* 인수액과 실질취득금액은 확약서에 따른 인수 배제를 적용하기 전의 보수적 배당 시나리오입니다. 말소동의 확약서의 정확한 내용과 효력이 확인되면 해당 임차권의 실제 인수액은 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비 등 부대비용은 별도입니다.

인천지방법원 2026타경500836. 인천 부평구 부평동 첼시아파트 3층 301호입니다. 건물 이름에는 '아파트'가 들어가지만, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 2011년 사용승인된 지상 10층 건물의 3층에 위치하며, 임차권등기상 면적은 67.06㎡입니다.

이 물건의 권리관계는 일반적인 후순위 채권 소멸형 경매와 다릅니다. 등기부상 2011년 설정된 근저당권은 2022년 이미 말소되었고, 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2024년 2월 22일 인천신용보증재단의 가압류입니다. 그런데 임차인 손부일의 전입일은 2022년 7월 29일로 그보다 빠릅니다. 따라서 근저당권이 현재 존재하지 않더라도 선순위 대항력 임차인의 인수 문제가 남는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

권리 흐름을 보면 중요한 순서가 드러납니다. 손부일의 전입 및 점유개시일인 2022.07.29는 현재 말소기준권리인 2024.02.22보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.06.30으로 확인되고, 2024.08.28 임차권등기까지 이루어졌습니다. 손부일에게는 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 것으로 분석됩니다.

등기부상 임차권등기는 말소기준권리보다 늦게 접수됐지만, 임차인의 대항력 판단은 임차권등기 접수일만으로 결정되지 않습니다. 기존 전입과 점유에 따른 대항력이 중요합니다. 후순위 임차권등기라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 인수 확인이 우선

주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 세지 않습니다. 신청채권 180,000,000원과 손부일의 임차보증금 180,000,000원을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 줄지 않는다

이 물건은 현재 최저가가 감정가와 같은 173,000,000원인 신건입니다. 그러나 손부일의 선순위 보증금이 매각대금보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되지 못하는 보증금이 늘어나는 구조입니다. 인수 배제가 확인되지 않는다면 낙찰가 인하가 곧바로 실질 매입비용 인하로 이어지지 않습니다.

* 각 회차의 인수액은 제시된 배당 시나리오의 추정값입니다. 실질취득금액은 낙찰가와 계산상 인수액을 합산한 값으로, 집행비용 추정이 포함된 배당 구조를 반영합니다. 확약서에 의한 인수 배제가 확인되면 달라집니다. 부대비용은 포함하지 않습니다.

현재 회차에서 173,000,000원에 낙찰받는 경우 실질취득은 183,222,000원이고, 1회 유찰을 가정해 낙찰가가 138,400,000원까지 내려가도 실질취득은 182,737,600원입니다. 2회 유찰 시나리오에서도 182,350,080원입니다.

즉 입찰가격은 크게 낮아지지만 실질취득금액은 여전히 약 180,000,000원 수준에 묶이는 현상이 나타납니다. 이 물건을 낙찰가 138,400,000원이나 110,720,000원이라는 숫자만으로 저렴하다고 평가할 수 없는 이유입니다.

④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)

집행비용 3,222,000원과 임차인 손부일 배당 169,778,000원으로 매각대금 173,000,000원 전액이 배분되는 추정입니다. 손부일의 보증금 부족분 10,222,000원은 확약 효력이 확인되기 전의 계산상 인수 위험입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동, 인천부흥초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 업무시설(오피스텔), 아파트, 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 수도권 1호선 및 인천 1호선 부평역이 위치해 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 2011.07.26 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 10층 건물입니다. 승강기, 도시가스, 위생·급배수설비, 층별 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
• 주차. 지상 주차장과 기계식 주차설비가 있습니다. 실사용 가능 대수와 기계식 주차설비의 운영상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 도로. 대상 건물 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하며, 대지는 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역으로 기재되어 있습니다. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역의 기재 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 현행 지정 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 보존상태와 수선 필요성은 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 부평역 접근성과 혼합 주거·상업 입지는 확인되지만, 실거래 비교자료 없이 해당 오피스텔의 매도 용이성이나 적정 가격을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확보. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에서 손부일 임차권등기의 말소 범위, 권리처분 권한, 말소 이행조건을 확인하세요. 대항력 포기와 잔여보증금 인수 배제가 명확한지 특히 중요합니다.
• 손부일 보증금 인수 여부 확인. 확약 효력이 충분하지 않다면 현재 회차 기준 계산상 미배당액 10,222,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 실제 인수 여부는 매각물건명세서와 확약서 원문을 함께 대조해야 합니다.
• 민경업의 점유권원 확인. 2025.09.22 전입자로 나타나지만 보증금·확정일자·실제 점유관계가 미상입니다. 임대차계약 존재 여부와 명도 상대방을 확인하세요.
• 실질취득금액으로 입찰가 계산. 현재 신건 실질취득 추정은 183,222,000원입니다. 유찰 시에도 보증금 인수 위험이 유지되면 총취득 부담이 크게 낮아지지 않으므로 최저가만으로 입찰 전략을 세우지 마세요.
• 오피스텔 실거래와 임대수익 확인. 인근 및 동일 건물의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격, 임대료와 공실 위험을 검토하고 예상 실질취득금액과 비교하세요.
• 관리비·명도·부대비용 확인. 미납 공용관리비, 점유자 인도 협의, 취득세, 내부 수선비 및 주차시설 관리상태를 확인하세요.
• 배당순위 재확인. 실제 배당은 세금과 최우선변제, 권리신고 및 배당요구의 적법성 등에 따라 달라질 수 있습니다. 계산상 예상배당액을 확정 배당으로 간주하지 마세요.
• 입찰 당일 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기, 말소동의 확약서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수 부담은 남는다”

인천 첼시아파트 301호는 단순히 신건 감정가 173,000,000원을 놓고 접근할 물건이 아닙니다. 먼저 확인해야 할 것은 손부일의 180,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 매각대금에서 배당하고 남는 금액을 매수인이 인수해야 한다면, 현재 회차의 실질취득금액은 183,222,000원에 이릅니다.

1회 유찰이나 2회 유찰을 가정하더라도 계산상 실질취득금액은 각각 182,737,600원, 182,350,080원으로, 낮아진 낙찰가만큼 매입 부담이 줄어들지는 않습니다. 따라서 유찰에 따른 최저가 인하만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.

다만 이 물건에는 중요한 변수도 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약서 원문에서 유효한 대항력 포기 및 잔여보증금 인수 배제가 확인된다면 손부일에 대한 인수 부담이 해소될 가능성이 있습니다. 그러나 그 효력은 별도 임차인 민경업의 불명확한 점유관계까지 해결하지 않습니다.

결국 이 물건은 확약서의 법적 효력 확인, 민경업의 점유관계 조사, 실거래 시세 검증이 선행되어야 합니다. 권리의 불확실성을 해결하지 못한 채 최저가만 보고 입찰하는 것은 위험합니다. 결론은 입찰 보류 후 권리 확인 우선. 실제 매수인 인수액이 얼마인지 확정된 다음에야 합리적인 입찰가격을 판단할 수 있습니다.