수원지방법원 2025타경56242. 경기도 용인시 처인구 역북동 학산로 10-1에 있는 다세대주택 3층 301호입니다. 1991년 10월 사용승인을 받은 4층 건물에 위치하며, 감정평가상 방 3개·거실·주방·욕실 1개 구조입니다. 소유자는 동아자산관리유한회사로, 2013년 강제경매 매각을 통해 취득한 오션주택유한회사가 이후 상호를 변경한 것으로 나타납니다.
눈에 띄는 것은 감정가가 2,920만원에 불과하다는 점입니다. 그러나 이 가격에는 대지권 가격이 포함되지 않았으며, 등기상 2021년 설정된 전세권 1억4,000만원이 남아 있습니다. 전세권 설정일은 말소기준으로 표시된 2023년 국가 압류보다 앞섭니다. 더욱이 전세권자와 이번 경매신청채권자가 동일한 주섭순이라는 점까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56242 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 역북동 467-32, 3층 301호 도로명: 경기도 용인시 처인구 학산로 10-1 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층 301호 |
| 이용상태 | 방 3 · 거실 · 주방 · 욕실 1 · 현관 · 발코니 |
| 사용승인 | 1991.10.18 |
| 소유자 | 동아자산관리유한회사 |
| 감정가 / 최저가 | 29,200,000원 / 29,200,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주섭순 / 140,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 주섭순 · 전세금 140,000,000원 · 2021.01.29 설정 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 미상 · 최저가에 대지권 가격 미포함 |
| 실거래 비교 | 동산8차 · 면적 70.14㎡ 기준 · 확인된 거래 2건 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 관건
등기상 현재 주의해야 할 권리는 을구 3번 전세권입니다. 주섭순을 권리자로 하는 전세권이 2021.01.29 설정되었으며 전세금은 140,000,000원, 범위는 주거용 301호 전부입니다. 존속기간은 2023.01.28까지로 기재되어 있지만, 기간이 지났다는 사실만으로 전세권등기가 자동 말소된다고 단정할 수 없습니다.
2023.05.26 국가 압류가 말소기준권리로 표시되어 있고, 그 뒤의 경매개시결정과 용인시 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있습니다. 반면 주섭순 전세권은 그 압류보다 먼저 설정되어 있으며, 등기상 아직 말소되지 않았습니다.
한편 2016.04.25 한상숙 명의로 설정되었던 130,000,000원 전세권은 2021.01.29 해지로 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 선순위 위험액을 산정하면서 과거 전세권 130,000,000원과 현 전세권 140,000,000원을 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인·전세권 분석 — 실제 임차인 1명
| 점유자 / 권리자 | 전입일 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주섭순 전세권자·경매신청채권자와 동일인 |
2021.02.10 | 임대차보증금 미상 등기 전세금 140,000,000원 |
대항력 신고상 있음 점유 요건 확인 필요 |
확정일자 미상 전세권 등기 별도 |
해당 없음 |
주섭순의 전입일은 2021.02.10로, 말소기준인 2023.05.26보다 앞섭니다. 대항력이 있는 것으로 분류되어 있으나, 실제 주택 인도와 주민등록 유지 여부 등 요건은 추가 확인이 필요합니다. 확정일자는 확인되지 않았고 임대차보증금도 별도로 확인되지 않았으므로, 등기 전세금 140,000,000원을 확인되지 않은 임대차보증금과 별개로 더해서 계산해서는 안 됩니다.
③ 매수인 실질취득 — 유찰돼도 싸지지 않을 수 있다
신건 매각가 29,200,000원을 가정한 배당계산에서는 집행비용 925,600원을 공제하고, 주섭순 전세권 채권에 28,274,400원을 배당합니다. 전세금 140,000,000원 대비 미배당액은 111,725,600원입니다.
이 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 법률관계가 인정된다면 실질취득비용은 다음과 같습니다.
+ 전세권 미배당 잔액 111,725,600원
입찰가가 낮아지면 배당액도 감소하고, 인수되는 미배당액은 증가합니다. 따라서 잔액 인수 구조가 성립하는 경우에는 낙찰가를 낮춘다고 실질취득액이 그만큼 감소하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 29,200,000원 | 111,725,600원 | 140,925,600원 |
| 1회 유찰 (80%) | 23,360,000원 | 117,460,480원 | 140,820,480원 |
| 2회 유찰 (64%) | 18,688,000원 | 122,048,384원 | 140,736,384원 |
각 회차별 예상 배당액을 기준으로 매각가와 미배당액을 더한 조건부 시나리오입니다. 전세권이 매각으로 소멸한다면 이 인수 시나리오는 적용되지 않으며, 당해세 등의 우선배당에 따라 실제 배당액 역시 달라질 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 2,920만원은 비교 기준이 아니다
비교 대상인 동산8차는 총 8세대 규모의 다세대주택입니다. 면적 70.14㎡ 거래 2건이 확인되며, 가격은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 70.14㎡ | 2 | 106,000,000원 |
| 2023.03 | 70.14㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 70.14㎡ | 2건 | 123,000,000원 |
확인된 최신 거래는 2024.06의 106,000,000원입니다. 과거 거래 140,000,000원보다 낮고, 제시된 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세도 -24.3%로 하락 방향입니다.
