수원지방법원 2025타경1394. 수원시 장안구 조원동 벽산아파트 203동 10층 1005호입니다. 1989년 7월 18일 사용승인된 철근콘크리트조 10층 건물의 최상층에 해당합니다. 소유자 진용자는 2010년 10월 4일 소유권을 취득했으며 당시 등기된 거래가액은 200,000,000원입니다. 이는 과거 취득가격이지 현재 시세를 의미하지는 않습니다.

현재 등기상 말소기준권리는 2023년 4월 27일 남수원신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 뉴대명대부·김포시산림조합 근저당권과 주택도시보증공사·최서연의 가압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 그러나 등기된 채권이 소멸하는 것과 선순위 점유자의 보증금을 인수하지 않는 것은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 별개

가장 중요한 날짜는 2016.07.13과 2023.04.27입니다. 점유자 한동우의 전입신고가 말소기준 근저당권보다 앞섭니다. 이 경우 실제 주택 인도·거주와 유효한 임대차 관계가 확인된다면 매수인에게 대항할 여지가 있습니다.

반면 남수원신용협동조합의 근저당권은 말소기준이고, 그 후순위인 뉴대명대부 근저당권 150,000,000원, 김포시산림조합 근저당권 100,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 241,500,000원, 최서연 가압류 150,100,000원은 매각에 따른 소멸 대상입니다. 기재된 근저당권 금액은 채권최고액이고, 가압류 금액은 청구금액입니다.

② 임차인·점유 분석 — 가장 큰 미확정 위험

현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 점유자 1명입니다. 임대차 관계·보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 주택도시보증공사는 가압류 채권자로 기재되어 있으며 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 변제되지 않는 구조라면, 매수인이 부담하는 실질취득 총액은 낙찰가와 잔여 보증금의 합계가 되어 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 인수금이 늘어나는 만큼 단순한 유찰 할인은 실질적인 취득비용 감소로 이어지지 않을 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 368,000,000원, 시세 메리트는 미확인

현재 매각 최저가격은 368,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 단지 또는 유사 아파트의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다.

더 큰 문제는 실질취득비용입니다. 선순위 전입 점유자의 보증금과 인수 여부가 미확정이므로 현재 실질취득 총액을 368,000,000원이라고 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 368,000,000원 가정)

집행비용 5,952,000원을 차감한 채권자 예상배당 총액은 362,048,000원입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산한 가정이며, 실제 채권잔액과 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금과 우선변제 여부, 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 이 표는 최종 배당표가 아니며 매수인 인수액을 확정하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 위험은 남는다

유찰되면 최저매각가격은 294,400,000원, 235,520,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 반면 채권 미배당 예상액은 각각 472,121,600원, 530,177,280원으로 증가합니다.

하지만 이 수치만으로 유찰 후 입찰이 유리하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고 그 보증금이 낙찰가보다 크다면 낮아진 낙찰가만큼 인수 부담이 늘어나 실질취득 총액이 줄지 않을 수 있기 때문입니다. 한동우의 보증금과 대항력 성립 여부가 확인되기 전에는 어느 회차에서도 매수인 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 장안구 조원동 수원북중학교 북동측 인근입니다. 주위에 아파트 단지·주택·근린생활시설·관공서·학교 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 단지 내 아스팔트포장도로가 외곽 공도와 연결되며 주차장 시설도 구비되어 있습니다.
• 건물. 1989.07.18 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물입니다. 대상 호실은 10층 1005호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샤시 창호입니다.
• 설비. 위생·급배수 설비, 개별난방, 승강기, 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 2필 일단의 세장형 토지로 남하향 완경사를 이루며 아파트 부지로 이용됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 교육환경보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축 관련. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 실제 환금성을 판단하려면 최근 실거래가격과 거래량, 동일 단지 유사 호실의 거래사례 확인이 필요합니다. 건물의 사용승인 시점과 최상층이라는 특성도 개별 가격 판단에 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 한동우의 실제 점유관계 확인. 현재 거주·점유 여부, 주택 인도 시점, 전입 유지 여부 및 임대차계약의 존재를 확인해야 합니다.
• 보증금 확인이 최우선. 임대차계약서와 매각물건명세서, 현황조사서 등을 대조하여 보증금 규모와 대항력 성립 여부를 판단해야 합니다. 보증금 미상 상태의 입찰은 인수 위험을 정량화할 수 없습니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권의 성립 여부, 배당요구 여부 및 예상 미배당액을 확인하고 실제 매수인 인수 여부를 검토해야 합니다.
• 말소기준권리 대조. 2023.04.27 설정된 남수원신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 근저당권·가압류의 매각 소멸 여부를 재확인해야 합니다.
• 뉴대명대부 공동담보 확인. 뉴대명대부 근저당권은 다른 부동산과 공동담보로 설정되어 있으므로 채권잔액과 다른 담보물의 배당·변제관계를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 가압류 확인. 주택도시보증공사의 청구금액 241,500,000원은 가압류 채권으로 표시되어 있습니다. 별도 채권원인 및 임대차 관계와의 관련 여부를 확인하되, 이를 한동우의 보증금과 임의로 합산하지 않아야 합니다.
• 시세 및 최상층 상태 점검. 동일 단지의 최근 실거래, 10층 호실의 상태, 누수 및 수선 필요 여부를 확인하여 입찰가격 상한을 결정해야 합니다.
• 관리비·명도 비용. 체납 관리비 중 승계 가능 부분과 점유자 인도 협의·명도 절차를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 재확인. 2026.11.09 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각진행 상태를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 지워져도 보증금은 남을 수 있다”

수원 벽산아파트 203동 1005호의 권리분석에서 후순위 근저당권과 가압류는 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 하지만 이를 근거로 권리가 깨끗하다거나 매수인 인수액이 0원이라고 결론 내리는 것은 위험합니다.

한동우는 말소기준권리보다 앞선 2016.07.13 전입자로 확인됩니다. 임대차계약과 현재 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구가 확인되지 않은 이상 대항력 가능·미상 및 인수액 미확정이라는 판단을 유지해야 합니다. 최저가 368,000,000원에 선순위 보증금 인수 위험까지 더해질 수 있으므로 실제 취득가격의 상한도 아직 산정할 수 없습니다.

채권 미배당 예상액은 399,552,000원이고 소유자에게 돌아갈 잔여 배당도 없는 구조입니다. 다만 채권자의 미배당액과 매수인의 보증금 인수액을 혼동해서는 안 됩니다. 현재 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가의 가격 경쟁력을 입증하기 어렵습니다.

종합 판단은 D등급. 이는 감정가가 반드시 비싸다는 의미가 아니라, 선순위 점유자의 보증금 인수 가능성과 실질취득 총액을 확정하지 못한 상태라는 중대한 불확실성을 반영한 평가입니다. 본 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 한동우의 권리관계와 보증금을 먼저 확인할 수 있는지에 있습니다. 그 확인 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.