* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 해당 임차보증금 권리에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약의 효력과 실제 말소 이행은 입찰 전 확인해야 합니다.

수원지방법원 2025타경56783. 경기도 용인시 처인구 유방동에 위치한 대림스타빌2, 2층 202호입니다. 2019.06.07. 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택(도시형생활주택)이며, 지상 4층 건물의 2층에 해당합니다. 비교 대상 전용면적은 50.86㎡, 전체 규모는 9세대입니다.

소유자 허혁은 2021.10.21. 매매를 원인으로 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 225,000,000원입니다. 이후 2022.06.30. 서민금융진흥원의 가압류가 설정됐고, 2025.07.07. 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다.

이 사건은 일반적인 무임차 다세대 경매가 아닙니다. 임차인 송혜원은 2021.09.30. 전입·점유를 시작했고, 2021.07.27. 확정일자를 갖췄습니다. 이는 말소기준권리인 2022.06.30. 가압류보다 앞섭니다. 따라서 본래는 보증금 배당 부족분에 대한 매수인 인수 가능성이 있습니다.

하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 사실이 기재돼 있습니다. 이 확약이 이번 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심

등기부상 과거 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기는 2021.09.30. 이미 말소됐습니다. 소유권은 허혁에게 이전됐고, 이후 가압류·강제경매개시결정·압류가 순차적으로 등기됐습니다.

매각으로 소멸할 권리는 서민금융진흥원 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 및 부천시 압류 등입니다. 다만 압류 관련 세금의 배당 우선순위와 선순위 임차보증금 처리 방식은 최종 배당에서 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 225,000,000원

실제 임차인은 송혜원 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 ‘양도 전 임차인 송혜원’으로 기재된 보증금 권리의 양수·승계 주체입니다. 따라서 송혜원 보증금 225,000,000원과 주택도시보증공사 청구금액 225,000,000원을 별개의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

* 확약은 송혜원 관련 임차보증금 권리에 대한 것입니다. 확약과 별개의 미확인 점유관계, 세금, 관리비 및 기타 부담까지 소멸시키는 것은 아닙니다. 확약서 원본과 실제 말소 이행 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 236,000,000원은 과거 거래보다 높다

대림스타빌Ⅱ의 확인되는 실거래는 2021년 5건입니다. 모두 225,000,000원에 거래됐으며, 대상 면적은 50.78~50.86㎡입니다. 최신 확인 거래도 2021.10.에 머물러 있어, 현재 시장가격을 직접 보여주는 자료로 보기 어렵습니다.

신건 감정가이자 최저매각가인 236,000,000원은 2021년 거래 평균인 225,000,000원보다 11,000,000원 높고, 비율로는 104.9%입니다. 확약을 전제로 매수인 실질 인수가 0원이라 하더라도, 현재 회차의 실질취득비용은 낙찰가인 236,000,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)

다음은 신건 최저매각가를 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 송혜원 관련 선순위 임차보증금에 225,000,000원이 배분되는 방식입니다. 다만 송혜원 보증금과 주택도시보증공사의 승계채권은 동일한 기초 임차보증금과 관련되므로 실제 배당 수령권자는 채권양도·승계서류와 배당표로 확인해야 합니다.

* 주택도시보증공사 청구금액 225,000,000원은 송혜원 관련 임차보증금의 양수·승계 관계와 중복될 수 있으므로 별도의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 위 배당표는 기초 추정표이며, 실제 배당 수령인 및 순위는 법원 배당표에 따릅니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

추정 매각대금 236,000,000원 중 집행비용 4,104,000원, 임차보증금 관련 배당 225,000,000원, 서민금융진흥원 배당 6,896,000원으로 배분됩니다. 주택도시보증공사에 별도 기재된 신청채권자 배당은 0원이며, 이 배당 항목을 임차보증금과 중복 계산해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 가격 구조를 바꾼다

확약이 없다면 유찰에 따라 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 임차보증금의 인수 부담이 늘어나, 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 따라서 1회 유찰의 188,800,000원이나 2회 유찰의 151,040,000원을 그대로 취득비용으로 보면 안 됩니다.

