* 확약이 매수인 인수책임을 해소한다는 전제의 실질 인수액입니다. 확약을 적용하지 않은 신건 배당 시뮬레이션의 인수 예정액은 76,628,000원입니다. 임차권등기 말소동의가 대항력에 따른 보증금 반환책임까지 해소하는지는 확약서 원본과 매각조건을 확인해야 합니다.
인천지방법원 2026타경501262. 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 나래빌1차 5층 501호입니다. 공부상 용도는 다세대주택, 전용면적은 63.23㎡입니다. 2019년 사용승인된 8세대 규모의 구분건물로, 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 물건은 아닙니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 275,000,000원입니다.
이 사건에서 가장 먼저 확인할 권리는 은행 근저당이 아닙니다. 2019년 죽변수산업협동조합 근저당권은 2021년 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2022.03.18 국의 압류입니다. 문제는 임차인 서덕진이 그보다 앞선 2021.12.20에 전입하고 점유를 시작했다는 점입니다. 확정일자도 2021.11.24로 확인됩니다.
즉, 확약이 없다면 후순위 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 먼저 성립한 대항력에 따른 미회수 보증금 인수 문제가 남습니다. 반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 그 인수책임까지 유효하게 해소한다면 결론은 크게 달라집니다. 서류 한 장의 법적 효력이 실질취득비용을 좌우하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-120 나래빌1차 5층 501호 도로명: 인천광역시 미추홀구 수봉안길35번길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 63.23㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 건물규모 / 사용승인 | 8세대 · 2019.11.05 |
| 소유자 | 손용종 (2022.01.12 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.18 국의 압류 (노원세무서장) |
| 임차인 | 서덕진 · 보증금 275,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2022.03.18 국의 압류입니다. 이후 노원구의 압류 2건과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2024년에 등기된 서덕진의 주택임차권 역시 후순위 등기로 분류되지만, 등기가 말소된다는 사실만으로 선행 대항력에 따른 보증금 반환책임까지 사라진다고 볼 수는 없습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|
| 서덕진 501호 63.23㎡ 전부 |
275,000,000원 |
전입 2021.12.20 확정 2021.11.24 점유 2021.12.20 |
대항력 있음
우선변제 있음 배당요구 있음 |
승계신고 아님 |
| 임대차계약일 | 2021.11.15 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.11.24 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2021.12.20 |
| 보증금 | 275,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.02.19 · 을구 순위 3번 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2024.02.19 |
| 대항력 | 있음 — 말소기준권리 이전 전입 |
| 우선변제 | 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 확약 사항 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 |
| 실질 인수 | 0원* · 확약에 의한 인수책임 해소 확인 전제 |
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자입니다. 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하지 않으며, 서덕진의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액을 단순 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 서덕진 1명입니다.
* 확약 미적용 시 신건 예상 미배당 보증금은 76,628,000원입니다. 이 금액은 확약의 효력에 관한 조건부 위험을 설명하기 위한 금액이며, 확약 적용 시 실질 인수액 0원에 다시 더하는 금액이 아닙니다.
② 시세 비교 — 69.4%라는 숫자의 함정
나래빌1차의 동일 면적 실거래 참고자료는 2021.10 거래 1건입니다. 거래금액은 291,000,000원으로, 신건 최저가 202,000,000원은 이 거래금액의 69.4%에 해당합니다. 그러나 비교 거래가 오래되었고 표본도 1건뿐이므로, 이를 현재 시세로 단정하거나 가격 메리트의 확정적인 근거로 삼기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 63.23㎡ | 3층 | 291,000,000원 |
| 비교 거래 평균 | 63.23㎡ | 1건 | 291,000,000원 |
또 하나 중요한 점은 가격 비교의 기준입니다. 확약으로 인수책임이 실질적으로 해소된다면 비교할 취득대금은 신건 기준 202,000,000원입니다. 그러나 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더해야 하므로, 신건의 실질취득비용은 보증금 275,000,000원에 가까운 수준이 됩니다. 이 경우 최저가 202,000,000원만을 과거 거래가와 비교해 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 서덕진 보증금 | 275,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 202,000,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 국세·지방세 압류에 관련된 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있으며, 주택도시보증공사의 청구액을 임차보증금과 별개의 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.
유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 부담은 줄지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 202,000,000원 | 76,628,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 161,600,000원 | 116,462,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 129,280,000원 | 148,329,920원 | 0원* |
* 확약이 해당 임차인의 인수책임 전체를 해소한다는 전제입니다. 각 회차의 미적용 인수액은 집행비용 추정과 예상배당을 반영한 수치이며 실제 배당에 따라 달라질 수 있습니다.
