인천지방법원 2025타경510525. 청라국제도시역 남서측 인근에 위치한 청라국제도시역푸르지오시티 1층 근생동 155호입니다. 공부상 용도는 제1종근린생활시설(세탁소)이며, 감정평가 기준시점에는 공실로 조사됐습니다. 소유자는 박성민 씨이고, 등기상 2023.11.03. 소유권이전 거래가액은 543,405,000원입니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 우주개발 근저당권, 신용보증기금 가압류 및 관련 가처분 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 따라서 예상 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 권리상 인수액이 없다는 사실과 이 물건이 투자하기 좋은 가격이라는 판단은 별개입니다.
이 물건에서 우선 확인할 것은 근린시설의 실제 임대 가능성과 가격 적정성입니다. 현재 공실이라는 사실만으로 향후 임대료나 공실 기간을 예측할 수는 없습니다. 등기상 과거 거래가액은 확인되지만, 이를 현재 시세로 그대로 사용할 수도 없습니다. 채권자에게 약 5,349만원의 미배당이 예상된다는 점 역시 매수인이 그 금액을 인수한다는 의미는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510525 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 4-20 청라국제도시역푸르지오시티 1층 근생동 155호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설(세탁소) · 감정평가 기준시점 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 34층 건물 중 1층 근생동 155호 |
| 소유자 | 박성민 (단독소유, 2023.11.03. 거래가액 543,405,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 530,000,000원 / 530,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 케이에프더블유이사공구유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사 우리은행) / 367,629,583원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 2023.11.03. · 채권최고액 396,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원, 단 원본 확인은 필수
말소기준권리는 2023.11.03. 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 396,000,000원)입니다. 이후 2023.11.06. 설정된 우주개발 근저당권, 2025.01.09. 및 2025.04.11. 설정된 신용보증기금 가압류, 2025.04.25.의 근저당권 관련 가처분, 2025.07.08.의 임의경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2023.05.04.의 신탁등기는 이미 말소된 것으로 표시됩니다.
다만 실제 입찰 전에는 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 신탁원부를 대조해야 합니다. 특히 신탁등기의 말소 이력과 현재 소유권 상태, 가처분의 처리 여부를 원본으로 확인하는 것이 안전합니다.
감정평가상 기준시점 공실이고 확인된 임차인은 없습니다. 그러나 상세 임대내역은 미상으로 기재돼 있으므로, 공실 조사 결과만으로 현재 점유관계와 임대차관계까지 완전히 확정해서는 안 됩니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
② 가격 검토 — 시세보다 저렴하다는 근거는 없다
현재 최저매각가는 530,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 다만 이 물건은 아파트가 아닌 공실 상태의 근린시설입니다. 주거용 부동산의 실거래가나 주변 아파트 가격을 그대로 대입해서는 안 되며, 동일 건물 또는 유사한 근린시설의 거래가격과 임대조건을 중심으로 평가해야 합니다.
등기상 2023.11.03. 소유권이전 거래가액은 543,405,000원입니다. 이는 과거 거래기록으로 참고할 수 있지만, 현재 시점의 거래가격이나 적정 시세를 확정하는 자료는 아닙니다. 따라서 현재 최저가 530,000,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없으며, 임대수익을 반영한 실질적인 투자수익률도 별도로 검증해야 합니다.
특히 근린시설은 실제 영업 가능성, 업종 적합성, 임차 수요 및 공실 기간에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있습니다. 이 물건은 감정평가 기준시점 공실이며 상세 임대내역도 미상이므로, 임대수익을 이미 확보한 물건처럼 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 530,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,700,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우주개발 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금(갑구 3번) | 14,040,060원 | 6,300,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금(갑구 4번) | 45,754,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 575,794,854원 | 522,300,000원 |
집행비용 7,700,000원은 매각가의 약 1.5%로 추정한 금액입니다. 채권자 총 청구액 575,794,854원 중 예상 배당액은 522,300,000원으로, 채권자 측 미배당액은 53,494,854원입니다. 당해세 등 법정 우선채권은 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동, 공항철도 청라국제도시역 남서측 인근입니다. 주위에는 업무시설(오피스텔), 각종 근린생활시설 및 청라지구 내 개발예정지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 공항철도 청라국제도시역, 인근에 버스 정류장이 있습니다. 감정평가에서는 제반 교통사정을 보통으로 평가했습니다.
- 용도. 공부상 제1종근린생활시설(세탁소)입니다. 감정평가 기준시점에는 공실이므로 현재 임대수익이 발생하는 물건으로 전제해서는 안 됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 34층 건물이며, 위생설비·승강기·옥내소화전·화재탐지·도시가스 설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 토지 관련 확인. 감정평가상 기준시점 현재 지적 미정리 상태입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐으나, 토지 관련 공부와 대지권 관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가 자료상 위반건축물 사항은 없는 것으로 나타납니다. 다만 실제 사용 가능 업종, 시설 상태 및 관리규약상 제한은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 공실 근린시설은 임차인 확보와 업종 적합성에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 현재 임대내역이 미상이므로 임대료, 예상 공실 기간 및 재매각 가능성을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최저가 530,000,000원을 기준으로 곧바로 입찰가를 정하지 마세요. 동일 건물 또는 유사한 근린시설의 최근 실거래가와 실제 임대료를 대조해 가격 상한을 설정해야 합니다.
- 공실·임대차 확인. 감정평가 기준시점은 공실이지만 상세 임대내역은 미상입니다. 현장 방문을 통해 현재 점유자, 임대차계약, 보증금, 관리비 체납 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 우리은행 근저당권을 말소기준으로 삼고 후순위 권리의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 확인하세요. 신탁등기 말소 내역과 관련 신탁원부도 대조해야 합니다.
- 채권 미배당 오해 금지. 신건 가정에서 채권자 측 미배당액은 53,494,854원입니다. 이를 매수인 인수액으로 더하지 말고, 실제 인수 대상 권리가 있는지 별도로 검토하세요.
- 업종 적합성. 공부상 용도는 제1종근린생활시설(세탁소)입니다. 예정 업종의 영업 가능 여부, 필요한 시설, 관리규약 및 관련 인허가 사항을 확인해야 합니다.
- 지적 미정리 확인. 감정평가 기준시점에 지적 미정리 상태로 기재돼 있습니다. 토지 관련 공부, 대지권 및 등기사항을 확인하고 필요한 경우 관계 서류를 추가로 검토하세요.
- 취득비용 산정. 예상 실질취득액 530,000,000원은 낙찰가와 인수액 추정치만 반영한 금액입니다. 취득 관련 세금, 법무비용, 명도·시설 정비비 등은 별도로 산정해야 합니다.
- 배당표 재확인. 집행비용은 추정치이고 당해세 등 우선채권은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 원본 서류 및 매각 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 메리트 확정”
이 사건은 현재 확인되는 권리관계상 매수인 인수액이 0원으로 추정된다는 점이 장점입니다. 말소기준권리 이후의 근저당·가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 채권자 측 미배당 53,494,854원은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다.
그러나 이 물건은 공부상 제1종근린생활시설(세탁소)이고 감정평가 기준시점에 공실입니다. 상세 임대내역이 미상이며 지적 미정리 상태도 확인이 필요합니다. 동일·유사 근린시설의 최근 거래가격과 임대수익을 대조하지 않은 채 530,000,000원의 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다.
권리상 인수 부담은 낮게 평가되지만, 가격과 환금성은 검증이 필요합니다. 입찰 여부는 실제 임대 가능성, 비교 가능한 거래가격, 토지 관련 공부 및 최신 경매서류를 확인한 뒤 결정하는 것이 합리적입니다.
