서울남부지방법원 2024타경149420. 강서구 방화동 마곡킹덤펜타리움 102동 602호, 전유면적 23.8㎡의 주거용 오피스텔입니다. 감정가 234,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 95,846,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 가격이 크게 할인된 물건이지만, 등기와 임차관계를 살펴보면 해석이 달라집니다.

실제 임차인 정연희는 2021년 8월 17일 전입·점유를 시작했고, 2021년 7월 16일 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2023년 1월 18일 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 보증금은 235,000,000원이며, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.

따라서 이 사건에서 살펴볼 가격은 최저가 9,584만원이 아니라, 낙찰가에 보증금 인수액을 더한 실질취득가격입니다. 주택도시보증공사의 경매신청 및 보증기관 승계 표시는 동일 임차보증금과 관련된 것으로, 보증금을 별도로 중복 합산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 인수되는 보증금은 다르다

2021년 설정되었던 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021년 8월 9일 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023년 1월 18일 국의 압류입니다. 이후의 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.

반면 정연희의 전입·점유일은 2021년 8월 17일로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023년 6월 7일에 이루어졌지만, 그보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 바탕으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 제시되어 있습니다. 권리 타임라인에서 압류보다 임차권등기가 늦다는 사실만으로 보증금 인수 위험을 배제하면 안 됩니다.

② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 제외

실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 신고는 정연희의 보증금과 중복되므로 별도의 보증금이나 별도 임차인으로 계산하지 않습니다.

③ 가격 비교 — 최저가 9,584만원이 아니라 실질취득 약 2.37억

마곡킹덤펜타리움은 2021년 1월 8일 준공된 28세대 규모의 건물입니다. 제공된 유사 전용면적 거래는 총 12건이며, 전체 거래평균은 242,500,000원입니다. 다만 2021년 거래가 다수 포함되어 있고, 최근 시기 거래가격은 그보다 낮게 형성되었습니다.

가격 판단에는 전체 평균보다 비교적 뒤에 거래된 4건의 평균 236,250,000원, 마지막 확인 거래인 2024년 8월 215,000,000원, 그리고 이전 거래 대비 -3.8%의 하락 추세를 우선 참고해야 합니다. 단, 확인된 마지막 거래가 2024년 8월이므로 이 수치들은 2026년 9월 현재의 최신 시세로 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,846,000원 가정)

예상배당은 집행비용 추정액을 먼저 공제하고 임차인에게 우선배당하는 계산입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 별도 청구항목 기준 0원으로 표시되어 있으며, 동일 임차보증금에 관한 대위·승계분을 추가 인수금으로 중복 계산하지 않습니다. 당해세와 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다

대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가가 낮아질수록 증가합니다. 이 사건은 보증금 자체가 235,000,000원이므로 추가 유찰이 발생하더라도 매수인의 총 부담이 낙찰가만큼 낮아지는 구조가 아닙니다.

실질취득 = 해당 회차 최저매각가 + 예상 미배당 보증금. 매각대금에서 공제되는 집행비용 추정액이 포함된 계산이며 취득세·명도비·체납 관리비 등 별도 부대비용은 제외됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 방화동 소재 송정초등학교 북서측 인근. 중소규모 점포와 근린생활시설, 학교, 공항시장, 관공서 및 주거시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입 가능. 인근에 노선버스 정류장과 송정역·공항시장역(5·9호선)이 위치하며, 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 6층. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수 및 급탕설비, 승강기, 1층 주차장과 기계식 주차타워가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 수평표면구역, 상대보호구역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 공시지가는 4,780,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 28세대의 소규모 오피스텔입니다. 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.3회로 제시되어 있고, 확인된 거래가격은 이전 거래 대비 3.8% 하락했습니다. 거래 표본이 제한적이며 마지막 확인 거래도 2024년 8월이므로 최신 매매·임대 수요를 별도로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 여부. 정연희의 대항력 및 우선변제권, 임차권등기, 매각물건명세서상 인수 문구를 반드시 원본과 대조하세요. 현재 최저가 기준 예상 인수액은 141,279,228원입니다.
• 실질취득 기준 가격 비교. 최저가 95,846,000원이 아니라 실질취득 237,125,228원을 기준으로 판단해야 합니다. 제공된 비교거래 4건 평균 236,250,000원보다 높은 수준입니다.
• 최신 시세 보완. 마지막 확인 거래는 2024년 8월의 215,000,000원입니다. 하락 추세(-3.8%)를 고려하되, 2026년 현재 실거래·매물 호가·임대수요를 확인하기 전에는 현재 시세를 확정하지 마세요.
• 배당순위와 세금. 말소기준이 국의 압류인 만큼 체납세금의 법정기일과 우선순위, 실제 배당액을 확인해야 합니다. 세금 관련 배당 변동은 임차인의 미배당액과 매수인 인수 부담에 영향을 줄 수 있습니다.
• 보증기관 승계 확인. 보증기관의 대위·승계 신고와 주택도시보증공사의 신청채권 관계를 확인하되 동일 임차보증금을 별도의 임차인 보증금으로 중복 계산하지 마세요.
• 민간임대주택등기. 2021년 8월 27일 등기된 민간임대주택 등록의 현재 상태와 매각 후 적용될 수 있는 행정절차를 확인하세요.
• 점유·명도 및 관리비. 실제 점유 상태와 임차인 인도 조건, 체납 관리비 및 기계식 주차장 이용 조건을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 채권승계 관련 서류를 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가 9,584만원 ≠ 취득가 9,584만원”

이 사건에서 가장 경계해야 할 숫자는 감정가 대비 40.96%라는 최저매각가 비율입니다. 4회 유찰된 저가 물건으로 보이지만, 실제로는 235,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이 매수인에게 이어지는 구조입니다.

현재 최저가 기준 예상 미배당 보증금은 141,279,228원이고, 낙찰대금을 합친 실질취득은 237,125,228원입니다. 이는 제공된 후기 비교거래 평균 236,250,000원보다 높고, 마지막 확인 거래 215,000,000원보다도 높은 수준입니다.

시장 자료에는 3.8%의 가격 하락 추세가 나타나며, 건물 규모는 28세대, 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.3회입니다. 추가 유찰이 발생하더라도 인수해야 할 보증금이 증가해 실질취득가격은 크게 낮아지지 않습니다.

결론적으로 이 물건은 최저가 할인율로 평가해서는 안 되는 보증금 인수형 경매입니다. 매각물건명세서에 인수 위험이 명시된 만큼, 입찰 판단의 출발점은 보증금 반환채무를 포함한 실질취득가격이어야 합니다. 현재 자료만으로 가격 우위를 인정하기 어렵고, 실제 인수금 확정과 최신 시세 검증이 우선입니다.