수원지방법원 2025타경1416. 용인시 처인구 고림동 삼호맨션 1층 101호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 4층 건물의 1층에 위치하며, 연립주택으로 이용되고 있습니다. 경매물건의 용도는 다세대로 분류되어 있습니다. 비교 실거래 면적은 66.24㎡이고, 단지 규모는 12세대, 준공일은 1995년 10월 27일입니다.

현재 소유자는 박필종이며, 2022년 3월 2일 소유권이전등기가 접수되었습니다. 당시 등기된 거래가액은 100,000,000원입니다. 이후 2023년 4월 20일 한국스탠다드차타드은행의 근저당권이 설정되었고, 2024년 제일상운 주식회사의 가압류를 거쳐 2025년 7월 강제경매가 개시되었습니다. 신청채권자의 청구금액은 10,326,500원입니다.

권리의 핵심은 간단합니다. 말소기준 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 낙찰자가 그대로 승계하는 채무가 아니라 매각으로 정리될 권리입니다. 다만 권리 정리가 단순하다는 사실만으로 실제 점유자에게 대항력이 없는지, 현재 거래가격이 적절한지까지 확인되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 정리

이번 사건의 말소기준권리는 2023년 4월 20일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 채권최고액은 60,500,000원이고 채무자는 소유자 박필종입니다. 해당 근저당권은 경매 매각에 따라 소멸할 권리로 분류됩니다.

후순위에는 제일상운 주식회사의 2024년 8월 9일 가압류가 있으며, 청구금액은 10,568,500원입니다. 2025년 7월 14일에는 해당 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 따라서 가압류와 본압류 전환은 별도의 채권 두 건으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

임차인 및 점유관계

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 소유자인지, 임차인이 있는지 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 대항력 있는 임차인이 없다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.

② 시세 비교 — 과거 거래보다 낮지만 현재 저가인지는 미확정

삼호맨션의 비교 실거래는 2021년 11월부터 2022년 2월까지의 4건입니다. 제시된 거래평균은 98,500,000원이며, 최저 거래는 90,000,000원, 최고 거래는 104,000,000원입니다.

신건 최저가 90,000,000원은 제시된 거래평균 98,500,000원의 91.4% 수준입니다. 금액으로는 평균보다 8,500,000원 낮습니다. 또한 동일 비교면적 66.24㎡의 2022년 2월 거래가 100,000,000원과 비교하면 10,000,000원 낮습니다.

다만 이 비교는 모두 2021~2022년 거래를 기준으로 합니다. 제시된 거래표에 동일한 2022년 2월 1층 거래가 두 번 포함되어 있으므로, 개별 거래의 중복 여부 역시 원본 확인 대상입니다. 현재 최저가가 과거 거래평균보다 낮다는 사실은 확인되지만 2026년 현재 시장가격보다 낮다고 해석하기에는 거래의 시차가 큽니다.

이 물건은 12세대 소규모 주택이며 1995년 준공 건물이라는 특성이 있습니다. 대규모 아파트보다 비교거래 표본이 적고 매수층이 제한될 수 있으므로, 과거 평균가만을 기준으로 낙찰가격을 정하는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)

집행비용 2,020,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당액은 실제 채무잔액이 아닌 채권최고액 60,500,000원을 기준으로 계산했습니다. 제일상운의 가압류와 본압류 전환은 동일한 채권 관계이므로 중복 배당하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

감정가와 동일한 90,000,000원에 매각된다는 가정 아래, 집행비용을 제외하고 한국스탠다드차타드은행에 60,500,000원, 제일상운에 10,568,500원을 배당하면 16,911,500원이 남는 계산입니다. 두 채권의 합계 71,068,500원은 이 시나리오에서 전액 배당되는 것으로 추정됩니다.

