인천지방법원 2025타경511924. 이번 물건은 인천 부평구 청천동 뉴월드그린빌라 에이동 4층 402호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 99,000,000원인 신건이며, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 95,635,260원으로 강제경매를 진행하는 사건입니다.

소유자는 유지성으로, 2020.12.29 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 88,000,000원입니다. 이후 국의 압류, 주택도시보증공사의 고액 가압류, 강제경매개시결정과 추가 압류가 순차적으로 발생했습니다.

이 사건에서 가장 중요한 부분은 채권액의 크기보다 매각 후 살아남을 수 있는 임차권이 있는지입니다. 2020년부터 대항요건을 갖춘 것으로 표시된 88,000,000원 임차권이 있고, 뒤이어 2022.06.02 국의 압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 임차권의 대항요건이 먼저 갖춰졌기 때문에 단순히 후순위 임차권등기라는 이유만으로 모든 인수위험이 사라진다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차권은 별도 검토

말소기준권리는 2022.06.02 접수된 갑구 4번 국의 압류입니다. 그 이후 설정된 주택도시보증공사의 가압류, 강제경매개시결정 및 추가 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.

반면 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 2022.11.18 등기됐지만, 기재된 전입신고일은 2020.12.22, 점유개시일은 2020.12.24입니다. 대항요건이 말소기준권리보다 먼저 갖춰진 것으로 표시되어 있으므로, 임차권등기 접수일만을 기준으로 인수위험을 없다고 단정해서는 안 됩니다.

② 임차권 분석 — 8,800만원의 대항력과 확약

등기상 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 확인됩니다. 한국토지주택공사는 보증·공공기관 관련 권리자로 표시돼 있으므로, 이를 별도의 일반 개인 임차인과 중복해 보증금에 합산하지 않습니다. 확인된 실제 개인 임차인은 0명이며, 실제 현장 점유관계는 별도 확인 대상입니다.

③ 매수인 인수액 — 유찰해도 권리 확인이 우선

대항력 있는 임차권의 보증금이 낙찰대금으로 전액 배당되지 않으면, 원칙적으로 부족액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 낙찰가격이 내려간다고 실질 취득비용까지 같은 폭으로 줄어드는 것은 아닙니다.

이 사건의 회차별 추정표에도 유찰 시 인수 가능액이 표시됩니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 대항력 포기·말소동의 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리해야 합니다.

확약 미반영 인수 추정액은 회차별 배당 시뮬레이션에 표시된 금액입니다. 실제 인수액을 확정한 수치가 아닙니다. 확약 유효 적용을 전제로 한 실질 인수액은 각 회차 0원이며, 집행비용과 배당순위 등에 따라 확약 미적용 시 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용과 임차보증금 우선변제액을 배당한 뒤, 남는 금액은 주택도시보증공사의 가압류 채권에 일부 배당되는 구조입니다. 서울보증보험의 강제경매 신청채권에는 배당이 돌아가지 않는 것으로 추정됩니다.

집행비용은 추정액이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영하지 않은 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 배당요구와 법정 우선순위, 조세채권의 성격 및 확약의 효력에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 이 물건만의 배당액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 채권 규모 — 낙찰대금으로 전액 변제 불가

주택도시보증공사의 가압류 청구액이 1,999,000,000원으로 매각가격보다 매우 큽니다. 하지만 채권자의 미배당액과 낙찰자의 인수채무는 서로 다릅니다. 매각으로 소멸하는 가압류 채권은 배당이 부족하다는 이유만으로 그 부족액이 곧바로 매수인에게 승계되지 않습니다.

이 사건의 채권 미배당액은 채권자에게 회수되지 못한 금액을 뜻합니다. 매수인 인수 위험을 판단하려면 별도로 대항력 있는 임차권, 법정 인수권리, 매각물건명세서의 확약 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 청천동 인천청천초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공장, 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐으며, 샷시창호를 갖추고 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로 조건. 본건 서측과 남측으로 도로가 소재합니다.
• 용도지역. 준공업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 입찰 시점의 적용 여부와 취득 주체별 요건은 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 다세대주택으로서 동일 물건과 비교할 실거래가격을 확인하지 못한 상태입니다. 주변 공장·주거시설 혼재 환경과 개별 건물 상태를 고려해 실제 매도 가능가격을 따로 검증해야 합니다.

⑦ 가격 판단 — 권리와 시세를 분리해야 한다

현재 감정가와 최저매각가는 99,000,000원으로 같습니다. 다만 동일 지역·유사 면적·유사 건축연도의 최근 거래가격과 비교할 근거가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격 대비 높은지 낮은지는 판단하기 어렵습니다.

소유자의 2020.12.29 등기 거래가액은 88,000,000원입니다. 하지만 이는 과거의 개별 거래가격으로, 현재 시세 또는 적정 낙찰가격을 직접 의미하지 않습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기서 원본. 서울보증보험주식회사가 제출한 포기서와 말소동의서의 구체적인 적용 대상, 효력 및 조건을 확인하세요.
• 임차권자와 확약 제출자의 관계. 한국토지주택공사 명의 을구 7번 임차권에 서울보증보험의 확약이 어떤 근거로 적용되는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 매각 후 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기가 실제로 말소되는지 확인해야 합니다.
• 현장 점유. 등기상 권리자와 실제 거주자는 다를 수 있습니다. 실제 점유자와 점유권원을 확인하고, 미확인 임차인의 대항력 가능성을 별도로 점검하세요.
• 조세 압류. 남동세무서장 및 안산세무서장의 압류와 관련된 조세채권의 배당순위, 당해세 여부 및 실제 배당 영향을 확인하세요.
• 시세 조사. 뉴월드그린빌라 및 인근 유사 다세대주택의 최신 실거래와 현재 매물을 조사한 뒤 응찰가를 결정하세요.
• 건물 상태. 노후도, 누수, 난방·급배수 상태, 공용부분 수선 필요성을 현장에서 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비의 미납 여부와 승계 가능성을 확인하세요.
• 입찰기일 확인. 2026.11.09 매각기일의 진행 여부와 변경·취하·정지 여부를 법원 공고로 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 대조하세요.

맺으며 — “8,800만원 임차권보다 확약의 효력이 중요하다”

이 물건의 핵심은 등기상 임차보증금 88,000,000원과 매각물건명세서에 기재된 대항력 포기서·말소동의서 사이의 관계입니다.

말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차권이 있으므로, 확약 없이 권리관계를 판단하면 매수인이 미배당 보증금을 부담할 가능성이 있습니다. 반면 해당 확약이 유효하게 적용된다면 이 임차권에 대한 실질 인수액은 0원이 됩니다.

그러나 등기상 임차권자인 한국토지주택공사와 확약을 제출한 서울보증보험주식회사가 서로 다르다는 점은 그냥 넘길 문제가 아닙니다. 확약의 적용 범위와 실제 임차권 말소 여부를 확인해야 하며, 확약 밖의 미확인 임차인이나 점유자에 따른 위험도 별도로 검토해야 합니다.

또한 매각가격이 99,000,000원이라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 다세대주택의 개별 가격과 환금성에 대한 확인도 필요합니다.

결론은 조건부 검토입니다. 확약의 법적 효력이 확인된다면 인수 부담은 제한될 수 있지만, 확약 당사자와 임차권자의 관계, 실제 점유, 현 시세가 확인되기 전에는 적극적인 입찰 대상으로 판단하기 어렵습니다. 권리의 핵심은 확약 검증, 가격의 핵심은 실거래 확인입니다.