반대로 2026.06.11. 확약이 유효하게 적용된다면 송혜원 관련 인수액은 각 회차에서 실질 0원*으로 처리되고, 실질취득비용은 해당 낙찰가가 됩니다. 다만 취득세, 명도비, 미납 관리비 등의 별도 비용은 포함되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 용인시 처인구 유방동 소재 유방5통마을회관 북서측 인근입니다. 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 임야가 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2019.06.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 건물입니다. 석재 붙임 외벽, 벽지 및 타일 내벽, 새시 창호를 사용하며 개별난방·승강기·화재탐지설비 등을 갖췄습니다.
• 토지. 2필지 일단의 부정형 평지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북동측 약 20미터, 북서측 및 남서측 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)에 해당하며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 전체 9세대 규모로 동일 건물 거래 표본이 적습니다. 확인된 거래도 2021년에 집중돼 있어 현재 매도가격과 처분기간을 별도로 조사할 필요가 있습니다.
• 현장 확인. 감정 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인에 제약이 있었습니다. 내부구조와 실제 이용상태가 평가상 내용과 다를 가능성을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.11.자 확약서의 대항력 포기, 우선변제권만 주장한다는 내용, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 최종 매각물건명세서에 유지되는지 확인하세요.
• 임차보증금 승계관계. 송혜원과 주택도시보증공사의 채권양도·승계관계를 확인하고 보증금 225,000,000원이 중복 계산되지 않도록 하세요.
• 권리 및 점유 확인. 임차권등기만 보고 실제 점유 상태를 단정하지 말고, 현황조사와 현장 확인을 통해 인도 가능 여부와 명도 비용을 점검하세요.
• 현시세 재검증. 확인되는 실거래가 2021년에 머물러 있으므로, 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래 및 매물가격을 비교해 입찰가 상한을 설정하세요.
• 유찰별 취득비용 구분. 확약이 유효하면 실질 인수 0원*이지만, 효력이 인정되지 않으면 유찰 시 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 두 경우를 반드시 구분하세요.
• 압류·세금 확인. 부천시 압류와 관련된 조세채권, 당해세 및 실제 배당순위를 확인하세요. 세금 배당에 따라 추정 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 관리비 및 건물 상태. 장기 체납 관리비 중 승계 가능한 부분, 건물 누수, 내부 훼손, 설비 상태를 확인하세요. 감정 당시 내부 확인이 제한됐다는 점에 유의해야 합니다.
• 최종 서류 재확인. 매각기일 2026.11.09.에 앞서 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “인수는 확약으로 풀렸지만, 가격까지 풀린 것은 아니다”

이 사건의 핵심은 225,000,000원짜리 선순위 임차보증금입니다. 송혜원은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유하고 확정일자도 갖춘 대항력 임차인입니다. 원래라면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 떠안을 보증금 잔액이 늘어날 수 있는 구조입니다.

하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당금이 남더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 그 효력이 확인된다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*입니다. 권리분석에서 가장 큰 부담을 해소하는 중요한 근거입니다.

그렇다고 신건이 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 236,000,000원의 신건 최저가는 확인되는 2021년 거래가격 225,000,000원보다 높습니다. 최신 실거래 확인이 어렵고, 단지는 9세대 규모이며, 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 4.4회입니다.

결론은 ‘권리 조건부 통과, 신건 가격 보류’입니다. 확약서 원본과 임차권등기 말소 이행 가능성이 확인된다면 인수 위험은 상당히 줄어듭니다. 그러나 투자 판단은 실제 취득비용과 현재 시세를 기준으로 해야 합니다. 이 물건은 낮아 보이는 최저가보다 확약의 효력, 현재 시장가격, 소규모 다세대의 환금성을 함께 검증하는 것이 중요합니다.

* 확약으로 인한 실질 인수 0원은 송혜원 관련 임차보증금에 한정하며, 다른 법정 부담이나 실제 취득 부대비용까지 0원이라는 의미는 아닙니다.