인천지방법원 2024타경512023. 인천 계양구 작전동 까치마을태화아파트 603동 1816호, 전용 37.38㎡ 아파트입니다. 1997년 11월 사용승인된 1,004세대 단지의 18층 건물 중 최상층에 자리한 물건입니다. 소유자 박종석은 2019년 4월 8일 거래가 119,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 여러 금융기관과 대부업체의 근저당권이 설정됐다가 말소된 이력이 있습니다.
현재 권리분석의 출발점은 2022년 2월 9일 설정된 제이파이낸스대부주식회사의 채권최고액 112,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 그 뒤에 설정된 같은 회사 명의의 전세권 5,000,000원과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 근저당권부채권 질권·전질권 관련 부기등기와 실제 임대·점유관계는 최종 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
권리상 인수액이 0원으로 추정된다고 해서 바로 좋은 낙찰 가격은 아닙니다. 최근 실거래 평균이 151,333,333원인데 신건 최저가는 166,000,000원입니다. 평균보다 14,666,667원 높은 가격이므로, 권리보다는 입찰가격 판단이 이 물건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경512023 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효서로 393, 603동 18층 1816호 (작전동, 까치마을태화아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 37.38㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 18층 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 1,004세대 · 1997.11.14 |
| 소유자 | 박종석 (2019.04.08 소유권이전 · 거래가 119,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 에이치에프더블유삼사유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 96,451,246원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.09 · 을구 18번 · 제이파이낸스대부주식회사 근저당권 · 채권최고액 112,000,000원 |
| 후순위 전세권 | 2022.02.09 · 을구 19번 · 제이파이낸스대부주식회사 · 전세금 5,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (확인된 권리 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 전세권은 후순위
주목할 부분은 같은 날 접수된 을구 19번 전세권입니다. 전세권자는 근저당권자와 동일한 제이파이낸스대부주식회사이고, 전세금은 5,000,000원입니다. 근저당권은 접수번호 39757, 전세권은 39758로 전세권이 뒤에 접수됐습니다. 따라서 이 전세권은 말소기준권리보다 후순위로 분석되며, 매각으로 소멸할 예정입니다.
전세권의 등기상 존속기간은 2022년 2월 9일부터 2024년 2월 8일까지입니다. 기간이 지났다는 사실만으로 말소 여부를 판단하는 것이 아니라, 말소기준권리와의 순위관계 및 매각조건을 기준으로 검토해야 합니다. 이 사건의 전세권은 매수인이 전세금 5,000,000원을 별도로 인수하는 권리로 분류되지 않습니다.
② 임차·점유 분석 — 확인된 임차인 없음, 임대관계는 미상
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 임차인 신고 내역 없음 |
| 임대관계 | 미상 | 실제 점유관계 확인 필요 |
| 등기된 전세권 | 제이파이낸스대부주식회사 · 5,000,000원 | 소멸 예정 |
| 대항력 임차인 | 확인되지 않음 | 대항력 유무 단정 불가 |
| 예상 인수액 | 0원 | 확인된 권리 기준의 추정액 |
현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 '임차인 신고가 없다'는 사실과 '누구도 점유하지 않는다'는 판단은 구분해야 합니다. 대항력이나 우선변제권을 주장하는 실제 점유자가 존재하는지 현장에서 확인해야 합니다.
또한 매각물건명세서 비고에는 세대 출입문 옆에 매직펜 글씨로 '1816'이라고 쓰여 있다는 내용이 있습니다. 이 표시만으로 점유자나 임대차관계를 추정할 수는 없으므로 현장 확인의 참고사항으로 보는 것이 적절합니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 실거래 평균보다 비싸다
까치마을태화아파트 동일 전용면적 37.38㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래 시기는 2026년 8월부터 10월까지로, 감정가의 적정성을 살피는 데 직접적인 비교 자료가 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 37.38㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2026.10 | 37.38㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.10 | 37.38㎡ | 9 | 157,000,000원 |
| 2026.09 | 37.38㎡ | 16 | 150,000,000원 |
| 2026.09 | 37.38㎡ | 16 | 144,000,000원 |
| 2026.09 | 37.38㎡ | 15 | 155,000,000원 |
| 2026.09 | 37.38㎡ | 4 | 156,000,000원 |
| 2026.08 | 37.38㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2026.08 | 37.38㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2026.08 | 37.38㎡ | 10 | 147,000,000원 |
| 2026.08 | 37.38㎡ | 9 | 159,000,000원 |
| 2026.08 | 37.38㎡ | 17 | 150,000,000원 |
| 최근 평균 | 37.38㎡ | 12건 | 151,333,333원 |
최근 12건의 실거래 범위는 143,000,000원~160,000,000원이고, 평균은 151,333,333원입니다. 반면 신건 감정가와 최저매각가는 모두 166,000,000원으로, 최근 평균보다 14,666,667원 높습니다.
최신 거래는 2026년 10월, 9층의 143,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 가격보다 23,000,000원 높습니다. 최신 거래 한 건만으로 시장 전체의 하락 추세를 단정할 수는 없지만, 신건 가격이 최근 거래 수준보다 높은 것은 분명합니다.
