서울남부지방법원 2024타경147820. 양천구 신월동 씨티하우스 제3층 제301호, 전용 29.37㎡의 도시형생활 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”가 아니라 그 임차권의 미배당 보증금을 누가 최종 부담하느냐입니다. 박경애는 2020.03.13 전입·점유개시, 2020.02.24 확정일자를 갖고 있고, 등기부에는 2024.03.22 임차보증금 223,000,000원의 임차권등기가 설정됐습니다. 이후 2024.04.03 경정으로 2022.01.28 증액분 10,000,000원이 반영돼 임차보증금 233,000,000원으로 정정됐습니다.

제공된 권리판정상 말소기준은 2024.12.06 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 박경애 임차권은 원칙대로라면 매수인 인수 대상입니다. 실제 배당모형도 현재 최저가 184,800,000원을 기준으로 박경애에게 181,412,800원을 배당하고 41,587,200원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 그러나 이번 사건에는 그 일반원칙을 뒤집는 특별매각조건이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 특별매각조건이 인수를 해소

등기 흐름에서 먼저 확인할 것은 2020.01.21 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이지만 2020.03.13 말소돼 현재 인수 위험으로 남아 있지 않습니다. 이후 박경애의 전입·점유개시가 2020.03.13에 이루어졌고, 등기된 임차권은 2024.12.06 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 권리순위만 놓고 보면 선순위 대항력 임차권입니다.

반면 2025.01.22 동대문세무서장 처분의 국 압류는 말소기준 이후 권리로 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 2022.11.24에는 이 주택이 민간임대주택임을 표시하는 등기도 존재합니다. 다만 이번 입찰 판단의 직접적인 금액 리스크는 박경애 임차보증금이며, 그 부분은 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 우선 반영해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

박경애의 임차보증금은 최초 223,000,000원에서 2022.01.28 10,000,000원이 증액돼 등기부 경정 후 233,000,000원입니다. 배당요구도 이루어졌고 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다. 별도로 표시된 시보증은 박경애 보증금의 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명입니다.

※ 일반 배당모형상 현재 회차 매수인 인수액은 41,587,200원으로 산출돼 있습니다. 다만 이번 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 확약의 효과는 해당 임차보증금에 한정해 반영합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 184,800,000원’으로 비교

이 사건은 선순위 임차권 때문에 최저가만 보고 가격을 판단하면 안 되는 유형입니다. 다만 특별매각조건으로 해당 임차보증금의 실질 인수가 0원이므로, 현재 회차의 권리인수 기준 실질취득가는 184,800,000원입니다. 이 금액을 최근 실거래와 비교해야 합니다.

씨티하우스 동일면적 최근 12개월 실거래는 2026.05 4층 210,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 210,000,000원이며, 현재 최저가이자 특별조건 반영 실질취득가 184,800,000원은 그 가격의 88.0%입니다. 따라서 현재 회차는 제공된 최신 실거래 1건보다 낮은 가격대입니다.

④ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)

배당모형은 박경애 보증금 223,000,000원을 기준으로 작성돼 있으며, 미배당 41,587,200원을 일반적인 매수인 인수액으로 산출합니다. 등기부 경정상 임차보증금은 233,000,000원입니다. 본 사건은 특별매각조건에 따라 해당 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.

⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 더 내려가도 특별조건 반영 인수는 0원

일반적인 대항력 임차인 인수형 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 최저가만 낮아지는 효과가 상쇄됩니다. 이 사건의 시나리오 역시 일반 계산상 인수액이 41,587,200원 → 78,029,760원 → 107,183,808원으로 증가합니다. 하지만 특별매각조건의 포기·말소 확약을 적용하면 박경애 관련 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 특별조건 이행을 전제로 실제 가격 하락이 실질취득가 하락으로 이어집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 도시형생활(다세대)주택으로 이용 중이며, 전용 29.37㎡입니다. 사용승인일은 2019-12-23입니다.
• 입지. 양서중학교 북동측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 섞인 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물로 위생·급배수, 난방, 승강기, 도시가스, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 자루형 평지의 공동주택 건부지이며 동측 약 10m 도로에 접합니다. 공시지가는 2,717,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 수평표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
• 거래표본. 씨티하우스는 16세대이며 동일면적 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 가격 판단 시 표본 부족을 감안해야 합니다.
• 경매 환금성. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.3회, 매각률은 9.52%이고 본건은 현재 5회 유찰 상태입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 가치판단은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 매각물건명세서의 특별조건이 최종 매각조건에 그대로 반영됐는지 원본으로 대조해야 합니다.
• 임차권 금액 경정 확인. 최초 임차권등기는 223,000,000원이지만 2024.04.03 경정등기로 233,000,000원이 반영돼 있습니다. 동일 임차권의 경정이며 별도 임차인으로 합산하지 않습니다.
• 보증기관 중복신고 제외. 시보증 표시는 박경애 보증금에 관한 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
• 실거래 표본 한계. 최근 시세 210,000,000원은 동일면적 최근 12개월 거래 1건에 근거합니다. 층·내부상태에 따른 차이를 현장 확인과 함께 판단해야 합니다.
• 5회 유찰 원인 점검. 현재 가격이 최근 거래의 88.0%라도 이미 5회 유찰됐습니다. 권리조건 외에 물건 상태·수요·명도 및 시장성 요인을 현장에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2020.03.30 민간임대주택 등록 내용이 기재돼 있습니다. 입찰 전 관련 등기와 매각조건의 현재 상태를 원본 서류로 대조하세요.

맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번 매각은 확약이 핵심”

표면만 보면 까다로운 물건입니다. 임차보증금은 233,000,000원이고, 박경애의 전입·점유개시는 말소기준보다 빠르며 임차권등기도 선순위입니다. 일반 계산이라면 현재 회차에서도 41,587,200원의 인수액이 잡힙니다. 그러나 이번 매각은 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 합니다. 이 조건을 반영하면 박경애 보증금의 실질 인수액은 0원이고, 실질취득가는 184,800,000원입니다.

가격만 놓고 보면 최근 12개월 동일면적 거래 210,000,000원의 88.0%입니다. 다만 최근 실거래가 1건뿐이고 16세대 규모의 다세대주택이며, 단지 경매 평균 유찰 3.3회에 본건은 이미 5회 유찰됐습니다. 그래서 결론은 “확약으로 권리 리스크는 크게 해소됐지만, 환금성과 시세 신뢰도까지 자동으로 좋아지는 것은 아니다.”입니다. 특별매각조건을 원본으로 확정한 뒤 184,800,000원의 실질취득가가 현장 상태와 희소한 실거래 표본을 감안해도 적정한지 판단하는 것이 이 사건의 승부처입니다.