수원지방법원 2025타경56748. 경기도 오산시 원동에 위치한 두산,동아아파트 107동 4층 404호입니다. 아파트로 이용 중이며, 동일 면적 실거래 비교 기준은 74.25㎡입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 233,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

권리 흐름을 보면 소유자는 심만식이며, 2007년 4월 11일 설정된 태안농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 반월농업협동조합의 가압류가 설정됐고, 2025년 7월 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 확인되는 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분석됩니다.

이 사건은 채권자가 매각대금 전액을 배당받지 못할 것으로 예상된다는 점도 특징입니다. 그러나 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 떠안는 금액은 다릅니다. 현재 권리분석상 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 가격 측면에서는 최근 12개월 거래 평균보다 낮은 최저가가 확인되므로, 권리와 가격을 각각 검토할 가치가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2007년 근저당이 말소기준

가장 중요한 기준은 2007년 4월 11일 접수된 태안농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 36,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리로 작용합니다. 앞서 설정됐던 한국주택은행 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2006년 11월 2일 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다.

이후의 반월농업협동조합 가압류 228,345,861원과 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦은 권리입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조이며, 미배당 채권이 존재하더라도 해당 금액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 신고 임차인 없음

현재 신고된 임차인은 0명입니다. 대항력 있는 임차인이나 매수인이 보증금을 인수해야 하는 임차권은 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 인수를 가산하지 않은 실질취득 기준금액은 최저매각가 233,000,000원입니다. 다만 이는 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용을 제외한 금액입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로도 가격 여유

이 물건의 가격 경쟁력을 판단할 때는 과거 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래금액을 우선하는 것이 적절합니다.

원동동아 단지의 동일 면적 74.25㎡ 거래는 총 12건이 확인되며 전체 평균은 245,375,000원입니다. 그러나 최근 12개월에 해당하는 8건 평균은 253,687,500원으로 더 높습니다. 최근 거래 추세도 이전 거래기간 대비 +10.9%로 나타납니다.

감정가이자 최저가인 233,000,000원은 최근 12개월 평균 253,687,500원보다 20,687,500원 낮습니다. 최근 평균 대비 가격 비율은 91.8%로, 약 8.2% 낮은 수준입니다.

최신 거래인 2026년 9월 257,000,000원과 비교하면 최저가는 24,000,000원 낮습니다. 전체 평균 245,375,000원과 비교해도 최저가 비율은 95.0%입니다. 중요한 점은 전체 평균뿐 아니라 최근 평균과 최신 거래 모두가 최저가보다 높다는 사실입니다.

④ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)

매각대금 233,000,000원을 가정하면 집행비용 4,062,000원을 공제하고, 태안농업협동조합 근저당에 36,000,000원, 반월농업협동조합 가압류 채권에 192,938,000원을 배분하는 추정입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

반월농업협동조합의 가압류 청구액 228,345,861원에 비해 추정 배당액이 부족하지만, 이 미배당액이 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.

예상배당액은 제시된 배당 가정에 따른 추정치입니다. 태안농업협동조합의 36,000,000원은 실제 확정 채무잔액이 아닌 채권최고액 기준입니다. 반월농업협동조합의 가압류와 경매 신청채권은 동일 채권자의 본압류 이행 관계가 있으므로 중복계상 가능성이 있습니다. 각 청구액을 단순 합산한 미배당 추정치 286,293,132원을 별개의 확정 미변제채무로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당은 채권계산서, 우선채권 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원

현재는 감정가 100%의 신건입니다. 가정된 유찰 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 최저가는 186,400,000원, 2회 유찰 시에는 149,120,000원으로 낮아집니다. 반면 채권자가 배당받지 못하는 금액은 증가합니다.

