광주지방법원 2026타경50822. 광양시 중동에 있는 수하임2차 202동 11층 1102호입니다. 전용면적은 84.4521㎡, 건물은 지하 1층부터 지상 28층까지의 철근콘크리트 구조입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 주택도시보증공사가 219,000,000원을 청구하면서 강제경매가 진행되었습니다.

이 물건에서 가장 먼저 볼 권리는 은행 근저당이 아니라 정기준의 주택임차권등기입니다. 임차권은 2025년 4월에 등기됐지만, 강제경매개시결정은 2026년 6월입니다. 기존 우리은행 근저당권은 말소된 것으로 표시되어 있으므로, 현재의 권리분석에서는 그 말소 사실과 임차권의 우선순위를 구분해 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다

등기상 핵심은 선순위 임차권과 말소기준권리의 시간적 순서입니다. 2025.04.16 임차권이 등기된 뒤 2026.06.17 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 따라서 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하더라도, 그보다 앞선 임차권까지 자동으로 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

우리은행의 2022.11.07 근저당권은 당초 채권최고액 20,762,000,000원으로 등기되었고, 같은 날짜의 변경등기에는 120,000,000원 및 공동담보 해제 내용이 나타납니다. 원 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 최초의 거액 근저당을 현재 매수인이 인수하는 유효 채무로 취급하거나, 이 물건 한 호실의 배당채권으로 그대로 반영해서는 안 됩니다. 변경등기의 최종 효력은 등기 원문을 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

정기준은 임차권등기상 주민등록일과 점유개시일이 기재된 임차인입니다. 다만 실제 전입·점유 유지 및 대항요건 충족 여부에 대한 최종 판단은 확인되지 않았으므로, 대항력이 확정되었다고 단정하지 않습니다. 확정일자가 기재되어 있다는 사실과 실제 배당에서 얼마를 받을지는 서로 구별해야 합니다.

③ 가격 검토 — 감정가가 시세라는 보장은 없다

수하임2차는 176세대이며, 준공일은 2022.10.31입니다. 해당 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 293,000,000원입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 현재 최저매각가가 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.

단지 평균 유찰 횟수 1.9회는 참고 지표일 뿐, 향후 해당 물건이 반드시 유찰된다는 의미는 아닙니다. 실제 입찰 전략은 선순위 임차권 처리 결과와 최근 실거래가격을 함께 확인한 뒤 결정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)

위 계산에서는 집행비용 4,902,000원과 주택도시보증공사 배당 219,000,000원을 제외하면 소유자 잔여금이 69,098,000원입니다. 주택도시보증공사의 청구액이 전부 배당되는 가정입니다.

⑤ 유찰별 배당 시나리오

회차별 집행비용 등을 반영한 신청채권 배당 시뮬레이션입니다. 미배당액은 주택도시보증공사 청구채권의 계산상 부족액이며, 정기준 임차보증금의 법적 인수액으로 확정된 금액은 아닙니다. 실제 배당은 우선순위 및 권리승계 사실에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 전라남도 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근에 있습니다. 주변은 아파트단지, 공공기관, 학교 및 근린생활시설이 있는 중심상업지대로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측 왕복 6차선, 동측 왕복 2차선 포장도로와 접하고 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.
• 건축. 철근콘크리트 구조이며 석재 및 페인팅 외벽, 벽지도배·타일 내벽, 새시창호로 구성되어 있습니다. 위생·급배수·소방설비, 승강기, 도시가스 난방설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지 및 규제. 중심상업지역·도시지역이며 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 3,095.6㎡, 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
• 건물 상태. 감정 관련 자료상 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요성은 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 2022년 준공된 176세대 아파트입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.9회이지만 동일 면적 실거래 비교가 확보되지 않아 현재 가격 수준의 환금성을 확정 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 임차권 선순위 확인. 정기준의 2025.04.16 임차권등기가 2026.06.17 말소기준권리보다 앞선다는 점을 기준으로 실제 매수인 인수 범위를 검토해야 합니다.
• 대항력 확인. 등기된 주민등록일 2022.12.07, 점유개시일 2022.11.25 및 확정일자 2024.09.25를 전입세대 관련 서류·현황조사·점유관계와 대조해야 합니다.
• 주택도시보증공사 승계 확인. 신청채권액과 임차보증금이 각각 219,000,000원으로 같은 이유, 대위변제나 채권양도 여부, 배당금 수령자 및 임차권 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원 가정을 확정된 권리분석 결과로 받아들이지 말아야 합니다. 특히 2회 유찰 시 신청채권 미배당액 34,905,280원의 법적 처리도 검토해야 합니다.
• 민간임대주택 의무. 등록임대주택 관련 등기가 남아 있으므로 임대의무기간·임대차 관계 및 매각 후 의무승계 여부를 관할기관과 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 미납관리비. 2026.06.25 기준 838,760원이 기재되어 있습니다. 현재 체납액과 공용부분 관련 매수인 부담 가능액을 관리주체에 다시 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 전용 84.4521㎡와 비교 가능한 실제 거래, 최근 거래가격, 층·향·내부 상태를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 자료, 배당요구 관계 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이라는 계산보다 선순위 권리가 먼저다”

광양 수하임2차 1102호는 신건 최저가가 293,000,000원인 아파트입니다. 주택도시보증공사 청구액 219,000,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션에서는 소유자 잔여금 69,098,000원이 발생합니다. 그러나 이 숫자만으로 권리가 깨끗하다고 결론 낼 수는 없습니다.

정기준의 임차권등기가 말소기준보다 앞서 있고, 대항력과 실제 배당·말소 관계가 미확정이라는 사실이 가장 중요한 위험 요인입니다. 여기에 민간임대주택등기와 미납관리비 838,760원도 확인해야 합니다. 최근 실거래가격이 확보되지 않아 감정가 대비 가격 메리트를 긍정적으로 평가할 근거도 부족합니다.

종합 판단은 D등급, 보수적 접근입니다. 신건에서 서둘러 낙찰받는 것보다 주택도시보증공사의 권리승계 관계, 선순위 임차권의 말소 조건 및 실제 시세를 먼저 확인하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 낮은 낙찰가가 아니라 보증금 인수 위험을 확실하게 해소할 수 있느냐에 있습니다.