인천지방법원 2025타경511564. 인천 동구 화수동의 화도진그린빌주공아파트 102동 18층 1801호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 218,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 전용면적은 59.98㎡이고, 20층 건물의 18층에 자리합니다. 현재 소유자 김규영은 2019년 9월 2일, 거래가 176,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리관계에서 가장 먼저 확인할 부분은 2019년 9월 2일 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액 146,300,000원의 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 상상인저축은행의 근저당 2건, 국세 압류, 임의경매개시결정, 지방자치단체 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기상 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
가격 측면에서는 긍정적인 부분도 있습니다. 자료상 최근 거래인 2026년 2월 실거래가는 230,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 225,285,714원입니다. 현재 최저가는 두 가격보다 낮습니다. 다만 최근 평균 대비 차이가 크지는 않기 때문에 권리정리의 장점과 별개로 입찰가격의 안전마진을 신중히 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511564 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 화수동 321 화도진그린빌주공아파트 102동 18층 1801호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 화도진로 113 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.98㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 20층 중 18층 |
| 단지 규모 | 화도진그린빌 · 365세대 · 2001.10.22 준공 |
| 소유자 | 김규영 (2019.09.02 소유권이전, 거래가 176,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 케이에프에프이사공구유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사국민은행) |
| 청구금액 | 133,315,065원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 말소기준권리 | 2019.09.02 국민은행 근저당권 · 채권최고액 146,300,000원 |
| 임차인 | 조사 내역상 없음 · 실제 임대관계 및 점유상태 확인 필요 |
| 예상 매수인 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 근저당 3건과 세금 압류
현재 권리분석의 기준은 2019년 9월 2일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 146,300,000원이며, 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.
이어 상상인저축은행이 2021년 58,800,000원, 2022년 56,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 두 근저당권 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 채권자가 배당을 전부 받지 못하더라도, 그것만으로 매수인이 부족액을 인수하는 것은 아닙니다.
국세 압류는 2023년 1월 12일, 인천광역시 동구의 압류는 2025년 12월 12일 등기되어 있습니다. 두 압류 역시 말소기준권리 이후에 발생한 등기상 권리로서 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 세금의 법정기일과 배당 우선순위는 등기일만으로 확정할 수 없으므로 예상배당표와 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 신건도 최근 실거래보다 낮다
화도진그린빌의 전용 약 59.8~59.98㎡ 거래 내역입니다. 확인된 12건의 전체 평균은 222,500,000원이지만, 가격 판단에서는 상대적으로 최근의 거래를 우선합니다. 최근 12개월 7건의 평균은 225,285,714원이고, 자료상 최신 거래는 2026년 2월 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.98㎡ | 2층 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 59.98㎡ | 6층 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 59.79㎡ | 20층 | 227,000,000원 |
| 2025.08 | 59.98㎡ | 6층 | 237,000,000원 |
| 2025.07 | 59.79㎡ | 10층 | 216,000,000원 |
| 2025.06 | 59.84㎡ | 19층 | 217,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 2층 | 220,000,000원 |
| 2024.11 | 59.84㎡ | 5층 | 217,500,000원 |
| 2024.10 | 59.79㎡ | 9층 | 218,000,000원 |
| 2024.08 | 59.79㎡ | 20층 | 218,500,000원 |
| 2024.08 | 59.98㎡ | 13층 | 219,500,000원 |
| 2024.08 | 59.98㎡ | 13층 | 219,500,000원 |
| 전체 실거래 평균 | 222,500,000원 (12건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 225,285,714원 (7건) |
| 자료상 최신 거래 | 2026.02 · 230,000,000원 |
| 실거래 최저 / 최고 | 216,000,000원 / 237,000,000원 |
| 최저가 ÷ 전체 평균 | 98.0% |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 96.8% |
| 최근 거래가격 추세 | +3.1% (이전 기간 대비) |
최저가 218,000,000원은 최근 12개월 평균인 225,285,714원보다 낮고, 최신 실거래가 230,000,000원보다도 낮습니다. 이전 거래 기간과 비교한 최근 가격 추세도 +3.1%로, 이 자료에서는 하락 추세가 아니라 상승 추세로 나타납니다.
다만 실거래 최저 금액이 216,000,000원이라는 점은 중요합니다. 신건 최저가가 모든 거래가격보다 낮은 것은 아닙니다. 층과 면적, 내부 상태에 따른 차이를 고려하면 최근 평균보다 소폭 낮다는 사실만으로 큰 시세차익을 확신하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 근저당 채권최고액 합계는 261,500,000원으로 매각가격을 초과합니다. 집행비용을 차감한 뒤 근저당 채권자들에게 배당하고, 후순위 채권에서 미배당액이 발생하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,852,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 146,300,000원 | 146,300,000원 |
| 2. 근저당 · 상상인저축은행 | 58,800,000원 | 58,800,000원 |
| 3. 근저당 · 상상인저축은행 | 56,400,000원 | 9,048,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권최고액 합계 | 261,500,000원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 214,148,000원 |
| 예상 미배당 합계 | 47,352,000원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 |
근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 확정 채무액과 양도채권 관계, 집행비용, 국세·지방세의 우선순위, 법정 배당요구 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 청구금액 133,315,065원은 근저당 채권최고액과 별개의 금액입니다.
