광주지방법원 해남지원 2026타경50218. 전라남도 해남군 북평면 영전리 244-7에 소재한 단독주택 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지는 436㎡이며, 감정평가상 건물은 일반철골조 판넬지붕 단층 구조로 작업실·사무실·화장실 등 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 소유자는 어업회사법인바다사이주식회사로, 농협은행의 2021년 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2021.10.06. 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 62,400,000원이며, 이후 신용보증기금·소상공인시장진흥공단· 중소벤처기업진흥공단 등 여러 기관의 가압류가 순차적으로 등기됐습니다. 이러한 후순위 가압류는 매각으로 소멸할 예정이므로 채권 총액이 크다는 이유만으로 낙찰자가 그 빚을 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 등기상 권리가 정리되는 것과 토지·건물 전체를 문제없이 인도받고 활용할 수 있는 것은 별개입니다. 특히 이 사건은 점유관계, 제시외 건물의 경계 침범, 매각 제외시설이 서로 연결된 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 해남지원 2026타경50218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 북평면 영전리 244-7 도로명주소: 남전길 8-12 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 감정상 이용상태 | 근린생활시설(작업실·사무실·화장실 등) |
| 건물 구조 | 일반철골조 판넬지붕 단층 · 징크판넬 등 외벽 · 새시창호 |
| 토지면적 / 지목 | 436㎡ / 대 |
| 토지 형상 | 평지 · 부정형 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 자연취락지구 |
| 공시지가 | 7,420원/㎡ |
| 소유자 | 어업회사법인바다사이주식회사 |
| 감정가 | 208,596,900원 |
| 최저매각가 | 208,596,900원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 41,449,726원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.06. 농협은행 근저당권 · 채권최고액 62,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09. |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 명세서상 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류는 소멸 예정
권리의 출발점은 농협은행 근저당권입니다. 2021.10.06. 채권최고액 62,400,000원으로 설정됐으며, 토지 영전리 244-7이 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 등기된 5건의 가압류와 임의경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 근저당권 자체도 매각에 따른 말소 대상입니다.
다만 분석의 기준이 된 등기는 건물 등기사항전부증명서입니다. 공동담보 관계가 기재돼 있더라도 토지에 관한 등기상 권리관계는 별도의 토지 등기부와 대조해 확인하는 것이 안전합니다. 등기상 말소되는 가압류 채권의 미배당금은 원칙적으로 매수인이 인수하는 금액과 구별됩니다.
② 점유자 분석 — 보증금과 점유관계 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서에 김기출의 전입 사실이 확인됩니다. 전입일은 2023.06.28.로 말소기준권리인 2021.10.06. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 기록된 전입일만으로는 선순위 대항력이 인정되는 구조가 아닙니다. 그러나 보증금·확정일자·점유 부분과 계약관계가 확인되지 않았으므로, 실제 권리관계를 확정하기 전까지는 신중한 접근이 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기출 조사된 점유자 |
2023.06.28. | 미상 | 대항력 가능·미상 기재 전입일은 말소기준 후 |
미상 확정일자 미상 |
확인 필요 |
조사된 점유자 1명. 보증금과 확정일자, 실제 점유 범위는 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 식별된 별도 임차인은 없습니다.
③ 매각 범위 — 일괄매각이라도 모두 포함되는 것은 아니다
이 사건에서 권리분석만큼 중요한 것이 매각 대상의 정확한 범위입니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 일부가 포함되지만, 영업용설비 등 상당수 물품은 매각 대상에서 제외된다고 명시돼 있습니다.
| 구분 | 매각 취급 | 확인사항 |
|---|---|---|
| 토지 및 건물 | 일괄매각 | 건물·토지의 개별 등기 및 경계 확인 |
| 제시외 건물(2-1~2-6) | 매각 포함 | 구조·위치·실제 사용상태 확인 |
| 제시외 건물(2-3, 2-4) | 인접필지에 걸쳐 소재 | 경계측량 및 인접 토지 소유관계 확인 |
| 영업용설비 | 매각 제외 | 기계기구·기타자재·사무용품·각종가전 등 |
| 이동식저온저장고 | 매각 제외 | 설비 소유 및 반출 관계 확인 |
| 일부 가설건축물 | 매각 제외 | 감정평가 대상 외 시설의 현황 확인 |
④ 가격 판단 — 신건 208,596,900원의 메리트는 미확인
현재 감정가와 최저매각가는 모두 208,596,900원입니다. 유찰 없는 신건으로, 감정평가액 전체가 최초 입찰가격의 기준입니다.
다만 이 물건은 일반적인 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래가격과 바로 비교할 수 있는 유형이 아닙니다. 토지와 근린생활시설로 활용 중인 건물, 제시외 건물, 매각에서 제외되는 영업용설비까지 구분해야 합니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 감정가 100% | 208,596,900원 | 412,959,594원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 · 80% | 166,877,520원 | 454,094,902원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 · 64% | 133,502,016원 | 487,003,149원 | 0원 |
유찰 시나리오는 감정가에 각 비율을 적용한 가정입니다. 향후 실제 최저매각가나 진행 여부를 확정하는 내용은 아닙니다. 인수 0원은 명세서 및 기존 배당 가정에 따른 값이며, 취득 관련 세금·등기비용·명도비용·경계 관련 비용 등은 포함하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 208,596,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,720,357원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 62,400,000원 | 62,400,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 299,000,000원 | 142,476,543원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 134,530,094원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 49,092,580원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 65,532,107원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 해남군수산업협동조합 | 7,281,356원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 추정 배당 시나리오에서 전체 채권 청구액은 617,836,137원, 채권자에게 배분되는 금액은 204,876,543원입니다. 나머지 412,959,594원은 채권자 측 미배당액으로 계산되며, 소유자 잔여금은 0원입니다.
