수원지방법원 2025타경1373. 경기도 용인시 기흥구 상하동의 수원동마을쌍용스윗닷홈 201동 1304호, 20층 건물 중 13층에 위치한 아파트입니다. 등기상 소유자는 오동욱이며, 감정평가서에는 방 3개와 주방·거실, 화장실 2개를 갖춘 아파트로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 신청채권자는 신한은행이고 청구금액은 64,894,960원입니다. 권리분석의 중심은 2005년 1월 29일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당과 각종 압류·가압류는 말소기준권리보다 후순위로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

가격도 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최저매각가가 3억 6,400만원입니다. 동일면적 최근 12개월 평균은 3억 8,000만원, 최신 거래는 3억 9,300만원입니다. 시작 가격은 최근 평균보다 약 4.2% 낮고 최신 거래보다 2,900만원 낮습니다. 최근 거래 추세도 +3.4%로 상승 방향입니다. 다만 이 차이는 취득세·명도·수리비 등을 반영하기 전의 비교이며, 개별 호수의 상태와 점유관계에 따라 실제 투자 여건은 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2005년 1월 29일 접수된 신한은행의 근저당권으로, 채권최고액은 112,800,000원입니다. 이후 2013년 신한은행 근저당권 7,080,000원과 2016년 삼성생명보험 근저당권 24,000,000원이 추가로 설정되었습니다. 2023년 함영주의 가압류, 용인시의 압류, 신한카드의 가압류 등도 말소기준권리보다 후순위입니다. 제시된 권리 내역상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 대상으로 분류됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮은 신건

비교 기준은 쌍용스윗닷홈(2단지)의 동일면적 84.87㎡ 실거래입니다. 전체 실거래 12건의 평균은 374,833,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 380,000,000원, 최신 거래 393,000,000원 및 최근 추세를 우선적으로 살펴보는 편이 적절합니다.

최근 12개월 평균 3억 8,000만원과 비교하면 최저가 3억 6,400만원은 16,000,000원 낮은 수준이며, 평균 대비 95.8%입니다. 최신 거래 3억 9,300만원보다는 2,900만원 낮습니다. 최근 12개월 평균 거래 건수는 7건이고, 최근 거래 추세는 +3.4%입니다.

③ 예상배당표 (매각가 364,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정했습니다. 배당표는 등기상 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 계산이며, 실제 채권 잔액·당해세·배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 상하초등학교 남측 인근입니다. 주변은 임야·근린생활시설·아파트 등이 혼재하는 근교 아파트지대로 평가되어 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 환경은 보통으로 평가되어 있습니다. 북서측으로 폭 약 10m 및 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 단지. 쌍용스윗닷홈(2단지)은 465세대이며 사용승인일은 2004.11.23입니다. 동일면적 실거래가 12건이 확인되어 비교할 거래 표본은 있으나, 층·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역에 해당합니다. 토지이용계획상 성장관리권역, 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역 및 토지거래계약허가구역 등이 포함 또는 저촉되는 것으로 나타나므로 실제 적용 범위와 거래 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 토지·건물. 토지 공시지가는 2,478,000원/㎡이며, 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 토지이용계획과 건축물 현황은 입찰 전 원본 자료로 다시 확인하는 편이 안전합니다.
• 환금성. 전체 실거래 12건의 범위는 353,000,000원~395,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 380,000,000원이고 최신 거래는 393,000,000원입니다. 최근 추세는 +3.4%로 집계되지만, 해당 호수의 내부 상태·점유·명도 조건이 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가 상한. 최저가 364,000,000원은 최근 12개월 평균 380,000,000원보다 16,000,000원 낮습니다. 다만 취득세·법무비·수리비·명도비용을 반영한 총취득원가를 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
• 점유와 임대차. 확인된 임차인 등재는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자와 임대차계약, 보증금, 전입·확정일자 및 인도 가능 시점을 별도로 확인하세요.
• 별도 경매사건. 삼성생명보험의 2026타경50643 임의경매개시결정이 있으므로 사건 진행 상황, 병합 여부, 매각절차 관계를 확인하세요.
• 미배당 채권. 예상 미배당액 48,503,790원은 매수인 인수액 0원과 구별해야 합니다. 등기상 소멸 여부와 매각물건명세서의 인수 조건을 원본으로 대조하세요.
• 배당과 세금. 배당 계산은 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 채권 잔액, 당해세, 집행비용 및 우선변제 관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
• 관리비·시설 상태. 관리사무소를 통해 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 금액을 확인하고, 누수·설비·마감재 등 내부 상태를 점검하세요.
• 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 관련 자료 및 토지이용계획을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원, 그러나 점유 확인은 필수”

이 물건은 제시된 권리 내역상 말소기준권리 이후의 근저당·압류·가압류가 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 가격 역시 신건 최저가 3억 6,400만원으로, 최근 12개월 평균 3억 8,000만원의 95.8% 수준입니다. 최신 거래 3억 9,300만원보다도 낮고, 최근 거래 추세는 +3.4%입니다.

다만 가격 차이만으로 투자 안전성이 완성되는 것은 아닙니다. 임대관계와 실제 점유가 미상이며, 삼성생명보험의 별도 경매사건도 확인해야 합니다. 예상 배당에서 후순위 채권의 미배당액이 발생하지만, 이는 매수인 인수액과는 구분되는 사안입니다. 권리상 인수 위험은 낮아 보이고 가격은 검토할 만하지만, 점유·별도 경매절차·총취득원가를 확인한 뒤 입찰을 결정하는 것이 핵심입니다.