다만 마지막으로 확인된 거래가 2024년 6월이므로, 이 가격을 2026년 현재의 최신 시장가격으로 단정할 수 없습니다. 최근 12개월 평균으로 표시된 106,000,000원도 실제 확인 거래시점과 맞지 않아 현시점 12개월 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다. 거래 사례도 2건뿐이어서 표본이 부족합니다.
더구나 감정가격에 대지권이 포함되지 않은 상태이므로, 일반적인 대지권 포함 주택 거래가격과 직접 비교하는 데에도 한계가 있습니다. 전세권 소멸이 확인되더라도 대지권의 유무와 확보 가능성, 건물만 소유할 때의 제약을 별도로 평가해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 29,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 925,600원 |
| 1. 을구 3번 전세권 · 주섭순 | 140,000,000원 | 28,274,400원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 전세권 채권 미배당 | — | 111,725,600원 |
매각대금 29,200,000원 중 집행비용 925,600원과 전세권 배당액 28,274,400원이 전액을 차지합니다. 미배당 111,725,600원은 매각대금의 추가 배분항목이 아니라 채권 미충족액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인중학교 북서측 인근 역북동에 위치합니다. 주변에는 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입은 대체로 자유로운 편입니다. 인근 버스정류장과 김량장역(에버라인)을 고려할 때 교통여건은 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 1991.10.18 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 외벽은 외장벽돌 마감이며, 도시가스 공급과 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 학산로에 접하며 남측 금학로와 연결됩니다. 토지는 사다리형의 평탄한 다세대주택 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.
- 대지권. 대지권이 등기되지 않았고 감정평가도 건물만을 대상으로 이루어졌습니다. 토지대장 및 토지 등기상 현재 소유자의 대지권이 확인되지 않았습니다. 이는 일반적인 입지·건물 상태보다 우선 검토할 사항입니다.
- 환금성. 동산8차는 8세대 규모이며 확인된 실거래가 2건에 그칩니다. 최근 거래가격이 과거보다 낮고 거래 표본이 적어 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 을구 3번 주섭순 전세권이 이번 임의경매에 의해 소멸하는지 매각물건명세서와 경매신청 근거를 통해 확인해야 합니다.
- 대항력 있는 임차권. 주섭순의 전입일 2021.02.10과 실제 점유·주민등록 유지 여부, 임대차계약 및 임대차보증금의 실체를 확인해야 합니다. 전세권이 소멸하더라도 별도 임차권 존속 가능성을 검토해야 합니다.
- 전세권자와 신청채권자 관계. 동일인 주섭순이 경매를 신청한 법적 원인과 전세권 배당·말소의 효과를 확인해야 합니다.
- 대지권 유무. 대지권 미등기 상태에서 토지 지분의 소유·이전 가능성, 토지 사용 관계, 건물 소유자와 토지 소유자의 관계를 확인해야 합니다.
- 토지 취득세 납부내역. 용인시 처인구청은 2025.08.11 제출명령 회신에서 토지 취득세 납부내역이 없다고 밝혔습니다. 이는 대지권 확보 여부를 별도로 검증해야 하는 중요한 사정입니다.
- 현장 내부 확인. 감정평가상 내부구조는 표준적인 이용상황과 외부 관찰 등을 활용해 조사되었습니다. 실제 내부 상태와 점유 현황을 재확인해야 합니다.
- 실질취득 재계산. 전세권 잔액 인수 시나리오와 전세권 소멸 시나리오를 나누어 총비용을 계산하고, 대지권 문제 해결에 필요한 비용과 가능성까지 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 국가와 용인시의 압류 원인 채권, 우선배당 가능 세금, 체납 관리비 등의 실제 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 등기부 및 경매기록을 직접 확인하고 법률전문가의 검토를 받는 것이 적절합니다.
맺으며 — “저렴한 건물 가격”과 “안전한 취득가격”은 다르다
이 사건에서 가장 위험한 판단은 감정가 2,920만원을 보고 시세 1억원대 다세대주택을 싸게 살 수 있다고 생각하는 것입니다. 최저매각가격에는 대지권이 포함되지 않았고, 2021년 설정된 140,000,000원 전세권이 등기상 남아 있습니다.
전세권 잔액 인수가 성립하면 신건 실질취득은 140,925,600원으로, 확인된 최신 거래 106,000,000원보다 높습니다. 유찰되어 낙찰가가 하락하더라도 배당 부족액이 늘어나는 구조라면 실제 부담은 거의 줄지 않습니다. 가격 추세도 -24.3%의 하락 방향이고, 마지막 확인 거래가 2024년 6월이어서 현시점 시세의 불확실성도 큽니다.
다만 주섭순이 선순위 전세권자이자 경매신청채권자라는 점은 전세권 소멸 판단에 중요한 요소입니다. 실제 인수액을 확정하려면 경매신청의 근거와 전세권·임차권의 법적 관계를 반드시 확인해야 합니다. 대지권 미등기 문제까지 고려하면, 이 사건은 최저가보다 권리의 존속과 취득 대상의 범위를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
결론: 가격 메리트 판단 보류가 아니라, 핵심 권리관계 해소 전 입찰 유보가 적절합니다. 종합 위험등급 D.