특히 신용보증기금에는 청구액 299,000,000원 중 142,476,543원이 배분되는 것으로 추정돼 있습니다. 다만 가압류 채권자 사이의 실제 배당은 법정 순위와 안분 관계 등에 따라 달라질 수 있으므로, 이 계산을 확정 배당표나 특정 가압류 채권자의 배당 우선권으로 해석하면 안 됩니다. 집행비용 역시 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 해남군 북평면 영전리 남전마을 내에 위치하며, 단독주택과 농경지 등이 분포하는 해안 농어촌지대입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 지적도상 맹지로 표시되나, 현황 일부가 도로이며 차량 접근이 가능하다고 기재돼 있습니다. 실제 통행 경로의 지적 관계와 적법한 이용 가능 여부는 확인이 필요합니다.
- 토지. 면적 436㎡, 지목 대, 평지 및 부정형 토지입니다. 공시지가는 7,420원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)에 포함됩니다.
- 건물. 일반철골조 판넬지붕 단층 구조로, 급배수·위생설비를 갖추고 있습니다. 감정상 이용상태는 근린생활시설입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 요항에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 제시외 건물의 인접필지 소재 및 경계 불명확 문제는 별도 확인사항입니다.
- 환금성. 농어촌지역의 토지와 작업실·사무실 용도 건물이 결합된 물건으로, 일반 주거용 아파트와 달리 수요층과 활용 목적에 따른 가격 차이를 검토해야 합니다. 최근 거래가격이 확인되지 않아 매각 소요기간이나 적정 처분가격을 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 점유자 김기출 확인. 전입일 2023.06.28., 보증금·확정일자·실제 점유 범위·배당요구 여부 및 계약관계를 확인하세요.
- 토지 등기부 확인. 건물 등기부의 농협은행 공동담보 기재와 별도로 토지 등기상 권리 및 소유관계를 대조하세요.
- 제시외 건물 경계측량. 인접필지에 걸쳐 있는 제시외 건물(2-3, 2-4)의 정확한 위치와 토지 경계, 인접 토지 소유자와의 관계를 확인하세요.
- 현황 도로 확인. 지적도상 맹지이나 현황 차량 진입이 가능하므로 진입로의 소유권·통행관계·장래 이용 가능성을 검토하세요.
- 매각 포함·제외시설 구분. 제시외 건물(2-1~2-6)은 포함되지만 영업용설비·이동식저온저장고·일부 가설건축물은 제외됩니다. 감정평가서와 현장 배치 상태를 대조하세요.
- 건축물 용도 점검. 사건상 단독주택과 토지로 표시되지만 실제 이용은 근린생활시설이므로 건축물대장과 향후 사용 목적을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 208,596,900원만으로 저평가 여부를 판단하지 말고, 토지 및 건물 가치와 추가 비용을 구분해 적정 입찰가를 검토하세요.
- 배당순위 재확인. 근저당권과 가압류 채권의 실제 배당순위, 안분 여부, 당해세·우선변제 가능성 등을 원본 서류로 확인하세요.
- 명도·반출 협의. 점유자 인도 문제와 매각에서 제외된 동산·설비의 반출 문제를 각각 확인하세요.
- 입찰 직전 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 건물 및 토지 등기부·건축물대장과 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “빚은 사라져도, 경계와 점유 문제는 남을 수 있다”
이 사건은 등기상 권리 소멸 구조만 보면 비교적 명확한 물건입니다. 2021년 농협은행 근저당권을 말소기준으로 이후 가압류는 매각으로 소멸할 예정이고, 명세서상 인수권리도 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 점유자의 보증금과 실제 권리관계가 확인되지 않았고, 매각에 포함된 일부 제시외 건물이 인접필지에 걸쳐 있으며, 영업용설비와 일부 가설건축물은 매각에서 제외됩니다. 지적도상 맹지와 현황 도로의 관계도 확인이 필요합니다.
가격 역시 208,596,900원이라는 감정가만으로 저렴하다고 볼 수 없습니다. 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가가 확인되지 않는 데다 토지 경계, 실제 건물 이용상태, 제외시설 등 개별 변수가 크기 때문입니다. 채권자의 미배당액이 크다는 사실도 그 자체로 가격 매력을 의미하지 않습니다.
최종 판단은 조건부 보류입니다. 등기상 인수위험은 제한적으로 보이지만, 점유·경계·시설 범위 및 적정가격을 확인하기 전에는 안전한 낙찰이나 유리한 투자를 단정하기 어렵습니다. 권리 소멸은 긍정적, 물건 확인과 가격 판단은 보수적으로. 이 사건에서는 입찰가격보다 먼저 실제로 취득하고 활용할 수 있는 범위를 명확히 하는 것이 중요합니다.
