인천지방법원 2025타경511473. 인천 남동구 논현동 이안더테라스 110동 103호가 경매에 나왔습니다. 사건상 물건 용도는 근린주택으로 분류되어 있지만, 감정평가서에는 연립주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 단지는 298세대이며 2017년 11월 30일 준공됐습니다.

소유자는 전선미이며, 2019년 3월 12일 소유권이전 당시 기재된 거래가액은 442,720,000원입니다. 같은 날 농협은행에 채권최고액 360,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 공감에셋대부, 디앤에스씨, 김은아의 근저당권과 여러 압류가 뒤따랐고, 디앤에스씨가 신청한 임의경매가 진행 중입니다.

문제는 권리의 개수 자체보다는 현재 가격과 확인되지 않은 현장 요소에 있습니다. 배당 시나리오상 인수권리는 없지만, 국세·지방세의 우선순위에 따라 배당이 달라질 수 있고 임대관계도 아직 확인되지 않았습니다. 무엇보다 최근 거래가격이 감정가보다 낮습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 압류가 많다

핵심은 2019년 3월 12일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며 말소기준권리로 분류됩니다. 이보다 후순위인 공감에셋대부, 디앤에스씨, 김은아의 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다.

2020년 설정됐던 안명학의 근저당권 110,000,000원은 2021년 10월 26일 해지로 이미 말소됐습니다. 과거 안명학이 신청한 2021년 임의경매와 에스비아이저축은행이 신청한 2024년 강제경매 역시 취하됐습니다. 따라서 과거에 취하·말소된 사건과 현재 진행 중인 경매를 구분해야 합니다.

② 점유·임대관계 — 등재 임차인은 없지만 확인은 필요

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 실제 임차인으로 집계된 인원은 0명이고, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 적혀 있습니다. 이는 임차인이 존재하지 않는다는 사실을 확정한 것이 아닙니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 보증금, 대항력 발생 여부를 확인하지 않은 상태에서 명도 부담과 임차보증금 인수 위험까지 완전히 없다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 비싼 신건

이안더테라스의 동일 면적 115.21㎡ 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 거래 평균은 551,250,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래에 더 높은 비중을 두어야 합니다.

최근 12개월 거래 7건의 평균은 520,000,000원이고, 최신 거래인 2026년 10월 거래가격은 545,000,000원입니다. 전체 표본 평균보다 최근 평균이 낮으며, 최근 거래 추세도 -12.6%로 하락세입니다.

전체 거래 범위는 480,000,000원~710,000,000원으로 넓습니다. 하지만 고가 거래까지 포함한 전체 평균만 기준으로 가격을 판단하면 현재 시장 수준을 과대평가할 위험이 있습니다. 최신 거래 및 최근 12개월 평균을 우선해야 하는 이유입니다.

④ 예상배당표 (매각가 596,000,000원 가정)

매각대금에서 추정 집행비용을 차감한 뒤 채권최고액을 기준으로 근저당권에 배당하는 시뮬레이션입니다. 실제 배당액은 채권자의 확정 채권액, 세금의 법정기일, 배당요구 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용 8,360,000원, 채권자 배당 합계 587,640,000원, 채권 미배당액 252,995,448원, 소유자 잔여 0원. 당해세 및 확인되지 않은 임차인 관련 배당은 반영하지 않은 추정치입니다.

채권최고액 기준 총채권액은 840,635,448원인데, 신건 최저가에 낙찰되더라도 채권자에게 돌아가는 금액은 587,640,000원으로 계산됩니다. 결과적으로 252,995,448원의 미배당이 발생합니다.

경매신청 채권자인 디앤에스씨의 신청 청구액은 89,456,164원이지만, 현재 회차의 예상배당액은 17,640,000원으로 청구액에 미달합니다. 김은아 근저당권에는 배당이 없는 것으로 계산됩니다.

다만 채권자의 미배당액과 매수인이 인수하는 금액은 다릅니다. 후순위 근저당권은 배당을 받지 못하더라도 매각으로 소멸하는 것이 원칙이므로, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 임차관계 등 별도 인수사항의 확인은 필요합니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

1회 유찰 시 최저매각가가 476,800,000원으로 내려가면 최근 12개월 평균인 520,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 381,440,000원입니다. 다만 이는 각 회차에서 제시된 최저가를 적용한 가정일 뿐, 실제 유찰 여부나 해당 금액에 낙찰받을 수 있다는 의미는 아닙니다.

