수원지방법원 2025타경56115. 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티에 위치한 봄프라자 제1동 6층 605호로, 감정평가상 근린생활시설이며 현장조사 당시 사진관으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 박영선 씨이고, 2020년 4월 7일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 당시 등기상 거래가액은 396,775,700원입니다.

등기상 말소기준권리는 2020년 4월 17일 설정된 안양농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 312,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 카드사 가압류와 지방자치단체·국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 임차인은 1명 확인되지만 전입 시점이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 권리의 기본 흐름은 비교적 명확하지만, 별도등기와 공과금·임대차 관련 세부사항을 확인하기 전까지 무조건 안전하다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸 대상

말소기준권리는 을구 1번 안양농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날인 2020년 4월 17일 소유권이전등기 다음 순번으로 접수된 근저당권이며, 채권최고액은 312,000,000원입니다. 갑구의 우리카드 가압류, 화성시 압류, 롯데카드 가압류, 임의경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 이후에 등기된 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 배당 여부는 별도 확인

확인된 실제 임차인은 곽시영 씨 1명입니다. 임대차보증금은 10,000,000원, 월차임은 900,000원이며, 배당요구를 신청한 것으로 기재돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않으므로 우선변제 여부와 실제 배당액을 단정하지 않습니다.

배당요구일: 2025.08.08 · 배당요구 사실만으로 보증금 전액 배당이 확정되는 것은 아닙니다. 확정일자 및 임대차 관련 원본 서류를 확인해야 합니다.

③ 가격·실질취득 분석 — 신건 가격은 시세 검증 후 판단

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 384,000,000원입니다. 확인된 임차인 인수액을 0원으로 산정하면, 현재 최저가 기준의 실질취득액은 부대비용을 제외하고 384,000,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 384,000,000원 가정)

위 배당표는 매각가 384,000,000원과 입력된 배당 산정값을 적용한 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 반영돼 있으므로 실제 피담보채무 잔액과 배당액을 확인해야 합니다. 화성시 및 국민건강보험공단의 압류는 등기상 확인되지만, 위 표의 배당액 산정에는 별도 금액이 반영되지 않았습니다. 당해세·임차인 관련 우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 원본으로 확인해야 합니다.

⑤ 별도등기·입지·환금성 메모 (감정평가 및 등기 기재 기준)

• 별도등기 — 최우선 확인. 매각물건명세서 비고에 별도등기(1토지 갑구 1-1번 금지사항등기)가 기재돼 있습니다. 해당 금지사항의 내용과 효력, 매각으로 소멸하는지 여부를 관련 토지 등기부와 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다. 확인 전에는 권리상 안전을 확정해서는 안 됩니다.
• 토지 용도지역 표시 대조. 감정평가상 토지이용계획에는 일반상업지역·송산그린시티 지구단위계획구역 등이 기재돼 있으나, 별도 토지정보에는 제1종전용주거지역으로 표시돼 있습니다. 적용 토지와 필지별 정보가 일치하는지 확인하고, 실제 적용되는 용도지역·건축물 용도 제한을 관할 자료와 대조해야 합니다.
• 입지. 수노을중앙공원 북측 인근으로, 대단위 아파트단지·상가주택·상업 및 업무용시설·근린생활시설·공공시설·공원이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 2층·지상 6층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러·주차장 설비가 갖춰진 것으로 기재돼 있습니다.
• 현재 이용상태. 현장조사 당시 사진관으로 이용 중입니다. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 영업 여부와 점유자, 임대차계약, 보증금·월차임, 인도 가능 시기를 현장에서 확인해야 합니다.
• 위반건축물·공부 차이. 감정평가 자료에는 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 실제 사용 현황과 건축물대장상 용도를 입찰 전 대조하는 것이 안전합니다.
• 환금성. 근린생활시설은 주거용 물건과 수요층·공실 위험·임대수익 산정 방식이 다릅니다. 주변 동종 상가 거래가격, 공실 기간, 실제 임대료와 관리비를 확인하기 전에는 매각가의 적정성과 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 별도등기 원본 확인. 1토지 갑구 1-1번 금지사항등기의 구체적인 내용과 경매 매각에 따른 효력을 반드시 확인하세요. 이 사항은 단순한 후순위 가압류·압류와 동일하게 취급하면 안 됩니다.
• 토지·건물 표시 대조. 송산그린시티104블럭01-0401 및 관련 별도 토지 등기부, 집합건물 등기사항전부증명서, 건축물대장과 감정평가서의 소재지·용도지역·면적을 대조하세요.
• 임차인 서류 확인. 곽시영 씨의 임대차계약서, 확정일자, 사업자등록, 실제 점유 및 배당요구 내용을 확인하세요. 대항력 없음으로 조사됐더라도 우선변제 및 실제 배당액은 별도로 검토해야 합니다.
• 실제 담보채무 확인. 안양농업협동조합의 채권최고액은 312,000,000원이며 사건 청구액은 251,431,930원입니다. 두 금액은 의미가 다르므로 실제 피담보채무 잔액과 배당요구 내역을 확인하세요.
• 압류·공과금 확인. 화성시 및 국민건강보험공단 압류의 원인과 실제 청구액, 당해세 등 우선권 있는 조세채권, 관리비 체납을 확인하세요. 위 예상배당표만으로 실제 배당 결과를 확정할 수 없습니다.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가는 384,000,000원입니다. 동일 상권의 최근 근린생활시설 실거래와 임대수익률을 검토하고, 취득세·등기비용·명도비용·수선비·공실 위험까지 반영한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
• 점유·명도 계획. 사진관 이용 현황, 영업 지속 여부, 점유자의 인도 의사, 시설물과 잔존 집기의 처리 및 인도 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·경매·감정평가 자료에 기초한 검토 의견입니다. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 토지 등기부 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수액이 낮다 ≠ 가격이 싸다”

이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 확인된 임차인도 대항력이 없는 것으로 조사돼 보증금 인수 부담이 낮은 편입니다. 그러나 신건 최저가 384,000,000원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 시세와 임대수익에 대한 검증이 필요하고, 특히 토지 별도등기상 금지사항과 용도지역 표시 차이는 입찰 전 반드시 해소해야 할 확인 과제입니다.

결론적으로 확인된 임차인 인수액은 0원으로 산정되지만, 가격 적정성과 별도등기 위험은 아직 별도로 검증해야 합니다. 실거래·임대수익 검토, 토지 권리 확인, 실제 점유 및 공과금 확인을 마친 뒤에 입찰 여부와 응찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.