인천지방법원 2025타경511778. 인천 남동구 구월동 미광맨션 2동 202호는 전용 38.73㎡의 다세대주택입니다. 최저매각가는 71,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 채수봉이며, 서울보증보험 주식회사가 79,372,602원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 등기부에는 근저당권과 여러 압류가 남아 있지만, 이 사건의 진짜 확인 대상은 2018년부터 이어진 주택임차권의 대항력과 그 포기서의 효력입니다.

등기상 한국토지주택공사의 보증금은 74,000,000원으로 최저가 71,000,000원보다 큽니다. 통상적인 선순위 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득비용이 보증금 부근에 머무릅니다. 하지만 이번 사건에는 대항력 포기 및 말소동의 서류가 제출됐다는 특별한 사정이 있습니다. 따라서 확약 유효 시나리오와 확약 미적용 시나리오를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입

말소기준권리는 2020.02.26 설정된 봉상석 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 이춘산 근저당권 및 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 한국토지주택공사 주택임차권은 등기일이 2023년이더라도 전입신고와 확정일자가 2018년으로 앞선다는 점을 별도로 분석해야 합니다.

② 임차인·보증기관 권리분석 — 포기서의 효력이 핵심

확인된 임차권 신고는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기입니다. 해당 신고는 보증기관 관련 권리로 분류되므로 일반적인 실거주 임차인 수에 합산하지 않습니다. 별도로 확인된 실제 임차인은 0명이지만, 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았고 현재 임대관계도 미상이므로 실제 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다.

※ 포기서가 없는 것으로 가정한 배당 계산에서는 신건의 미배당 보증금이 4,678,000원입니다. 이는 서류 효력이 인정되는 경우의 실질 인수액 0원과 구분해야 합니다. 내부 확인이 되지 않은 별도 점유자의 대항력은 '대항력 가능·미상'이며, 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다는 비싸다

미광맨션(2동)의 유사 면적 실거래는 총 9건입니다. 전체 평균은 72,133,333원이고 최근 구간 3건 평균은 73,333,333원입니다. 최저매각가 71,000,000원은 최근 구간 평균의 96.8%입니다. 그러나 가장 최근 확인되는 2024.05 거래가격은 68,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.

포기서 효력이 인정되어 인수액이 0원이라면 실질취득 기준은 71,000,000원입니다. 최근 구간 평균보다는 낮지만 최신 거래 68,000,000원보다 높으므로 가격상 저렴하다고 단정하기 어렵습니다. 반대로 포기서가 적용되지 않는다면 보증금 인수까지 포함한 실질취득금액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 그 경우 가격 부담은 더욱 커집니다.

④ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 · 포기서 미적용 계산)

다음은 선순위 임차보증금을 우선 배당하는 경우의 계산입니다. 포기서 효력 인정 여부와 관계없이 실제 배당이 아래와 같이 확정된다는 의미는 아닙니다. 특히 인수액은 포기서 효력에 따라 달라집니다.

포기서 미적용 가정의 신건 배당 계산입니다. 집행비용 1,678,000원을 제외한 69,322,000원이 임차보증금에 배당되어 4,678,000원의 부족분이 발생합니다. 다만 관련 포기서가 유효하다면 이 부족분의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 및 우선채권의 실제 배당순위에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 안심할 수 없는 이유

대항력 포기가 인정되지 않는 상황에서는 낙찰가 하락분만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가 하락만으로 실질취득금액이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.

합계는 각 회차 최저가에 제공된 인수 추정액을 더한 값입니다. 회차별 집행비용 추정 때문에 합계에 소폭 차이가 발생하지만, 대항력 인수형에서는 실질취득비용이 보증금 74,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 인천모래내시장 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 모래내시장역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 1995.09.22 사용승인된 철근콘크리트조 4층 다세대주택입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 보일러 난방설비가 있습니다. 다만 폐문부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다.
• 도로. 남동측 약 3m, 북서측 약 2m 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 좁은 도로 여건은 차량 진출입과 현장 이용 편의 측면에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 외국인 등에 한정된 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 있으므로 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지 않고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 전체 실거래 표본은 9건이며 확인 가능한 최신 거래가 2024.05이므로 2026년 현재의 매도 가능가격과 거래 유동성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기서 원본. 서울보증보험 주식회사가 제출한 대항력 포기서 및 말소동의서가 한국토지주택공사 명의의 을구 17번 임차권에 유효하게 적용되는지 확인해야 합니다.
• 보증기관 권리 연결관계. 등기상 임차권자와 포기서 제출자가 다르므로 권리 승계 및 포기 권한, 말소 범위를 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 실제 점유자. 내부를 확인하지 못했으며 임대관계도 미상입니다. 현장 방문과 점유조사를 통해 미확인 점유자의 대항력 가능성을 검토해야 합니다.
• 국세·지방세 압류. 국민건강보험공단, 국세 및 지방자치단체 관련 압류가 존재합니다. 당해세 등 우선채권이 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최근 구간 평균 73,333,333원뿐 아니라 최신 거래 68,000,000원을 함께 기준으로 삼아야 합니다. 특히 마지막 확인 거래 이후의 시세 변동을 확인해야 합니다.
• 명도·내부 수리. 폐문부재 상태이므로 내부 하자, 실제 점유 상태, 수리 필요성과 명도비용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 관리비 및 공과금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목과 미납 공과금 여부를 확인해야 합니다.
• 경매 진행상태. 2026.11.09 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서 변경, 취하·정지 여부를 법원 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금 7,400만원보다 중요한 것은 포기서의 효력”

이 사건은 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매로만 접근하면 위험합니다. 보증금 74,000,000원의 주택임차권이 말소기준권리보다 이른 전입·점유에 기초하기 때문입니다. 포기서가 없다면 낙찰가를 낮춰도 인수 보증금이 늘어나 실질취득비용이 크게 줄지 않습니다.

반면 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기서와 말소동의서가 해당 임차권에 유효하게 적용된다면 실질 인수액은 0원이 됩니다. 이 점이 확인된다면 권리 위험은 크게 낮아집니다. 다만 한국토지주택공사 명의의 등기와 서울보증보험 명의 포기서가 어떻게 연결되는지를 먼저 검증해야 하며, 현장 점유 미확인 위험은 별도로 남습니다.

가격 측면에서도 신중해야 합니다. 신건 최저가 71,000,000원은 최근 구간 평균 73,333,333원보다 낮지만, 최신 확인 거래 68,000,000원보다 높습니다. 10세대 규모의 소규모 다세대주택이고 최근 확인 거래 시점도 오래되어 평균가격만으로 충분한 할인 여력이 있다고 평가하기 어렵습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 포기서 효력과 실제 점유 상태를 확인하기 전에는 인수 위험을 해소했다고 확정할 수 없습니다. 확약이 유효하더라도 신건 가격은 최신 거래보다 높으므로 보수적인 입찰가 검토가 필요합니다. 이 물건의 우선순위는 권리관계 확인, 점유 확인, 현재 시세 검증 순서입니다.