인천지방법원 2025타경512682. 인천 연수구 송도동의 송도더샵그린애비뉴8단지 803동 25층 2504호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 1,020,000,000원, 최저매각가도 같은 금액인 신건입니다. 소유자는 이용직이며, 2013년 1월 11일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이 날짜에 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 오에스비저축은행과 엔에이치농협캐피탈의 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 중요한 것은 채권최고액이 크다는 사실 자체가 낙찰자의 인수 부담을 뜻하지는 않는다는 점입니다. 현재 유효한 주요 근저당권의 채권최고액 합계는 807,900,000원이지만, 배당에서 채권자들이 전액을 회수하지 못하더라도 후순위 근저당 채무를 매수인이 자동으로 승계하는 것은 아닙니다. 반면 실제 점유관계와 임대차 여부는 별도로 확인해야 합니다. 감정평가에서도 이해관계인 부재 등으로 내부구조 및 위치를 현황도면과 호별 표시 등에 의존해 확인했다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512682 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 16-7 송도더샵그린애비뉴8단지 제803동 제25층 제2504호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 컨벤시아대로42번길 61 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 101.9444㎡ · 지상 28층 중 25층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트 라멘구조 · 평지붕 |
| 사용승인일 | 2012.06.11 |
| 단지 규모 | 540세대 |
| 소유자 | 이용직 (단독소유, 2013.01.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,020,000,000원 / 1,020,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 오에스비저축은행 |
| 청구금액 | 198,184,329원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 말소기준권리 | 2013.01.11 우리은행 근저당권 · 채권최고액 326,700,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당은 소멸
등기에는 여러 금융기관이 등장하지만, 이를 모두 현재 유효한 채권으로 합산하면 잘못된 분석이 됩니다. 웰컴크레디라인대부의 60,000,000원·70,000,000원 근저당권은 2019년 10월 2일 말소되었고, 핀베스트대부의 156,000,000원 근저당권 및 관련 질권도 2020년 7월 22일 말소되었습니다. 연수구의 2018년 압류 역시 같은 해 1월 15일 해제로 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유관계 — 신고 임차인 없음
특히 이 물건은 감정평가 당시 이해관계인의 부재 등으로 내부구조를 현장 확인하지 못한 사항이 있습니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 사실만으로 명도 부담이 전혀 없거나 내부 상태가 양호하다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 점유자의 신분과 점유 권원을 확인해야 하며, 확인되지 않은 점유자의 대항력은 대항력 가능·미상으로 취급하는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 4.9% 높다
송도더샵그린애비뉴8단지는 540세대, 2012년 6월 사용승인된 아파트 단지입니다. 비교 가능한 최근 실거래 12건의 전체 평균은 971,666,666원이며, 이 중 최근 12개월 기준 10건의 평균은 972,000,000원입니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 102.00㎡ | 12 | 1,020,000,000원 |
| 2026.08 | 101.94㎡ | 4 | 975,000,000원 |
| 2026.06 | 111.65㎡ | 15 | 1,050,000,000원 |
| 2026.06 | 102.00㎡ | 12 | 1,010,000,000원 |
| 2026.05 | 101.81㎡ | 4 | 900,000,000원 |
| 2026.05 | 101.94㎡ | 11 | 980,000,000원 |
| 2026.03 | 101.94㎡ | 4 | 860,000,000원 |
| 2026.01 | 102.00㎡ | 6 | 1,005,000,000원 |
| 2026.01 | 101.81㎡ | 4 | 1,030,000,000원 |
| 2025.10 | 101.94㎡ | 20 | 890,000,000원 |
| 2025.07 | 111.65㎡ | 8 | 990,000,000원 |
| 2025.06 | 101.81㎡ | 10 | 950,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 971,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 972,000,000원 |
실거래 표본에는 전용 111.65㎡ 거래도 포함되어 있습니다. 대상 물건은 전용 101.9444㎡이므로 면적·층·향·내부 상태 차이를 고려해야 합니다.
최근 12개월 평균은 972,000,000원으로, 현재 최저매각가 1,020,000,000원보다 48,000,000원 낮습니다. 즉 신건 최저가가 최근 평균의 104.9%라는 뜻입니다. 전체 12건 평균과 비교해도 최저가 비율은 105.0%입니다.
