 감정가의 80%·64% 가격을 적용한 가정 비교입니다. 유찰이 실제로 발생하거나 해당 가격에 매각된다는 뜻은 아닙니다.

회차별 채권자 미배당액은 동일한 예시 배당 가정을 적용한 수치이며, 현재 근저당 변경등기와 실제 조세채권이 확인되면 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액 0원은 확인된 후순위 권리의 소멸을 전제로 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 전라남도 여수시 학동 소재 여수시청 북동측 근거리에 있으며, 주변은 아파트단지·도시형생활주택·단독주택 등이 혼재한 주택지대입니다. 감정평가상 주거환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 시내 중심지 인근으로 차량 통행이 용이하고, 감정평가상 전반적인 교통여건은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 13층 중 3층에 위치하며, 복도식·북향입니다. 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이샷시유리창으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방, 화재탐지·경보설비, 소화전 및 승강기설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 대지는 인접도로와 대체로 평탄하며, 단지 남측이 폭 약 8m의 아스콘포장도로와 접합니다.
• 토지. 중심상업지역이며, 지목은 대입니다. 공시지가 937,700원/㎡, 토지면적 2,713.5㎡로 기재되어 있습니다. 이는 단지 토지에 관한 사항으로 개별 호실의 대지지분과 구분해야 합니다.
• 건축물. 위반건축물 표시가 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 근린시설과 도시형생활주택의 용도 차이는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 297세대 규모이고 비교 가능한 소형 면적 거래가 존재하지만, 최근 거래가격 하락 추세가 -19.1%이므로 과거 거래가격을 기준으로 재매각 가능 금액을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 확인할 사항

• 근저당 채권최고액 변경. 우리은행 근저당권은 최초 50,600,000원에서 변경등기상 23,300,000원으로 기재되어 있습니다. 예시 배당이 최초 금액을 사용한 이유와 실제 채권잔액을 확인해야 합니다.
• 근저당 이전·말소관계. 에스비아이저축은행 근저당권과 소상공인자영업자새출발기금주식회사로의 이전등기, 관련 말소 상태를 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
• 정병희의 임대차관계. 전입 2026.04.15, 전세권 30,000,000원, 배당요구 2026.08.26은 확인되지만 별도 임대차보증금과 확정일자는 확정되지 않았습니다. 계약관계·점유현황·배당요구의 근거를 확인해야 합니다.
• 국세 압류. 2026.03.05 여수세무서장의 압류가 기재되어 있습니다. 압류등기 자체의 매각 소멸과 별개로 조세채권의 배당 우선순위와 법정기일을 확인해야 합니다.
• 건축물 법적 용도. 사건상 근린시설과 감정상 도시형생활주택(원룸형)이 일치하는지 건축물대장·집합건축물대장 및 허가내역으로 확인해야 합니다.
• 시장가격. 최근 12개월 평균 65,500,000원과 최신 거래 55,000,000원, 최근 추세 -19.1%를 기준으로 신건 응찰가의 적정성을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 점유·인도. 선순위 대항력이 없더라도 점유자가 있다면 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 점유자와 실제 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·기타 비용. 체납 공용관리비, 시설 상태, 취득 관련 비용 등은 별도로 확인해야 합니다.
• 경매 진행상태. 매각기일 2026.11.09와 최저매각가 66,300,000원, 매각조건 및 매각물건명세서의 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “전세권 소멸과 가격 메리트는 별개다”

이 물건의 핵심은 후순위 전세권의 소멸과 최근 시세보다 높은 신건 가격을 함께 보는 것입니다. 2019년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 정병희의 전세권 설정과 전입은 그 이후입니다. 따라서 확인된 권리관계에서는 전세권의 미배당금이 발생해도 매수인이 인수할 금액은 0원으로 예상됩니다.

하지만 가격 측면에서는 신중한 판단이 필요합니다. 신건 최저가 66,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균 65,500,000원의 101.2%이고, 최신 거래 55,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -19.1%의 하락을 나타냅니다. 전체 과거 거래 평균이 69,375,000원이라는 이유만으로 지금의 신건 가격이 저렴하다고 볼 수 없습니다.

여기에 사건상 근린시설과 감정상 도시형생활주택의 용도 차이, 우리은행 근저당권 변경등기와 예시 배당액의 불일치, 추가 근저당 이전등기의 말소관계, 임대차보증금·확정일자 확인 문제가 남아 있습니다. 이러한 확인 위험을 감안하면 권리 인수는 제한적이지만 가격과 서류 검증이 필요한 C등급 물건으로 평가합니다. 신건 입찰은 보수적으로 접근하고, 유효한 권리관계와 실제 시세를 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.