* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 해당 임차권의 대항력에 따른 잔액 인수까지 유효하게 해소한다는 조건부 평가입니다. 확인된 확약 기재만으로 대항력 포기가 명시되었다고 단정할 수 없습니다. 확약의 효력이 충분하지 않다면 신건 기준 14,876,000원의 보증금 인수위험이 남습니다.
인천지방법원 2025타경513148. 인천 남동구 논현동의 논현유호엔시티1단지 104동 906호, 전용 33.2950㎡ 오피스텔입니다. 소래포구역 동측 인근에 위치한 업무시설로, 감정가와 최저매각가가 모두 82,000,000원입니다. 현재 소유자는 니드햄올리비아옥경이며, 2023년 1월 19일 거래가 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국세 압류가 등기되고 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 구조입니다.
등기부에는 2013년 설정된 미소신용협동조합 근저당권이 있지만, 해당 근저당권은 2015년 11월 4일 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2024년 10월 24일 국 명의 압류입니다. 문제는 그 이전부터 주민등록을 마친 임차인 박민영입니다. 전입일이 2023년 1월 18일로 말소기준보다 앞서며, 확정일자도 2022년 12월 21일에 받았습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인의 보증금을 반드시 따져야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513148 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 66-24 논현유호엔시티1단지 제104동 제9층 오피스텔906호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 포구로 35 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 33.2950㎡ · 지상 18층 중 9층 |
| 감정 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 니드햄올리비아옥경 (2023.01.19 소유권이전, 거래가 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.24 국 압류 (기흥세무서장) |
| 임차인 | 박민영 · 보증금 95,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
이 사건의 말소기준권리는 갑구 4번 2024년 10월 24일 국 압류입니다. 그보다 앞서 설정됐던 미소신용협동조합 근저당권은 이미 등기부에서 말소되었으므로 현존하는 인수 근저당권으로 계산하지 않습니다.
국 압류 및 이후 강제경매개시결정 등기는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 박민영의 주민등록과 점유 개시일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2025년 1월에 이루어졌더라도, 그 등기일만으로 임차인의 기존 대항력을 부정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 9,500만원의 실체
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
박민영 9층 906호 33.2950㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2023.01.18 확정 2022.12.21 점유개시 2023.01.17 |
95,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음 임차권등기 배당요구 |
실제 확인되는 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차인 배당요구일은 2025.01.24입니다.
③ 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나는 구조
대항력 있는 임차인 보증금이 낙찰가보다 많으면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인 배당액도 줄어듭니다. 그러면 매수인에게 돌아오는 미배당 인수액이 증가합니다. 따라서 확약이 효력을 갖지 않는 경우에는 유찰로 최저가가 떨어져도 실질취득 총액이 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
| 매각 회차 | 낙찰가 가정 | 장부상 인수 | 확약 미적용 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 82,000,000원 | 14,876,000원 | 96,876,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 65,600,000원 | 30,980,800원 | 96,580,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 52,480,000원 | 43,864,640원 | 96,344,640원 |
장부상 인수금은 각 회차의 예상 배당 부족액입니다. 확약 미적용 총부담은 낙찰가와 해당 부족액을 합산한 값으로, 집행비용 때문에 보증금 95,000,000원보다 다소 높습니다. 취득세·명도비·기타 거래비용은 제외합니다. 확약의 인수면제 효력이 인정된다면 표의 장부상 인수금은 해당 임차인에 한해 실질 0원으로 처리됩니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로 판단
실거래 비교 대상은 유호엔시티101-103동으로, 경매 대상인 104동과는 동 구분이 다릅니다. 전용면적이 유사한 거래를 참고할 수는 있지만, 104동 개별 호실의 정확한 시장가격과 동일시할 수 없습니다. 최근 12개월 거래와 가격 흐름을 중심으로 검토합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 33.3㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 33.3㎡ | 9 | 84,000,000원 |
| 2025.12 | 33.3㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 33.3㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 2025.04 | 33.3㎡ | 10 | 84,000,000원 |
| 2025.01 | 33.3㎡ | 9 | 84,000,000원 |
| 2025.01 | 31.7㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2024.12 | 31.7㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2024.12 | 31.7㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2024.07 | 33.3㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 31.7㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 33.3㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.3㎡ | 4건 | 84,250,000원 |
| 전체 표본 평균 | 31.7~33.3㎡ | 12건 | 85,833,333원 |
전체 12건 평균은 85,833,333원이지만, 과거 90,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격의 기준으로만 사용하기에는 한계가 있습니다. 최근 12개월 평균은 84,250,000원, 2026년 7월 최신 거래는 85,000,000원입니다.
