인천지방법원 2026타경500209. 인천광역시 남동구 논현동 무유썬산야 7층 708호, 건축물 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 감정가는 88,000,000원이며 첫 매각기일의 최저매각가도 동일합니다. 신청채권자는 주택도시보증공사로 청구금액은 85,000,000원입니다. 등기상 소유자는 니드햄올리비아옥경으로, 2023년 소유권을 취득하면서 기재된 거래가액은 85,000,000원입니다.

이 사건은 단순한 무임차 오피스텔 경매가 아닙니다. 김현근 명의 주택임차권등기가 존재하고, 임차인의 주민등록일과 점유개시일이 말소기준인 압류보다 앞섭니다. 본래라면 배당 후 보증금 미회수액의 매수인 인수 여부를 신중하게 판단해야 합니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 중요한 사정이 있습니다. 결국 확약의 구체적인 조건을 확인하는 것이 권리분석의 승부처입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 압류

2016.08.29 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 60,000,000원이지만, 이 근저당권은 2019.05.16 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리가 아닙니다. 본건의 말소기준은 2024.10.24 기흥세무서장 관련 압류이며, 이후 등기된 임차권과 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 선순위 임차인의 보증금 반환청구까지 언제나 소멸하는 것은 아니므로 확약의 효력을 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 명목 보증금 85,000,000원

※ 등기된 보증금은 최초 83,000,000원, 변경 후 85,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이는 실제 미회수 보증금이 얼마인지와 구분해야 합니다. 확약이 없거나 효력이 미치지 않는 경우에는 배당 후 미회수액의 인수 가능성을 별도로 판단해야 하며, 85,000,000원은 그 판단에 사용되는 등기상 명목 보증금입니다.

확인된 실제 임차인은 김현근 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 별도의 실제 거주 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 신청채권 85,000,000원과 김현근의 등기 보증금 85,000,000원을 서로 독립된 임대차보증금으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 채권 승계관계와 구상·대위 범위는 관련 원본 서류로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 신건 88,000,000원의 위치

감정가는 88,000,000원이고 최저매각가 역시 88,000,000원입니다. 현재까지 유찰되지 않았으므로 감정가의 100%에서 매각이 시작됩니다. 매각물건명세서상 확약이 유효하게 이행되고 별도의 인수권리가 없다면 낙찰가 88,000,000원에서 매수인의 기본 실질취득금액도 약 88,000,000원입니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 별도입니다.

회차별 금액은 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 유찰 여부와 향후 매각조건은 확정된 사실이 아닙니다. 실질취득 추정치는 해당 임차권에 대한 확약의 유효한 이행 및 다른 인수권리 부재를 전제로 하며, 세금과 부대비용은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)

위 표는 집행비용 1,984,000원과 신청채권 85,000,000원의 배당을 가정한 단순 예상배당입니다. 선순위 임차인의 실제 배당순위·채권승계관계, 압류와 관련된 조세채권, 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 신청채권 배당 부족액은 매수인의 임차보증금 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.

⑤ 유찰 시 배당과 인수 위험의 차이

유찰되면 매각대금이 줄어 신청채권자의 배당 부족액이 커집니다. 그러나 채권자에게 배당되지 않은 금액이 자동으로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 본건에서 매수인 인수 위험을 판단하는 기준은 선순위 임차인의 보증금 반환청구가 매수인에게 승계되는지 여부이며, 이를 해소하는 핵심 자료가 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 논현동 인천논현역(수인분당선) 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 동류형 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위여건은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 노선 및 전철역이 위치합니다. 대중교통 및 차량 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 2016.07.15 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 7층 오피스텔입니다. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 토지는 인접 도로와 대체로 평탄하며, 남측·동측 약 15m, 서측 약 10m 포장도로에 접합니다.
• 용도 및 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다. 적용되는 거래·이용 제한은 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 토지 지표. 지목은 대지, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 3,064,000원/㎡입니다.
• 환금성. 전철역 인근의 소형 오피스텔이라는 입지 특성은 확인되지만, 현재 매매가격과 임대수요를 뒷받침할 직접적인 거래 비교는 확인되지 않았습니다. 따라서 재매각 가능성과 적정가격에 대해서는 보수적인 접근이 필요합니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 임대관계가 명확히 파악되지 않았고, 내부 현황은 탐문과 건축물현황도, 통상 이용상태 등을 참고해 평가됐습니다. 실제 점유 및 내부 수선 상태는 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약이 을구 3번 김현근 임차권등기 전체에 미치는지, 매각 후 별도의 보증금 반환청구나 말소 조건이 남는지 확인하세요.
• 선순위 임차권 처리. 임차권등기 말소동의와 대항력·보증금 반환청구의 처리 범위가 일치하는지 확인하고, 말소에 필요한 서류와 절차를 점검하세요.
• 실제 점유·명도. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 임차인의 실제 점유 여부가 확정되는 것은 아닙니다. 현황조사 및 현장 방문으로 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
• 채권 승계관계. 김현근의 보증금과 주택도시보증공사의 신청채권 사이에 어떤 지급·대위·승계관계가 형성됐는지 관련 서류로 확인하세요.
• 압류 관련 세금. 기흥세무서장의 압류가 존재합니다. 실제 조세채권액과 법정기일 및 배당순위를 확인해야 예상배당의 정확도를 높일 수 있습니다.
• 최근 실거래 비교. 동일 건물이나 인근 유사 오피스텔의 실제 거래가격을 확인하고 88,000,000원이라는 신건 가격의 적정성을 검토하세요.
• 관리비·공과금. 관리사무소를 통해 장기 체납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 확인하세요.
• 내부 상태. 실제 점유자와 내부 시설·누수·수선 필요성을 확인하고 예상 추가비용을 입찰가에 반영하세요.
• 입찰 조건 최종 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서 및 확약서 원본을 대조한 뒤 법원에 매수인 인수 조건을 확인하세요.

맺으며 — “확약은 호재, 신건 가격은 별개”

이 사건에서 가장 중요한 권리는 김현근의 선순위 주택임차권입니다. 등기된 최종 보증금은 85,000,000원으로, 전입·점유가 말소기준권리보다 앞섭니다. 본래 매수인에게 보증금 미회수액이 승계될 가능성을 검토해야 하는 구조지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이 확약의 효력이 실제로 이행된다면 해당 임차권에 따른 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

그렇다고 이 물건을 곧바로 저렴한 경매라고 판단하기는 어렵습니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 88,000,000원이며, 최근 실거래 비교에 근거한 가격 경쟁력은 입증되지 않았습니다. 유찰 시 매각가격이 내려가더라도 확약의 효력을 확인하지 못한다면 선순위 임차보증금 인수 위험 때문에 실질취득비용이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.

결론적으로 확약의 유효한 이행이 확인되면 권리 부담은 크게 줄어들지만, 가격과 실제 점유 상태의 확인이 남는 물건입니다. 입찰 전 말소동의 확약서 원본과 실제 매각조건을 확인하고, 인근 오피스텔의 최근 거래가격을 비교한 후 응찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 권리는 조건부 검토 가능, 가격은 추가 확인.