* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권의 말소 및 매수인에 대한 잔여보증금 청구 배제에 유효하게 적용된다는 조건부 판단입니다. 확약 효력이 인정되지 않는 경우 신건 기준 룰상 인수액은 1,488,000원이며, 낙찰가와 합산한 실질취득액은 193,488,000원입니다. 취득세·명도비·관리비 등은 별도입니다.

인천지방법원 2026타경501468. 인천 부평구 부평동 리코팰리스 6층 602호는 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용되는 집합건물입니다. 현재 소유자는 이도흥이며, 2021년 2월 10일 거래가 190,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매입니다. 등기부에는 국세 압류, 지방세 압류, 근저당권, 임차권등기 및 강제경매개시결정이 이어져 있습니다. 단순히 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 안전하다고 볼 수 없는 물건입니다.

권리분석의 출발점은 임차인 우아름의 전입과 확정일자가 말소기준 압류보다 앞선다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2023년에 접수됐지만, 임차인의 전입·점유 개시와 확정일자는 훨씬 앞섭니다. 따라서 등기의 후순위 여부만으로 임차인의 대항력을 부정할 수 없습니다. 반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 잔여보증금 인수가 실제로 면제되는지 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다

등기부상 최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 국민건강보험공단의 2021년 압류와 신용보증기금의 과거 강제경매개시결정도 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 제시된 권리는 2021년 10월 8일 국세 압류입니다. 그 뒤 설정된 백종제의 근저당권, 부평구 압류, 현 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

다만 을구 1-1번 근저당권 가처분은 신용보증기금이 사해행위취소를 원인으로 근저당권말소등기 청구권을 보전하기 위해 설정한 권리입니다. 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있지만, 관련 분쟁과 말소 처리 여부는 등기 및 사건 기록으로 재확인하는 편이 안전합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

우아름은 전입과 점유를 통해 대항력을 갖춘 것으로 판단되고, 확정일자 및 배당요구를 바탕으로 우선변제권도 행사할 수 있는 임차인입니다. 임차권등기명령은 2023.04.27 내려졌으며 2023.05.25 등기됐습니다.

주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자이며, 매각물건명세서에 말소동의 확약서를 제출한 주체로 기재돼 있습니다. 임차인 우아름과 별개의 실거주 임차인으로 집계하지 않습니다. 주택도시보증공사의 청구액 190,000,000원과 임차보증금 190,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산해서도 안 됩니다. 실제 권리 승계 및 배당금 수령 관계는 관련 서류로 확인해야 합니다.

③ 매수인 인수액 — 확약서가 없다면 얼마를 떠안는가

신건 최저가 192,000,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 3,488,000원이 먼저 차감되고, 임차보증금 188,512,000원이 배당됩니다. 따라서 임차인의 보증금 190,000,000원 가운데 1,488,000원이 남습니다.

④ 회차별 인수 위험과 실질취득비용

위 실질취득액은 각 회차의 매각가와 예상 인수액을 더한 값이며 취득 관련 부대비용은 제외합니다. 집행비용 추정과 실제 배당순위에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다. 확약서에 따른 인수 면제가 유효하다면 해당 임차인의 실질 인수액은 각 회차에서 0원*으로 판단할 수 있습니다.

확약서가 없거나 효력이 인정되지 않는 상황에서는 신건 최저가 192,000,000원에서 2회 유찰가 122,880,000원까지 떨어져도 실질취득액은 약 192,520,320원 수준으로 계산됩니다. 임차보증금 190,000,000원이 사실상 취득비용의 하한을 형성하는 구조입니다. 반면 확약서의 효력이 인정된다면 가격 인하분이 매수인에게 실질적인 비용 감소로 이어질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 약 1.8% 추정과 제시된 우선순위를 적용한 시뮬레이션입니다. 국세·지방세 압류의 실제 조세채권액, 당해세 우선징수, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사 채권의 승계 관계와 배당금 귀속도 별도 확인 대상입니다. 신청채권액을 별도 임차보증금으로 더한 것이 아닙니다.

