인천지방법원 2025타경512160. 인천 오류동 대촌로 10에 위치한 근린시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 2023년 2월 27일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 현재 주상용으로 이용 중입니다. 토지는 499.1㎡이며, 제2종일반주거지역에 속합니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 2,951,797,500원입니다.
등기상 소유자는 김효진이며, 최초 말소기준권리는 2023년 3월 21일 설정된 고양동부새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 1,056,000,000원입니다. 이후 하나은행 근저당과 케이뱅크 가압류가 기재되어 있으며, 매각으로 소멸하는 권리들입니다. 다만 소멸하는 담보권과 달리, 말소기준권리보다 먼저 전입한 101호 임차 관련 기재는 별도로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512160 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1735-2 도로명주소: 인천광역시 검단구 대촌로 10 |
| 등기부 표시 | 인천광역시 검단구 오류동 1735-2 · 다몸 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 주상용 · 철근콘크리트구조 4층 건물 |
| 사용승인일 | 2023.02.27 |
| 토지 | 499.1㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 김효진 (단독소유) |
| 감정가 | 2,951,797,500원 |
| 최저매각가 | 2,951,797,500원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 고양동부새마을금고 |
| 청구금액 | 2,189,246,720원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 등기 발급일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 인수
말소기준권리는 2023.03.21 접수된 을구 1번 고양동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,056,000,000원이며, 토지에 대한 공동담보가 기재되어 있습니다. 해당 권리는 2026년 8월 13일 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었으므로 실제 배당권자와 채권승계 관계를 확인해야 합니다.
을구 3번 하나은행 근저당권(360,000,000원)과 갑구 5번 케이뱅크 가압류(34,968,570원)는 말소기준권리보다 후순위로서 매각 시 소멸하는 구조입니다. 을구 2번 근저당권(1,488,000,000원)은 등기상 이미 말소된 권리로 표시되어 예상배당에 다시 합산하지 않습니다. 다만 관련 근저당권이전 기재도 있어, 원등기와 이전·말소 내역을 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 101호가 핵심
| 임차·점유 관련자 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력·우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 다몸, 김효진 | 101호 | 2023.02.12 |
50,000,000원 월 5,000,000원 |
대항력 있음 우선변제 없음(배당가정) 확정일자 미상 | 확인 필요 |
| 전진미 | 주거 | 2023.10.10 |
보증금 미상 월세 미상 |
전입일 기준 대항력 없음 우선변제 미상 보증금·확정일자 미상 | 2025.11.12 |
임차·점유 관련 기록은 2건입니다. 101호의 주식회사 다몸·김효진은 하나의 임차 관련 기재로 표시되어 있으므로, 이를 보증금 50,000,000원짜리 별도 임대차 두 건으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
반면 전진미의 기재된 전입일은 말소기준권리 설정일보다 늦어, 해당 전입일만으로 판단하면 대항력이 없습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 배당요구를 한 사실이 있으므로, 실제 임대차계약, 점유 시작 시점, 계약 당사자 및 별도의 권원에 따른 대항력 가능성은 여전히 확인이 필요합니다. 전진미에게 대항력이 있다고 단정할 수는 없지만, 단순히 모든 점유관계가 해소된다고 보아서도 안 됩니다.
③ 실제 취득금액 — 최저가보다 5,000만원 더 필요
101호의 대항력 있는 임차 관련 보증금은 배당에서 지급되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 산정되어 있습니다. 이에 따라 명목 매각가격과 실질취득금액을 구분해야 합니다.
| 신건 최저매각가 | 2,951,797,500원 |
|---|---|
| 대항력 보증금 인수 | + 50,000,000원 |
| 실질취득금액 | 3,001,797,500원 |
| 1회 유찰 시 실질취득 | 2,411,438,000원 |
| 2회 유찰 시 실질취득 | 1,939,150,400원 |
실질취득금액 = 매각가격 + 매수인 인수 보증금 50,000,000원. 취득세, 등기비용, 명도비용, 미납 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 임차관계가 실제로 예상과 다르면 인수액도 달라질 수 있습니다.
