광주지방법원 2026타경50892. 전라남도 여수시 소호동의 프레지던트 아파트 102동 1층 102호입니다. 등기상 현 소유자는 장유진 씨이며, 2011년 10월 13일 매매로 거래가액 182,500,000원에 취득한 이력이 확인됩니다. 현재 경매는 여수참조은신용협동조합의 신청으로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 10월 12일 설정된 채권최고액 276,000,000원의 근저당권입니다.

말소기준권리 뒤에 설정된 전남신용보증재단과 김태훈의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어 있습니다. 등록된 임차인은 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 등기상 인수권리와 실제 점유·명도 문제는 구분해야 합니다. 가격 측면에서도 신건 최저가가 최근 12개월 평균을 웃돌고 가격 하락 추세가 확인되므로, 권리관계가 비교적 단순하다는 이유만으로 서둘러 입찰할 물건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류는 매각으로 소멸

등기상 핵심은 2023년 10월 12일 설정된 여수참조은신용협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤 2025년 7월 21일 전남신용보증재단의 가압류 36,890,000원, 2025년 12월 3일 김태훈의 가압류 77,641,032원이 등재되어 있습니다. 이 두 가압류와 임의경매개시결정은 제공된 권리분석 기준상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

임차인 등록 내역은 없으나, 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 점유자가 소유자인지, 실제 임차인이나 기타 점유자가 있는지, 인도에 필요한 절차가 무엇인지는 현황조사서와 현장 확인을 통해 별도로 판단해야 합니다. 임차인 등록이 없다는 사실만으로 공실이나 명도 완료를 단정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다

프레지던트 단지는 총 466세대이며, 준공일은 2002년 6월 29일입니다. 시세 자료에는 비교 기준면적 124.77㎡와 134.87㎡의 거래가 함께 포함되어 있으므로, 전체 거래 평균만으로 해당 호수의 정확한 가격을 단정하기보다 면적과 거래 시점을 구분해서 살펴야 합니다.

전체 거래 평균은 346,833,333원, 최저 거래는 220,000,000원, 최고 거래는 430,000,000원입니다. 다만 이 평균에는 과거 고가 거래와 서로 다른 면적의 거래가 섞여 있습니다. 최근 시세 판단에는 최근 12개월 평균 319,200,000원과 최신 거래 373,000,000원, 가격 추세 -12.9%를 우선해서 볼 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 327,000,000원 가정)

집행비용 5,378,000원은 추정치입니다. 위 배당표는 근저당권 채권최고액 기준을 사용한 산정 결과이며, 실제 피담보채권 잔액·배당요구·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격과 커지는 미배당

유찰 시나리오는 제공된 예상 산정치입니다. 실제 다음 회차의 최저매각가격과 배당은 법원의 매각절차 및 실제 채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액 증가를 곧바로 매수인의 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 안심초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 학교 등이 있는 주거지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물의 1층 102호입니다. 외벽은 콘크리트 위 페인트 마감 등, 내벽은 벽지·타일 마감 등이며 새시창이 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지·도로. 단지는 2필 일단의 유사장방형 토지로, 토지면적은 27,240.6㎡입니다. 남동측으로 왕복 3차선, 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 고도지구(표고 120m 이하), 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 학교 관련 상대·절대보호구역도 기재되어 있으므로 해당 필지별 적용 범위는 원본 토지이용계획으로 확인해야 합니다.
• 공부·위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 단지 전체 거래 평균은 346,833,333원이지만 면적과 거래 시점이 혼합된 수치입니다. 최근 가격 추세 -12.9%, 평균 유찰 5.1회, 낙찰률 0.0%라는 지표를 감안하면 높은 가격에 낙찰받은 뒤 재매도하는 전략은 신중해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 최저가 327,000,000원은 최근 12개월 평균 319,200,000원보다 7,800,000원 높습니다. 전체 거래 평균 대비 94.3%라는 수치만 보고 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 하락 추세 확인. 최근 가격 추세는 -12.9%입니다. 최신 거래 373,000,000원은 2025.03 거래이므로 매각기일 직전의 실제 거래와 최근 12개월 집계 기준을 재확인해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 등록 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 확인 및 현장 조사를 통해 점유자와 명도 가능성을 확인하세요.
• 관리비 체납. 2026.07.20. 기준 미납관리비 262,700원이 있습니다. 관리사무소에서 현재 체납액과 공용부분 관리비의 부담 범위를 확인하세요.
• 근저당권 실제 채무액. 신청채권 청구액 232,558,322원과 배당 산정 기준인 채권최고액 276,000,000원의 차이를 확인하세요. 채권최고액이 실제 채무잔액과 같다고 가정해서는 안 됩니다.
• 유찰·환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 5.1회, 낙찰률 0.0%입니다. 가격을 낮게 가정하더라도 실제 재매도 가능성과 보유기간을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역, 관리비 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수권리 0원 ≠ 저렴한 물건”

이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류가 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어, 권리 인수액 자체는 0원으로 예상되는 물건입니다. 그러나 임대관계와 실제 점유 상태는 미상이며, 관리비 체납과 근저당권 실제 채무액 확인이라는 과제가 남아 있습니다.

가격도 낙관적으로 볼 근거가 충분하지 않습니다. 신건 최저가 327,000,000원은 최근 12개월 평균 319,200,000원의 102.4%이고, 최근 가격 추세는 -12.9%입니다. 최신 거래 373,000,000원보다 최저가가 낮다는 점이나 전체 거래 평균보다 낮다는 점만으로 시세 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 5.1회와 낙찰률 0.0% 역시 환금성 판단에 반영해야 합니다.

권리 인수 부담은 낮게 산정되지만, 가격 메리트와 점유·배당 조건은 추가 검증이 필요합니다. 원본 서류와 최신 실거래를 확인하기 전에는 신건 가격을 기준으로 서둘러 입찰하기보다 보수적인 가격 상한과 명도·보유비용을 먼저 계산하는 편이 합리적입니다.