위 미배당 추정액은 동일 채권자의 가압류 청구액과 경매 신청 청구액을 합산한 계산에 기초하므로 중복 가능성이 있으며, 법적으로 확정된 실제 미변제채권액을 뜻하지 않습니다. 유찰가격 역시 제시된 가정으로 실제 매각 진행을 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 오산시 원동의 원동초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하고, 근거리에 공공시설 및 생활편의시설이 있습니다. 감정평가상 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입과 접근이 가능하며 단지 내 도로가 공도와 연결됩니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건도 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 15층 건물 중 4층입니다. 위생설비·승강기·화재탐지설비·도시가스설비 등을 갖추고 있으며 아파트로 이용 중입니다.
• 단지 규모. 원동동아 단지는 256세대이며 사용승인 관련 준공일은 1999.07.26입니다. 거래 비교에서는 동일 면적 74.25㎡ 실거래가 확인됩니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역에 해당합니다. 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한이 있으며 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시돼 있습니다. 개별 거래·이용 제한의 구체적 적용은 관계기관 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 기준은 1,590,000원/㎡입니다. 토지는 대체로 평탄하게 조성돼 아파트 부지로 이용됩니다.
• 건물 관련 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 실제 내부 상태는 별도 점검이 필요합니다.
• 환금성. 확인된 동일 면적 실거래 12건의 가격 범위는 225,000,000원부터 263,000,000원입니다. 최근 12개월 평균이 전체 평균보다 높고 거래 추세가 +10.9%로 나타난 점은 긍정적이지만, 거래 표본과 개별 층별 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2007.04.11 태안농업협동조합 근저당권이 기준입니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 인수할 권리가 추가됐는지 확인해야 합니다.
• 점유·명도 조사. 신고 임차인은 없지만 실제 점유관계는 확정되지 않았습니다. 현황조사서, 전입세대 현황 및 현장 방문 등을 통해 점유자를 확인해야 합니다.
• 가격 기준 설정. 최저가 233,000,000원은 최근 12개월 평균 253,687,500원의 91.8%입니다. 이 차이가 내부 상태·층별 가격 및 각종 취득비용을 감안해도 충분한지 평가해야 합니다.
• 배당 중복 확인. 반월농업협동조합의 가압류와 강제경매 신청은 본압류 이행 관계가 있습니다. 청구액 두 건을 서로 다른 채무로 합산하지 말고 실제 채권액과 배당관계를 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 미납 관리비가 존재하는지 관리주체에 확인하고, 공용부분 등 매수인에게 부담될 수 있는 금액을 별도로 파악해야 합니다.
• 단지 및 개별 호수 상태. 건물 노후도, 수선 상태, 누수·결로, 향, 소음, 승강기와 공용시설 상태를 확인해야 합니다.
• 매각 일정 확인. 예정 매각기일은 2026.11.09입니다. 매각기일 변경, 취하, 정지 등 진행 상태와 보증금 납부조건을 법원 공고에서 최종 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 권리와 가격 모두 긍정적, 점유 확인은 필수

맺으며 — “권리도 간결하고, 신건 가격에도 여유가 있다”

수원지방법원 2025타경56748의 핵심은 매수인 인수위험과 채권자 미배당을 구분하는 것입니다. 태안농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 이후의 가압류·경매개시결정이 소멸하고, 신고 임차인도 없어 인수 예상액은 0원입니다. 채권자의 배당 부족은 별도의 문제이지 낙찰자가 같은 금액을 추가로 부담한다는 뜻은 아닙니다.

가격은 최근 거래자료 기준으로 경쟁력이 있습니다. 최저가 233,000,000원은 최근 12개월 평균 253,687,500원보다 낮고, 최근 거래 추세도 +10.9%입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균에만 의존하지 않아도 가격 차이가 확인된다는 점이 중요합니다.

다만 실제 점유관계와 개별 호수 상태를 확인하지 않은 채 가격 차이만으로 입찰해서는 안 됩니다. 법원 원본 서류와 현장을 확인하고 취득 부대비용을 반영한 응찰 상한을 설정해야 합니다. 종합적으로 권리 구조는 양호하고 가격도 긍정적이나, 현장 확인을 전제로 검토할 만한 A등급 물건으로 판단합니다.