이 표가 보여주는 핵심은 분명합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 하락할수록 임차인 미배당액이 커집니다. 신건에서 76,628,000원이던 인수 예상액이 1회 유찰 시 116,462,400원, 2회 유찰 시 148,329,920원으로 증가합니다. 그 결과 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득비용은 크게 낮아지지 않고 보증금 275,000,000원 수준에 머무릅니다.
반대로 확약으로 해당 인수책임이 완전히 해소되는 경우에는 회차별 실질 인수액이 0원이므로, 실제 낙찰대금을 중심으로 취득비용을 평가할 수 있습니다. 그러나 그 경우에도 2021년 거래 한 건만으로 적정 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 인천숭의초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2019.11.05 사용승인된 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평지붕 5층 건물입니다. 해당 물건은 최상층인 5층 501호입니다.
- 설비. 기본적인 전기·위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 차량 통행이 가능한 포장 공도에 접하고 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 과밀억제권역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가 자료는 1,617,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력이 기재되어 있으며, 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 실제 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없고, 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 감정평가는 탐문 결과 등을 반영하여 통상적인 내부 인테리어 및 관리 상태를 전제로 이루어졌습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대주택이고 확인되는 동일 면적 실거래는 2021.10의 1건입니다. 가격 표본이 제한적이므로 매도 시점과 실제 매수 수요를 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 확약이 을구 3번 임차권등기 말소에 그치는지, 대항력에 따른 미반환 보증금의 매수인 인수책임까지 해소하는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 임차권등기 인수 문구, 확약서 제출 사실, 매수인 인수조건을 원본과 대조하세요. 단순히 등기가 말소된다는 사실과 보증금 반환책임이 해소된다는 사실을 구분해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 서덕진의 전입 2021.12.20, 확정일자 2021.11.24, 보증금 275,000,000원 및 배당요구 사실을 다시 확인하세요.
- 보증기관과 임차인 관계. 주택도시보증공사의 청구권이 임차보증금 반환채권과 어떤 관계인지, 대위변제 및 권리승계 관련 서류가 있는지 확인하고 동일 채권을 중복 계산하지 마세요.
- 조세채권 우선순위. 국세·지방세 압류 3건의 조세 종류, 법정기일, 당해세 여부를 확인하여 배당 부족액 변동 가능성을 점검하세요.
- 최신 실거래 확인. 2021.10 거래 291,000,000원은 현재 시세의 확정 근거가 아닙니다. 동일 면적·유사 층의 최신 매매 사례와 실제 매도 가능 가격을 확인하세요.
- 내부 실사. 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 누수, 하자, 수리비 및 실제 점유상태를 점검하세요.
- 명도 및 관리비. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자와 인도 가능 시점, 미납 관리비 중 승계 가능 부분을 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 확약 효력이 인정되는 경우와 인정되지 않는 경우를 나누어 입찰가와 총취득비용을 산정하세요.
- 원본 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료와 확약서 원본을 확인하고 필요한 경우 전문가의 검토를 받으세요.
맺으며 — “2.02억짜리 물건인가, 2.75억 보증금 부담인가”
이 사건의 핵심은 감정가가 아닙니다. 보증금 275,000,000원을 가진 선순위 대항력 임차인과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 인수책임을 해소하지 못하면 신건 최저가 202,000,000원에 낙찰받더라도 예상 미배당액 76,628,000원을 추가 부담할 수 있고, 유찰되더라도 미배당액이 늘어나 실질취득비용은 보증금 수준에 머무릅니다.
반면 제출된 확약의 효력이 확인되어 해당 임차인의 인수책임이 해소된다면 실질 인수액은 0원이고, 신건에서는 낙찰대금 202,000,000원을 기준으로 가격을 평가할 수 있습니다. 다만 나래빌1차는 8세대 규모이고 비교 실거래도 2021년 1건뿐이므로, 과거 거래가 291,000,000원보다 낮다는 이유만으로 현재 가격 경쟁력이 확인되었다고 보기는 어렵습니다.
결론은 조건부 관망입니다. 확약서의 인수책임 해소 효력이 명확하게 확인되면 권리 위험은 상당 부분 줄어들 수 있습니다. 그러나 그 전에는 단순한 저가 경매물건으로 접근할 수 없으며, 확약 확인 이후에도 현재 시세와 실제 환금성을 별도로 검증해야 합니다. 권리 판단은 확약 원본, 가격 판단은 현재 시장이 결정합니다.