④ 회차별 가격과 배당 시나리오
현재 신건 최저매각가는 166,000,000원입니다. 유찰 시 가정 가격은 1회 132,800,000원, 2회 106,240,000원입니다. 회차별 예상 배당과 소유자 잔여액은 아래와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 166,000,000원 | 124,502,337원 | 0원 | 38,373,663원 |
| 1회 유찰(80%) | 132,800,000원 | 124,502,337원 | 0원 | 5,638,463원 |
| 2회 유찰(64%) | 106,240,000원 | 103,952,640원 | 20,549,697원 | 0원 |
위 미배당은 모의 배당 대상 채권에 관한 계산이며, 매수인의 인수액을 의미하지 않습니다. 세금 우선순위와 실제 채권양도·배당관계에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,124,000원 |
| 1. 을구 18번 근저당 · 제이파이낸스대부주식회사 | 112,000,000원 | 112,000,000원 |
| 2. 을구 19번 전세권 · 제이파이낸스대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,502,337원 | 7,502,337원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 38,373,663원 |
신건 166,000,000원 매각을 가정한 자동 추정 배당입니다. 집행비용 3,124,000원, 채권자 배당 124,502,337원, 소유자 잔여 38,373,663원으로 계산됩니다. 당해세·기타 우선채권 및 실제 채권 잔액에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재 작동초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린·편의시설이 분포하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물의 18층 1816호입니다. 사용승인일은 1997.11.14이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 단지 규모. 까치마을태화는 1,004세대 아파트로 동일 전용면적의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 매매 비교자료는 존재하지만 개별 호수의 환금성은 가격과 상태에 따라 달라집니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(계산택지)이며, 과밀억제권역·택지개발지구·공항 관련 중요시설물보호지구 및 장애물제한표면구역 등의 제한사항이 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,887,000원/㎡, 공부상 지목은 대입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 최상층의 누수·방수·결로·설비 상태 등은 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 실거래가 143,000,000원~160,000,000원에 분포합니다. 거래 사례가 있다는 점은 긍정적이지만, 감정가 166,000,000원에 매수할 경우 재매도 가격과 부대비용을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 설정. 최저매각가 166,000,000원은 최근 실거래 평균 151,333,333원의 109.7%입니다. 최근 시세 이상의 가격에서 무리하게 입찰하지 않도록 기준을 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 1회 유찰 가정가격 132,800,000원과 2회 유찰 가정가격 106,240,000원을 검토하되, 실제 유찰을 기정사실로 보지 않아야 합니다.
- 임차·점유 현황. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약과 보증금 존재 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 전세권 소멸. 을구 19번 전세권 5,000,000원의 후순위 관계와 말소 여부를 매각물건명세서 및 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 질권·전질권 확인. 을구 18-1번 및 18-1-2번 등 근저당권부채권 질권 관련 부기등기의 권리관계와 최종 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 신청채권자 확인. 에이치에프더블유삼사유동화전문유한회사의 청구 96,451,246원과 근저당권의 관계를 확인하고, 모의 배당의 누락·중복 가능성을 점검해야 합니다.
- 압류·공과금. 국민건강보험공단 및 계양구 압류의 소멸 여부와 실제 조세·공과금 우선순위를 확인해야 합니다.
- 최상층 상태. 18층 건물의 최상층이므로 옥상 방수, 천장 누수, 결로, 난방 및 내부 수리 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 장기 미납 관리비 중 공용부분 관련 비용의 승계 가능성을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.11.09 예정된 매각기일의 진행 여부, 최저매각가 및 변경·취하·정지 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이라도 166,000,000원은 싸지 않다”
인천 까치마을태화 1816호의 장점은 말소기준권리가 명확하고 후순위 전세권·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 점입니다. 확인된 임차인도 없으므로 현재 권리 기준 예상 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이고 질권 관련 부기등기 및 신청채권자 배당관계에 확인사항이 남아 있어, 이를 완전히 검증된 무위험 물건으로 평가하기는 어렵습니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 동일 전용 37.38㎡의 최근 12건 평균은 151,333,333원인데 최저매각가는 166,000,000원입니다. 최신 거래 143,000,000원은 물론 최근 최고 거래 160,000,000원보다도 비쌉니다. 신건 그대로 낙찰받으면 최근 시세보다 높은 가격을 지불하게 되는 구조입니다.
1회 유찰 가정가격 132,800,000원은 최근 평균보다 낮아 가격 비교상 유리해지지만, 실제 낙찰 가능성과 최상층의 물건 상태, 명도비용 및 채권관계를 함께 검토해야 합니다. 단지의 평균 유찰 횟수가 0.7회라는 점도 감안하면 원하는 가격까지 하락할 것이라고 단정하기는 어렵습니다.
종합 판단은 C등급(50점). 권리상 예상 인수액 0원은 긍정적이나, 최근 시세 대비 109.7%의 높은 신건 가격과 임대관계·채권관계 확인사항이 감점 요인입니다. 권리 소멸 구조는 긍정적, 가격은 보류, 입찰 전 점유·질권·배당관계 재확인이라는 결론입니다.