⑥ 가격 분석 — 거래시세 확인 전에는 저렴하다고 할 수 없다

이 물건의 감정가는 192,000,000원이고, 소유자 이도흥의 2021.02.10 취득 당시 거래가액은 190,000,000원입니다. 하지만 과거 한 차례의 소유권 취득금액은 현재의 시세를 대변하지 않습니다. 신건 최저가는 감정가와 같으며, 이를 근거로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

현재 비교 가능한 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래가가 확인되지 않아 최근 시세 대비 할인율이나 투자 수익률을 계산할 근거가 부족합니다. 따라서 확약서가 유효해 실질 인수액이 0원이라고 해도, 낙찰가 192,000,000원이 적정한지는 별도로 판단해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천부평동초등학교 북측 인근입니다. 주변은 도시형생활주택·다세대주택·아파트·오피스텔·소규모 근린생활시설 등이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 인천1호선 부평시장역이 있습니다. 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 2015.03.06 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 11층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·층별 소화전·도시가스 난방시설을 갖추고 있습니다.
• 주차. 지상 주차장과 기계식 주차설비가 있습니다. 실제 주차 가능 여부와 기계식 주차설비의 관리상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·도로. 인접 도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형 토지이며, 북측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역입니다. 외국인 등 주택용도 취득을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있으므로 현재 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 공동주택(도시형생활주택)이라는 이용상태와 주변의 주거·상업 혼재 특성을 고려해야 합니다. 최근 실거래 비교가 없는 만큼 매도 소요기간과 적정 매매가격을 단정할 수 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확보. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 대항력 포기, 잔여보증금 청구 포기, 임차권등기 말소, 효력 발생 조건이 명시돼 있는지 확인하세요. 단순한 등기 말소동의와 보증금 인수 면제는 구분해야 합니다.
• 임차인 배당·인수 검증. 우아름의 대항력과 우선변제권, 임차보증금 190,000,000원 및 배당요구 사실을 확인하고, 확약이 적용되지 않는 경우의 인수액을 별도로 계산하세요.
• 보증기관의 법적 지위. 주택도시보증공사의 190,000,000원 청구액과 임차보증금의 관계, 보증금 반환채권의 승계 여부 및 배당금 귀속 관계를 확인하세요. 동일 보증금을 중복하여 비용에 반영하지 마세요.
• 압류·체납액 확인. 안양세무서장, 부평구, 국민건강보험공단의 압류 관련 미납액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 배당 변경 시 보증금 잔액이 달라질 수 있습니다.
• 근저당권 가처분 확인. 백종제 근저당권에 대한 신용보증기금의 가처분 및 관련 분쟁 처리 상태를 확인하세요.
• 실거래가 확인. 리코팰리스와 유사한 도시형생활주택의 최근 매매가격을 확보하고, 건물·면적·층·상태를 보정해 입찰가 상한을 정하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 실제 거주·점유 관계 및 인도 절차를 확인하세요.
• 관리비·시설 확인. 공용부분 체납 관리비와 기계식 주차시설의 유지관리 상황, 건물 누수·설비 상태를 점검하세요.
• 매각기일·원본 대조. 2026.11.09 매각기일과 진행 여부를 재확인하고, 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 검토하세요.

맺으며 — “확약서 확인 전에는 안전한 낙찰가가 아니다”

인천 리코팰리스 602호는 감정가와 최저가가 모두 192,000,000원인 신건입니다. 하지만 표면적인 최저가보다 더 중요한 것은 190,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 임차인 우아름은 말소기준권리 이전에 전입·점유를 시작해 대항력이 인정되는 구조이며, 신건 예상배당상 1,488,000원이 미배당으로 남습니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요한 위험 완화 요소입니다. 그 확약이 보증금 잔액의 매수인 인수를 배제하는 효력을 갖는다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*입니다. 그러나 대항력 포기와 잔여보증금 청구 배제까지 확정됐는지는 확약서 원문으로 검증해야 합니다. 원문 확인 전에는 룰상 인수액을 보수적으로 고려해야 합니다.

여기에 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동과 현재 거래시세 미확인이라는 불확실성이 남습니다. 확약서 효력이 확인돼도 신건 가격이 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 권리상 해결 가능성은 있으나, 확약의 효력과 시세가 모두 확인되기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.