현재 확인된 시나리오에서는 세 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 인수권리의 추가 발견이 없다는 전제에서 매각가가 낮아질수록 매수인의 실질취득금액도 낮아집니다. 반면 채권자 미배당액은 증가합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 위치. 인천광역시 남동구 논현동 소재 사리울중학교 남측 인근입니다. 주위에는 아파트·연립주택 단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물 이용. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·상하수도·가스·난방·승강기 설비가 기재되어 있습니다. 다만 실제 경매 목적물의 호수와 일치하는 평가 내용인지 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 제2종일반주거지역이며, 소래논현지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되어 있습니다. 토지 현황상 중로각지에 해당합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 관련 규제, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다. 실제 거래 및 이용 목적에 적용되는 규제는 최신 지정 현황을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 자료상 1,841,000원/㎡입니다. 개별 호수의 매매가격과 직접 동일시할 수 있는 수치는 아닙니다.
• 환금성. 298세대 단지이며 동일 면적 거래 사례가 확인됩니다. 그러나 거래가격 범위가 480,000,000원~710,000,000원으로 넓고 최근 추세도 -12.6%이므로 매도 시 가격 변동 위험을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 재검토. 감정가 596,000,000원이 최근 평균 520,000,000원보다 높습니다. 신건 입찰에서는 최근 평균뿐 아니라 최신 거래 545,000,000원과 하락 추세까지 함께 반영해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가 476,800,000원, 2회 유찰 가정 최저가 381,440,000원입니다. 실제 매각기일과 최저가 변경 여부를 확인해 판단해야 합니다.
• 감정평가 대상 확인. 등기상 103호와 감정평가서 구조 설명의 102호가 다릅니다. 감정평가서 원본, 집합건축물대장, 건물 표시와 현장을 반드시 대조해야 합니다.
• 물건 용도 및 이용상태. 근린주택 분류와 연립주택 이용상태를 확인하고 건축물대장의 용도, 실제 주거 이용 여부 및 금융·세제상 영향을 검토해야 합니다.
• 조세 채권 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납금액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 현재 배당표에는 우선 배당될 수 있는 세금이 반영되지 않았습니다.
• 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대와 점유자를 확인하고 대항력·보증금 인수 문제를 재검토해야 합니다.
• 중복 경매 확인. 디앤에스씨가 신청한 2025타경511473과 공감에셋대부가 신청한 2025타경513339의 진행 관계 및 현재 사건 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 미납 관리비, 공용부분 체납액, 실제 점유 상태 및 명도 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실거래 원본을 입찰 전 대조해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 소멸한다고 적정가가 되는 것은 아니다”

이 사건은 2019년 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 경매입니다. 후순위 채권자들에게 상당한 미배당이 발생하지만, 배당 시나리오에서 매수인의 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그렇다고 입찰 위험이 없는 것은 아닙니다. 임대관계는 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류 4건의 실제 조세 우선순위도 점검해야 합니다. 감정평가서에 나타난 102호와 경매 목적물 103호의 불일치 역시 입찰 전 반드시 해소해야 할 문제입니다.

더 결정적인 요소는 가격입니다. 최저가 596,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 520,000,000원의 114.6%이며, 최신 거래가격 545,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세는 -12.6%로 하락하고 있습니다.

따라서 현재 신건은 권리 정리 가능성은 있으나 가격 경쟁력이 부족하고, 현장 확인 사항도 남아 있는 물건입니다. 단지의 평균 유찰 횟수 1.2회와 회차별 가격 시나리오를 참고하되, 유찰을 전제로 무조건 응찰하기보다 원본 검증과 최근 시세를 우선해야 합니다.

종합 판단: C등급(43점). 말소기준권리는 비교적 분명하고 계산상 인수액은 0원이지만, 최근 시세 대비 높은 신건 가격, 하락 추세, 세금 압류, 점유 미확인 및 감정평가서 호수 불일치를 감안하면 현재 단계에서는 보수적인 접근이 적절합니다.