최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -2.7%로 하락 방향입니다. 신건 최저가 82,000,000원은 최근 평균보다 낮지만, 하락 추세와 동별 비교 차이를 감안하면 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 확약이 유효하지 않으면 장부상 실질취득비용은 최근 시세를 크게 웃돌게 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 1,876,000원 |
| 1. 임차인 박민영 (우선변제) | 95,000,000원 | 80,124,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 82,000,000원 |
위 표는 제시된 배당 시뮬레이션의 우선변제 순서와 금액을 적용한 것입니다. 임차인 배당 부족액은 14,876,000원이며, 주택도시보증공사 신청채권 95,000,000원은 예상배당 0원입니다. 다만 임차인 보증금과 신청채권을 별개의 확정된 손실로 단순 합산해서는 안 되며, 실제 채권 승계·대위관계와 배당자격을 확인해야 합니다. 국세 압류 관련 체납세액과 법정기일, 당해세 및 우선변제 관계에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 수인분당선 소래포구역 동측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설·판매시설·근린생활시설·아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 18층 건물의 9층 오피스텔로, 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도 및 규제. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 일반상업지역·방화지구·소래 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 과밀억제권역 및 역사문화환경 보존 관련 제한도 확인됩니다.
- 도로. 동측 광대로, 남측 중로에 접하며 관련 토지의 공시지가는 3,333,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 비교 대상인 유호엔시티101-103동은 383세대, 2013년 5월 준공 단지입니다. 다만 경매 대상은 104동이므로 동별 상품성과 거래 수요를 별도로 확인해야 합니다. 최근 거래 추세 -2.7%, 경매 평균 유찰 4.9회는 보수적으로 반영할 지표입니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기, 미배당 보증금 인수면제까지 포함되는지 확인해야 합니다. 효력 발생 조건과 이행 주체도 확인 대상입니다.
- 선순위 임차인 권리. 박민영의 전입일 2023.01.18, 확정일자 2022.12.21, 점유개시일 2023.01.17, 임차권등기일 2025.01.24를 원본과 대조해야 합니다.
- 보증기관과 임차인 관계. 실제 임차인은 박민영 1명입니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금 사이의 대위·승계관계 및 배당 처리 범위를 확인해야 합니다. 두 금액을 독립된 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 국세 압류와 배당순위. 2024.10.24 기흥세무서장 압류와 관련한 실제 체납액·법정기일·당해세 여부를 확인해야 합니다. 세금의 배당 우선순위에 따라 임차인 배당 부족액이 예상보다 늘어날 수 있습니다.
- 실질취득비용 기준 설정. 확약 효력이 확인되지 않으면 신건 기준 96,876,000원을 기본 비교금액으로 보아야 합니다. 확약으로 해당 보증금 인수가 해소되는 경우에만 82,000,000원을 기본 취득대금으로 평가할 수 있습니다.
- 하락장 및 동별 실거래 확인. 최근 12개월 평균 84,250,000원, 최신 거래 85,000,000원, 하락 추세 -2.7%를 우선 고려해야 합니다. 비교 표본은 101-103동이므로 104동의 거래와 실제 임대수요를 추가 확인하는 것이 중요합니다.
- 점유·명도 및 관리비. 임차권등기 여부와 별개로 현재 점유상태, 실제 퇴거 여부, 공용부분 체납관리비, 인도명령 가능성 및 명도비용을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 최종본. 매각기일 2026.11.09 이전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 대조하고 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,200만원이냐, 9,600만원대냐”
이 물건을 단순히 최저가 82,000,000원짜리 오피스텔로 보면 판단이 흔들립니다. 실제 확인해야 할 핵심은 95,000,000원의 선순위 임차보증금과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
확약이 해당 임차인의 잔액 인수까지 해소한다면 실질 인수액은 0원*이 되고, 신건 낙찰가 82,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.3% 수준입니다. 그러나 가격 차이는 2,250,000원에 그치며, 최근 거래 추세는 -2.7% 하락입니다. 비교 단지의 평균 유찰 4.9회도 환금성 측면에서 부담스러운 지표입니다.
반대로 확약의 인수면제 효력이 확인되지 않는다면 장부상 총부담은 신건 기준 96,876,000원으로 올라갑니다. 이 금액은 최근 실거래 평균보다 높으며, 유찰로 낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수가 증가하는 구조입니다.
결론은 조건부 보류입니다. 확약서의 법적 효력이 명확하게 확인되기 전에는 인수 0원을 확정할 수 없습니다. 확약으로 주요 권리위험이 해소되더라도 하락 중인 실거래 가격, 적은 할인 폭, 오피스텔의 낮은 경매 환금성을 감안하면 신건에서 공격적으로 응찰할 근거는 약합니다. 확약의 효력 검증이 먼저이고, 가격 검토는 그다음입니다.
