수원지방법원 2025타경1336. 경기도 용인시 수지구 풍덕천동의 동문아파트 103동 402호입니다. 전용면적은 128.07㎡, 18층 건물 중 4층에 위치한 아파트입니다. 1994년 12월 20일 사용승인된 368세대 단지로, 수지고등학교 남측 인근의 주거지역에 자리하고 있습니다.

소유자 이점례는 2018년 8월 31일 매매를 원인으로 2018년 10월 29일 소유권을 이전받았으며, 당시 거래가액은 430,000,000원입니다. 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 338,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이번 경매의 말소기준권리가 바로 이 근저당입니다.

가격만 보면 상당히 흥미롭습니다. 최근 동일 면적 실거래 평균은 862,083,333원, 최신 거래는 947,000,000원인 데 비해 현재 최저가는 713,000,000원입니다. 다만 실거래 최저액이 718,000,000원이라는 점도 함께 봐야 합니다. 평균 대비 할인 폭은 크지만, 관측된 거래가격의 하단과는 가까운 신건이기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 기준

이 물건의 말소기준권리는 2018년 10월 29일 접수된 을구 5번 하나은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 가압류와 압류, 현재 경매개시결정 등은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

특히 2024년 5월 7일의 인천신용보증재단 가압류 8,672,383원과 2026년 6월 12일의 용인시 압류는 말소기준권리보다 후순위입니다. 현재 경매개시결정 역시 같은 기준 이후에 발생했습니다.

과거 경매 이력도 구분해야 합니다. 2024년 5월 16일 비엔케이캐피탈이 신청한 2024타경69571 경매는 2025년 1월 23일 취하되어 말소됐습니다. 현재 진행되는 사건은 2025년 6월 18일 개시된 2025타경1336입니다.

② 임대차·점유 — 확인된 임차인 없음, 임대관계 미상

확인된 임차인의 보증금이나 확정일자, 전입일자에 관한 구체적인 내용이 없으므로 현재 인수 추정액은 0원으로 보되, 이를 법적으로 확정된 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

실제 점유자가 별도로 확인된다면 그 점유자의 상태는 대항력 가능·미상으로 놓고, 전입세대확인서·주민등록 전입일자·확정일자·점유개시일·보증금 등을 대조해야 합니다. 특히 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖춘 임차인이 존재한다면 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 별도로 계산해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 82.7%

동문아파트 동일 전용면적 128.07㎡의 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 862,083,333원이며, 현재 최저매각가 713,000,000원은 그 평균의 82.7%입니다.

시세 비교에서 특히 눈에 띄는 거래는 2026년 7월의 4층 거래 947,000,000원입니다. 이번 경매물건 역시 4층이므로 층수 측면에서는 직접 비교할 만합니다. 다만 동·향·내부 상태·수리 여부 등 개별 조건은 별도로 확인해야 합니다.

최근 거래들은 2025년 하반기보다 2026년 봄·여름에 높은 가격을 기록한 사례가 많습니다. 다만 개별 거래의 층수와 조건이 서로 다르므로, 이를 단지 전체의 확정적인 상승 추세로 단정할 수는 없습니다.

이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계됩니다. 따라서 유찰을 반드시 기다려야 한다거나 향후 유찰될 가능성이 높다고 볼 근거는 없습니다. 입찰 판단은 현재 가격과 개별 물건의 상태를 중심으로 하는 것이 적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 713,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 상황을 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 우선 공제하고 하나은행 근저당권, 인천신용보증재단 가압류에 배당하는 것으로 계산되어 있습니다.

집행비용 9,530,000원은 추정치입니다. 위 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 가정이며, 실제 배당금과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 낙찰가·배당 시나리오

현재 신건과 유찰 시나리오를 비교하면 매각가격은 다음과 같습니다. 모든 회차에서 매수인 인수 추정액은 0원으로 계산되어 있지만, 실제 점유 및 선순위 임차권이 발견되면 이 계산은 달라질 수 있습니다.

회차별 금액은 예상 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다. 각 회차의 배당·잔여액 역시 추정치로, 실제 집행비용과 배당순위에 따라 변동됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 용인시 수지구 풍덕천동 소재 수지고등학교 남측 인근입니다. 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 및 임야가 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 간선도로 접근성과 노선버스정류장 위치·운행빈도 등을 고려한 교통상황은 무난한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 1994년 12월 20일 사용승인된 철근콘크리트라멘조 슬래브지붕 건물입니다. 급배수·위생·난방·화재탐지·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지 규모. 368세대 아파트이며, 동일 전용면적 128.07㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 실거래가격은 718,000,000원부터 1,005,000,000원까지 분포합니다.
• 토지. 아파트 부지로 이용 중이며, 제3종일반주거지역과 지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 3,306,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 정비예정구역과 성장관리권역에 포함되며, 상대보호구역 및 비행안전제3구역 등 관련 제한이 표시되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 개별 취득 시 적용 사항도 확인할 필요가 있습니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이는 확인되지 않았으며, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 면적의 거래 표본은 존재하지만 거래금액 차이가 큽니다. 실제 매도 가능가격은 층·향·내부 상태·매매 시점에 따라 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 기준 점검. 최근 12개월 평균 862,083,333원과 최신 거래 947,000,000원을 참고하되, 실거래 최저 718,000,000원도 함께 비교해야 합니다.
• 현장 상태 확인. 이번 경매물건과 같은 4층의 947,000,000원 거래가 존재합니다. 다만 내부 수리 상태와 개별 조건이 동일한지는 별도 확인이 필요합니다.
• 임대차 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인·현황조사·매각물건명세서·실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
• 근저당권 확인. 2018년 하나은행 근저당권 외에 2021년 비엔케이캐피탈 근저당권과 2025년 새출발기금으로의 권리이전 이력이 있습니다. 현재 효력 및 말소 상태를 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 2026년 6월 용인시 압류가 존재합니다. 등기상 소멸 여부와 별개로 당해세 등 실제 배당 우선순위를 점검해야 합니다.
• 신청채권자·배당 확인. 신청채권 청구금액 288,078,457원과 하나은행 근저당권 배당 추정액 338,800,000원의 관계를 확인해야 합니다. 신청채권자 지급액이 0원으로 추정된 부분도 대조 대상입니다.
• 관리비 확인. 공용부분 체납 관리비 등 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 항목을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 마지막 확인이 필요하다”

용인 수지 동문아파트 402호는 현재 신건 최저가 713,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 862,083,333원의 82.7%라는 점에서 분명히 관심을 가질 만한 경매물건입니다. 최신 거래금액 947,000,000원과 비교해도 매각가격이 낮습니다.

등기상 핵심 말소기준권리는 2018년 하나은행 근저당권이며, 현재 추정된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계 미상, 근저당권 이전 및 말소 이력 확인, 배당표와 신청채권자 지급 추정의 불일치는 입찰 전에 반드시 해소해야 합니다.

특히 과거 근저당권의 실제 효력과 임차인 점유 여부가 확인되지 않은 상황에서 배당 추정만을 근거로 권리가 완전히 안전하다고 판단하는 것은 성급합니다. 또한 평균 시세와의 차이가 크다는 사실만으로 대상 호수의 적정가치가 확정되는 것은 아닙니다.

결론은 가격 경쟁력은 긍정적, 권리 확정은 보류입니다. 입찰 판단의 핵심은 현재의 시세 차이가 실제로 실현 가능한 가격 이점인지 확인하고, 인수 위험과 배당상 불확실성을 원본 서류로 정리하는 데 있습니다.