최신 거래는 2026년 8월의 1,020,000,000원으로 현재 최저가와 같습니다. 최근 거래 추세 지표는 +0.2%로 소폭 상승이지만, 이를 뚜렷한 상승장이라고 평가하기는 어렵습니다. 현재 가격이 최근 평균보다 높다는 사실도 달라지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,020,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,600,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 326,700,000원 | 326,700,000원 |
| 2. 근저당 · 오에스비저축은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 엔에이치농협캐피탈 | 241,200,000원 | 241,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 199,500,000원 |
집행비용은 12,600,000원으로 추정한 시뮬레이션입니다. 근저당권 배당액은 실제 확정채무가 아니라 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에서 매각된다는 가정하에 금융기관 채권최고액 합계 807,900,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 199,500,000원으로 계산됩니다. 신청채권자인 오에스비저축은행의 청구금액은 198,184,329원이며, 시뮬레이션에서는 해당 근저당권의 채권최고액 240,000,000원을 기준으로 배당을 계산했습니다. 실제 채무 확정액 및 배당액과는 구분해야 합니다.
⑤ 회차별 배당·인수 시나리오
현재는 유찰 0회의 신건입니다. 제공된 회차별 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 최저가는 816,000,000원, 2회 유찰 시에는 652,800,000원으로 내려갑니다. 낙찰가격이 낮아지면 채권자들의 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조는 유지됩니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 1,020,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 816,000,000원 | 2,460,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 652,800,000원 | 164,028,000원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 명신초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 여건을 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 2012.06.11 사용승인된 철근콘크리트 라멘구조 아파트입니다. 지상 28층 건물의 25층이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·냉방·승강기·도시가스 설비 등이 있습니다.
- 도로. 남서측 약 30m, 북서측 및 북동측 약 20m, 남동측 약 15m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 평가되었습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역(국제업무단지)입니다. 경제자유구역·성장관리권역에 포함되며 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 2,807,000원/㎡입니다.
- 토지거래 관련 규제. 감정평가 자료에 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일 기준 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 규모는 540세대이며 비교 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 860,000,000원부터 1,050,000,000원까지 분포해 면적·층·상태에 따른 가격 차이가 있습니다. 최고가 표본에는 대상보다 전용면적이 큰 거래도 포함됩니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부구조 및 위치 확인에 현황도면과 호별 표시를 활용했습니다. 실제 내부 마감·시설 상태는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 972,000,000원과 최신 거래 1,020,000,000원을 함께 비교하세요. 현재 신건 최저가가 최근 평균보다 높은 점을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 실거래 비교 정밀화. 대상은 전용 101.9444㎡, 25층입니다. 전용 101.81~102.00㎡ 거래를 중심으로 비교하고, 111.65㎡ 거래는 면적 차이를 고려하세요.
- 점유·명도 확인. 신고 임차인이 없더라도 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 제3자 점유 또는 미신고 임대차가 있으면 권리분석이 달라질 수 있습니다.
- 등기부 최종 확인. 말소기준권리인 우리은행 근저당권과 오에스비저축은행·엔에이치농협캐피탈 근저당권의 현재 상태 및 추가 등기 여부를 입찰 직전에 확인하세요.
- 배당액 검증. 예상배당표는 채권최고액 기준입니다. 실제 피담보채무·집행비용·당해세 등으로 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 관리비·수선비 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성과 내부 수선비를 확인해야 합니다. 실제 취득비용은 낙찰가에 인수권리뿐 아니라 세금·명도·수선 등 부대비용을 더해 판단해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가에서 내부 확인이 제한되었던 만큼 현장 방문과 관리사무소 확인을 통해 호수·점유·시설 상태를 점검하세요.
- 매각서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 원본과 최신 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 긍정적, 가격은 보수적으로”
송도더샵그린애비뉴8단지 803동 2504호는 말소기준권리가 명확하고, 주요 후순위 담보권이 매각으로 소멸하는 구조라는 점에서 권리분석상 긍정적인 물건입니다. 신고 임차인이 없으며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 실제 점유관계와 내부 상태는 아직 확인이 필요합니다.
가격은 별개입니다. 현재 최저매각가 1,020,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 972,000,000원의 104.9%이고, 최신 거래가와 동일합니다. 최근 가격 추세는 +0.2%로 소폭 상승이지만 신건 가격에 명확한 할인 이점이 있다는 근거는 되지 못합니다.
단지의 평균 유찰 횟수가 0.0회로 집계되는 만큼 실제로 유찰을 기다릴 수 있을지는 불확실합니다. 따라서 무조건 유찰을 기대하기보다는 최근 시세·25층의 개별 가치·실제 점유상태·추가 취득비용을 함께 검토해 응찰가를 정하는 것이 합리적입니다.
결론은 ‘등기상 권리구조 양호, 예상 인수 0원, 다만 신건 가격 메리트 부족’입니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 가격에 있으며, 최종 입찰 여부는 현장 확인과 개별 가치평가 후 결정해야 합니다.
