서울남부지방법원 2024타경147820. 양천구 신월동 씨티하우스 제3층 제301호로, 감정평가상 도시형생활(다세대)주택으로 이용 중입니다. 전용면적은 29.37㎡이고 건물은 2019.12.23 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 현재 소유자는 주식회사케이젤입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건이 어떻게 결합되는지에 있습니다.
박경애의 임차권은 주민등록·점유개시가 2020.03.13이고 최초 확정일자는 2020.02.24입니다. 반면 이 사건의 말소기준은 2024.12.06 강제경매개시결정입니다. 따라서 시간순으로는 임차인이 훨씬 앞서며, 일반적인 구조라면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 부담할 수 있습니다. 다만 이번 매각은 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경147820 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 월정로 183-2, 제3층 제301호 (신월동, 씨티하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활(다세대)주택 · 전용 29.37㎡ · 6층 건 내 제3층 |
| 소유자 | 주식회사케이젤 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 147,840,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 233,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2019.12.23 |
| 세대수 | 16세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박경애 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.13 확정 2020.02.24 | 223,000,000원 경정등기 233,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 원칙상 미배당 승계 특별조건으로 실질 0원 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 2020.03.13 | 별도 합산 없음 | 박경애 권리 승계 | 중복신고 | 보증기관 승계 |
실제 임차인은 1명, 박경애입니다. ‘시보증’은 별도의 임차인이 아니라 박경애 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 따라서 이 표의 두 행을 두 명의 독립 임차인이나 두 개의 보증금으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 147,840,000원으로 봐야 한다
이 사건은 대항력 임차권 때문에 단순히 최저가만 보면 안 되는 유형이지만, 특별매각조건으로 해당 임차인의 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 147,840,000원입니다. 비교 기준은 씨티하우스 동일 면적 29.37㎡의 최근 실거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.37㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.37㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
최근 12개월 동일 면적 거래는 1건이며, 2026.05 제4층이 210,000,000원에 거래됐습니다. 현재 실질취득 147,840,000원은 이 금액의 70.4%로, 금액 차이는 62,160,000원입니다. 감정가 231,000,000원보다는 최근 실거래가 낮지만, 6회 유찰을 거친 현재 회차에서는 가격이 실거래 아래로 내려온 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,869,760원 |
| 1. 임차인 박경애 보증금(우선변제) | 223,000,000원 | 144,970,240원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 233,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박경애의 미배당액은 78,029,760원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 미배당 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 원칙상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 147,840,000원 | 78,029,760원 | 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 | 118,272,000원 | 107,183,808원 | 실질 0원 |
| 8회 유찰 시 | 94,617,600원 | 130,485,517원 | 실질 0원 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 박경애에게 배당되는 금액이 줄면서 매수인이 떠안을 미배당액이 커지는 구조입니다. 그러나 이번 사건에서는 그 임차인에 대한 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되므로 현재 회차뿐 아니라 제시된 유찰 시나리오에서도 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 해석합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양서중학교 북동측 인근으로 아파트, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 섞인 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 제3층 제301호이며 사용승인일은 2019.12.23입니다. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 자루형 평지의 공동주택 건부지이며 동측 약 10m 도로에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 공시지가는 2,717,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역은 지목 도로 한정으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 씨티하우스는 16세대이고, 동일 면적 최근 12개월 실거래가 1건뿐입니다. 경매 평균 유찰은 3.7회, 낙찰률은 8.7%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각기일에도 동일하게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 금액 대조. 임차권 최초 보증금은 223,000,000원이고 경정등기에는 233,000,000원이 기재되어 있습니다. 배당표는 223,000,000원을 우선변제 채권액으로 계산하고 있으므로 원문 서류 간 금액 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. ‘시보증’은 박경애 보증금의 대위·승계 신고로 별도의 임차보증금이 아닙니다. 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
- 가격 기준. 특별조건 반영 실질취득 147,840,000원을 기준으로 최근 거래 210,000,000원과 비교해야 합니다. 원칙상 미배당액 78,029,760원을 다시 더해 실질취득을 중복 계산하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 이미 6회 유찰됐고 동일 면적 최근 거래 표본도 1건입니다. 가격 할인과 별도로 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 공고를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 이 물건은 선순위 임차권 때문에 경계해야 할 사건입니다. 박경애의 전입·점유는 2020.03.13로 2024.12.06 말소기준보다 빠르고, 현재 배당 계산에서도 78,029,760원의 미배당액이 생깁니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 미배당 반환청구권의 매수인 상대 행사를 포기시키고 임차권등기를 말소하도록 하고 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
그 조건을 그대로 적용하면 실질취득은 147,840,000원이고, 동일 면적 2026.05 실거래 210,000,000원의 70.4%입니다. 가격 간격은 분명하지만 이 물건은 이미 6회 유찰됐고, 단지는 16세대이며 최근 동일 면적 실거래도 1건뿐입니다. 따라서 핵심은 단순한 최저가가 아니라 특별매각조건의 유효성 확인과 제한된 거래 표본을 감안한 환금성 검토입니다.