회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 218,000,000원 | 47,352,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 174,400,000원 | 90,341,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 139,520,000원 | 124,733,280원 | 0원 |
매각가격이 내려갈수록 후순위 채권자들의 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 권리관계를 기준으로 한 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 위 유찰 시나리오는 가정이며 실제 유찰이나 최저가 변경이 확정된 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 동구 화수동 소재 인천만석초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내부 포장도로가 외곽 공도와 연결됩니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕의 20층 건물 중 18층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이샤시 등으로 조사되었습니다. 내부는 폐문 상태로 확인하지 못했습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 공동주택 건부지로 사용되고 있습니다. 토지면적은 13,811.2㎡이고 지목은 대입니다.
- 용도지역·규제. 제3종일반주거지역입니다. 주거환경개선지구, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 및 가축사육제한구역 등의 지정사항이 있습니다. 개별공시지가는 1,361,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 내부 실사는 이루어지지 않아 세대 내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 365세대, 2001년 준공 단지입니다. 동일·유사 면적의 확인된 실거래는 216,000,000원부터 237,000,000원까지 분포합니다. 거래가격의 차이가 있으므로 층과 내부 상태를 감안한 개별 가격 평가가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2019.09.02 국민은행 근저당권이 말소기준권리인지 최종 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 대조하세요.
- 실제 점유자 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 소유자 점유, 제3자 점유 및 인도 가능 여부를 확인한 후 명도 관련 비용과 기간을 평가하세요.
- 국세·지방세 확인. 인천세무서장 및 인천광역시 동구의 압류가 존재합니다. 당해세 여부, 법정기일, 교부청구 및 배당 우선순위를 확인하세요.
- 채권 양도관계 확인. 최초 근저당권자는 국민은행이며, 임의경매개시결정상 채권자는 케이에프에프이사공구유동화전문유한회사입니다. 채권 양도와 승계 관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 시세 비교 기준 유지. 전체 평균 222,500,000원만 보지 말고 최근 12개월 평균 225,285,714원과 최신 거래 230,000,000원을 함께 비교하세요. 최근 가격 추세는 +3.1%입니다.
- 입찰가 상한 설정. 최저가 218,000,000원은 최근 시세보다 낮지만 할인 폭이 크지 않습니다. 취득세·등기비용·수리비·명도비용 등을 포함하여 실제 취득비용을 산정하세요.
- 내부 상태 점검. 폐문으로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 위생·급배수설비, 창호, 누수 및 노후 상태를 가능한 범위에서 확인하세요.
- 체납 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 여부 및 공용부분 관리비의 승계 가능성을 확인하세요.
- 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정가격은 174,400,000원, 2회 유찰 가정가격은 139,520,000원입니다. 다만 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로 유찰을 전제로 입찰 계획을 세우는 것은 신중해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 확인. 예정 매각기일은 2026.11.09입니다. 기일 변경, 매각물건명세서 정정, 권리변동 및 최종 최저매각가격을 입찰 직전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 소폭 할인”
이 물건은 근저당권 채권최고액 합계가 261,500,000원으로 감정가를 초과합니다. 신건 최저가 218,000,000원에 매각되더라도 예상 미배당액은 47,352,000원입니다. 그러나 이 금액이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다. 현재 확인된 등기상 권리관계에 따른 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 최근 12개월 실거래 평균 225,285,714원보다 최저가가 낮아 일정 수준의 가격 메리트가 존재합니다. 최근 거래가격 추세도 +3.1%로 나타납니다. 다만 현재 최저가는 최근 평균의 96.8%로, 큰 폭의 할인이라고 보기는 어렵습니다.
최종 판단에서 중요한 것은 점유관계와 세금 압류, 실제 취득비용입니다. 임차인 조사 내역은 없지만 임대관계가 미상이고, 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 여기에 국세·지방세 압류의 배당 우선순위까지 검증해야 권리와 비용 측면의 불확실성을 줄일 수 있습니다.
종합적으로는 B등급. 등기상 권리정리 가능성과 최근 시세보다 낮은 최저가가 장점이지만, 할인 폭이 제한적이고 점유·세금 관련 확인사항이 남아 있습니다. 권리구조는 긍정적, 가격 메리트는 제한적, 입찰 전 현장·배당 검증은 필수인 물건입니다.