유찰 시나리오 — 매수인 인수는 0원으로 계산

유찰이 진행되면 매각대금이 감소하므로 채권자에게 돌아갈 배당액도 줄어듭니다. 1회 유찰 시 채권 미배당액은 764,500원, 2회 유찰 시에는 14,905,300원으로 증가합니다. 다만 이것이 곧 매수인의 인수채무 증가를 의미하지는 않습니다. 현재 확인된 권리와 시뮬레이션에서는 세 회차 모두 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

실제 점유 임차인이 발견되면 대항력과 배당관계를 별도로 판단해야 하므로, 위 인수금액은 현재 확인된 권리관계에 한정된 추정치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 감정평가상 둔전초등학교 남서측 근거리로 기술되어 있으며, 주위에는 다세대 등 공동주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 101호입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 감정평가상 북측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(지원/헬기:2km) 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부도 입찰 전 확인 대상입니다.
• 토지 특성. 토지면적은 480.0㎡이며, 공부상 지목은 대지입니다. 공시지가 자료는 822,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 1995년 준공된 12세대 소규모 주택으로, 제시된 실거래 표본은 4건에 불과합니다. 거래자료의 시차가 크므로 현재 매수 수요와 가격 형성 수준을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최신 실거래 재확인. 확인된 비교거래 중 최신 거래는 2022년 2월입니다. 감정가 90,000,000원과 비교할 수 있는 2026년 현재의 거래가격을 조사해야 합니다.
• 실거래 중복 검토. 2022년 2월 66.24㎡·1층·100,000,000원 거래가 동일하게 두 번 기재되어 있습니다. 서로 다른 거래인지 중복 집계인지 원본으로 확인해야 합니다.
• 실제 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 점유자, 임대차계약 및 확정일자 관계를 확인한 뒤 대항력 여부를 최종 판단해야 합니다.
• 등기부·매각물건명세서 대조. 한국스탠다드차타드은행 근저당권과 제일상운 가압류·강제경매개시결정의 소멸 관계를 매각기일 전 최신 원본으로 재확인해야 합니다.
• 채권금액 확인. 강제경매 청구금액 10,326,500원과 가압류 청구금액 10,568,500원의 차이를 확인하고, 동일 채권의 본압류 전환을 중복 채권으로 계산하지 않아야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자가 확인된 뒤 인도 가능성과 명도 비용을 검토하고, 미납 관리비 및 공용부분 체납 가능성도 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 1995년 준공 건물이므로 누수·배관·난방·외벽 등 수선 상태를 점검하고, 개별 호수의 내부 상태와 수리비를 입찰가격에 반영해야 합니다.
• 환금성 검토. 12세대 소규모 주택의 거래 빈도와 매수 수요를 조사해야 합니다. 과거 거래평균 대비 낮다는 이유만으로 수익이나 재매각 가능성을 보장할 수 없습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 72,000,000원, 2회 유찰 시 57,600,000원으로 계산되지만, 실제 회차 진행과 최저매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다. 유찰가격 자체를 현재 시장가치로 간주해서는 안 됩니다.

맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보류”

용인 삼호맨션 101호는 등기상으로 보면 비교적 이해하기 쉬운 경매물건입니다. 한국스탠다드차타드은행의 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 설정된 제일상운 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서 예상되는 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 확인된 임차인 신고가 없다는 것과 실제 임차인이 없다는 것은 다릅니다. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 대항력 여부는 별도로 확인해야 합니다.

가격 판단도 마찬가지입니다. 최저가 90,000,000원은 과거 거래평균 98,500,000원보다 낮지만, 그 비교거래는 2021~2022년에 이루어졌습니다. 이 수치만으로 현재 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 게다가 12세대 규모와 건물의 준공 연도를 고려하면 환금성 및 유지보수 위험도 무시하기 어렵습니다.

결론은 권리구조는 비교적 양호하되, 점유·시세·환금성 확인이 선행되어야 하는 C등급 검토 물건입니다. 당장의 최저가를 매력적인 매수가격으로 확정하기보다는 현시점의 유사 거래가격과 실제 점유 상태를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.