| 입찰 시나리오 | 매각가격 | 인수금액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 2,951,797,500원 | 50,000,000원 | 3,001,797,500원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 2,361,438,000원 | 50,000,000원 | 2,411,438,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,889,150,400원 | 50,000,000원 | 1,939,150,400원 | 0원 |
표에서 보듯 세 시나리오 모두 매수인 인수액 50,000,000원은 동일합니다. 매각가격이 내려가면 실질취득금액도 감소하지만, 보증금 인수 의무가 함께 없어지는 것은 아닙니다. 특히 매각가격 자체가 보증금보다 높은 이 사건에서는, 보증금 전체가 낙찰가 변화에 따라 증가하는 유형과 달리 인수액이 별도로 고정되어 산정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,951,797,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 31,917,975원 |
| 인수 · 101호 임차보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당권 · 고양동부새마을금고 (권리이전 기재) | 1,056,000,000원 | 1,056,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 하나은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 가압류 · 케이뱅크 | 34,968,570원 | 34,968,570원 |
| 잔여 · 소유자 교부 추정 | — | 1,468,910,955원 |
예상배당은 신건 매각가를 기준으로 산정한 단순 추정입니다. 근저당권의 실제 피담보채권액, 권리이전, 미확인 채권 및 우선배당 항목에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검단오류역 동측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 검단오류역이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2023.02.27입니다. 외벽은 석재 마감 등이 사용되었으며, 승강기·도시가스·난방·화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지. 면적 499.1㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며, 중로각지에 해당합니다. 개별공시지가는 1,395,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 표시되며 소로2류와 중로1류 도로에 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 성장관리권역 등의 제한도 기재되어 있습니다.
- 토지거래 관련 사항. 감정요항표에는 외국인 등의 주택용도 취득에 한하는 토지거래허가구역이 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 표시되어 있습니다. 매각기일 현재 적용 여부와 별도 변경·연장 사항은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다. 다만 내부 공간의 실제 이용, 임대차 관계 및 시설 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 역 인근의 주상용 건물과 토지를 일괄 취득하는 구조입니다. 수익용 부동산으로 활용할 가능성은 있으나, 실거래 비교·공실·임대수익·유지비용의 검증 없이 매매 차익이나 환금성을 긍정적으로 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 101호 임대차 진위. 주식회사 다몸·김효진의 실제 계약관계, 계약서상의 임대인·임차인, 보증금 50,000,000원의 귀속과 반환채무를 확인해야 합니다.
- 대항력 및 인수 범위. 2023.02.12 전입과 말소기준권리 2023.03.21의 선후관계뿐 아니라, 임차권의 성립요건, 실제 점유와 대항력 유지 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 전진미 점유. 2025.11.12 배당요구 사실이 있으므로 보증금, 확정일자, 계약기간, 실제 사용 부분, 별도 점유권원 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다. 확인되지 않은 보증금을 임의로 합산하거나 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
- 채권양도 및 등기 정합성. 2026.08.13 주식회사새마을금고자산관리회사로의 근저당권 이전과, 이미 말소된 것으로 표시되는 을구 2번 근저당권의 관련 이전 기재를 원등기와 대조해야 합니다.
- 신청채권액 검증. 2,189,246,720원의 경매 청구금액, 1,056,000,000원의 말소기준 근저당권 채권최고액, 예상배당 및 소유자 잔여액의 관계를 배당요구 종기와 채권신고 내역에 따라 다시 산정해야 합니다.
- 일괄매각 대상. 토지 499.1㎡와 건물의 권리관계, 토지·건물별 소유권 및 공동담보 설정 범위, 매각목적물의 실제 범위를 확인해야 합니다.
- 시세와 수익성. 유사 주상용 건물·토지의 최근 거래, 실제 임대료 수취 여부, 관리·유지비, 공실 위험을 조사하고 3,001,797,500원의 실질취득금액을 기준으로 검토해야 합니다.
- 현장과 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 건물·토지 등기부, 임대차계약서, 건축물대장, 체납 관리비와 관련 공과금을 확인해야 합니다.
맺으며 — “담보권이 지워져도, 임차보증금은 남는다”
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2023년 3월 21일의 고양동부새마을금고 근저당권이며, 그 이후 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 앞선 전입일을 가진 101호 임차 관련 보증금 50,000,000원이 매수인 인수로 산정되어 있다는 점이 핵심입니다.
신건 최저가 2,951,797,500원에 낙찰된다면 실질취득금액은 3,001,797,500원입니다. 여기에 다른 점유자의 미상 임대차 내용, 소유자와 임차 관련자의 중복 기재, 근저당권 이전, 신청채권액과 예상배당의 차이까지 검증해야 합니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 가격상 이익을 판단하기 어렵습니다.
결론은 권리 인수와 계약관계 확인이 선행되어야 하는 신중 검토형 물건입니다. 담보권이 매각으로 소멸한다는 이유만으로 안전한 입찰이라고 판단해서는 안 됩니다. 우선순위는 101호 보증금의 실제 인수 여부 확정, 점유·명도관계 조사, 배당계산 검증, 그리고 실질취득금액에 대한 시장가격 비교입니다.
