수원지방법원 2025타경57011. 경기도 용인시 기흥구 신갈동 412-68에 위치한 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철골구조 및 경량철골구조의 3층 건물로, 1층은 근린생활시설, 2층은 주택, 3층은 창고로 이용되고 있습니다. 토지면적은 186.0㎡입니다.
외형적으로는 감정가 840,642,650원에 시작하는 신건이지만, 권리관계는 단순하지 않습니다. 2017.06.02. 접수된 이혜진 관련 가등기·소유권이전 기록이 2023.05.12. 신한은행 근저당보다 앞서며, 경매로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있습니다. 특히 해당 가등기는 담보가등기 여부와 소유권이전 관련 효력을 확인해야 합니다.
여기에 임차인 정문조의 보증금 20,000,000원이 인수 대상으로 반영되어 있고, 신인철·권란의 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 확인된 인수금액만을 전체 인수액으로 단정해서는 안 됩니다. 낙찰가격이 낮아지더라도 미배당 보증금이나 선순위 권리 부담이 남으면 실제 취득비용이 증가할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57011 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 신갈동 412-68 도로명: 경기도 용인시 기흥구 신정로41번길 9 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설·주택·창고 |
| 건물구조 | 철골구조 및 경량철골구조 · 평스라브지붕 · 3층 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설 / 2층 주택 / 3층 창고 |
| 토지 | 186.0㎡ · 지목 대 · 사다리형 평지 · 소로한면 |
| 소유자 | 서석호 |
| 감정가 / 최저가 | 840,642,650원 / 840,642,650원 (신건) |
| 신청채권자 | 강재희 |
| 청구금액 | 963,757,238원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기
다만 등기 기록에는 가등기와 소유권이전 관련 표현이 함께 나타나므로, 현재 유효한 권리의 정확한 성질과 매수인에 대한 효력을 별도로 확인해야 합니다. 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지, 이미 실행된 소유권이전과 어떤 관계인지에 따라 법적 결과가 달라질 수 있습니다.
선순위 가등기가 실제로 인수되는 경우에는 단순한 금전 부담을 넘어 소유권 취득의 안정성 자체가 문제될 수 있습니다.
말소기준권리는 2023.05.12. 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 282,000,000원이고, 공동담보에는 신갈동 412-68 토지가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 김학용 근저당권(채권최고액 400,000,000원)과 강재희의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
반면 말소기준권리 이전에 성립한 권리는 별도 검토가 필요합니다. 근저당권 2건이 소멸한다는 사실만으로 전체 권리관계가 깨끗해지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 인수액 미확정
임차인으로 확인된 사람은 신인철·정문조·권란 3명입니다. 전입 관련 날짜는 모두 2023.05.12. 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 전입일이 앞선다는 사실만으로 모든 임차인의 대항요건과 보증금 인수를 확정할 수는 없습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구·승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신인철 202호 |
2012.02.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 2025.10.16 배당요구 승계 없음 |
| 정문조 | 2002.01.02 | 20,000,000원 | 600,000원 | 대항력 있음 | 없음(배당계산 기준) | 2025.10.16 배당요구 승계 없음 |
| 권란 25시카공업사 · 20.0000㎡ |
2022.08.17 | 미상 | 100,000원 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 승계 없음 |
배당요구 사실만으로 선순위 대항력과 보증금 반환 부담이 자동 소멸하지는 않습니다. 실제 인수 여부는 임대차계약, 점유관계, 대항요건과 매각물건명세서 원문을 최종 대조해야 합니다.
이들의 보증금이 존재하고 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 인정되면, 미배당액이 추가 인수금으로 이어질 수 있습니다. 현재의 20,000,000원은 확인된 인수액이지, 전체 인수액의 확정 상한이 아닙니다.
낙찰가 + 정문조 인수보증금 20,000,000원 + 추가 인수 가능 보증금 + 기타 취득·명도비용
신인철·권란의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득 총액 산정 불가대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 경매에서는 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금 인수가 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건도 미상 보증금의 규모와 인수 여부가 확인되기 전에는 유찰로 인한 최저가 하락을 실질적인 할인으로 평가할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 거래 시세 없이 저가 여부 판단 불가
감정가와 신건 최저매각가는 모두 840,642,650원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균, 최근 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않아 감정가 자체가 시장가격에 비해 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.
특히 이 물건은 일반 아파트가 아니라 1층 근린생활시설·2층 주택·3층 창고로 이용되는 토지·건물입니다. 각 층의 사용 상태와 임대차관계, 토지의 가치, 선순위 권리 부담을 함께 평가해야 합니다.
시세가 확인되지 않았고 실제 취득비용도 확정되지 않은 상황에서 '감정가 대비 저렴하다'거나 '유찰되면 가격 메리트가 생긴다'고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 840,642,650원 가정)
다음 배당표는 제공된 추정 배당계산을 그대로 반영한 것입니다. 실제 배당은 채권의 성질, 우선순위, 확정 채권액, 세금, 임차인 권리 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,806,426원 |
| 임차인 정문조 보증금 매수인 인수 |
20,000,000원 | 0원 |
| 1. 신한은행 근저당 | 282,000,000원 | 282,000,000원 |
| 2. 김학용 근저당 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 3. 강재희 강제경매 신청채권 | 963,757,238원 | 147,836,224원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
- 총 채권청구액: 1,645,757,238원
- 채권자 예상배당 합계: 829,836,224원
- 총 예상 미배당: 815,921,014원
- 소유자 잔여금: 0원
- 확인된 매수인 인수보증금: 20,000,000원
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 권리 위험은 남는다
| 매각 회차 | 매각가 가정 | 총 미배당 | 확인된 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 840,642,650원 | 815,921,014원 | 20,000,000원 + 미상 |
| 1회 유찰 (80%) | 672,514,120원 | 982,368,259원 | 20,000,000원 + 미상 |
| 2회 유찰 (64%) | 538,011,296원 | 1,115,526,055원 | 20,000,000원 + 미상 |
시나리오 계산에서는 정문조의 인수보증금이 모든 회차에서 20,000,000원으로 유지됩니다. 다만 이는 추가 임차보증금이 없다는 의미가 아닙니다. 신인철·권란의 보증금 규모가 확인되지 않았기 때문에 각 회차의 전체 인수액은 여전히 확정할 수 없습니다.
강재희의 신청채권 예상배당은 신건에서 147,836,224원이며, 1회·2회 유찰 시나리오에서는 모두 0원으로 계산됩니다. 이는 해당 시나리오의 배당 추정 결과이지, 선순위 임차권이나 가등기의 소멸을 뜻하지 않습니다.
선순위 가등기와 임차인 보증금 인수범위가 확정되지 않으면 1회 또는 2회 유찰된 가격에서도 적정 입찰가를 계산할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 신갈동 소재 신갈초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 주상용 건물, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류소가 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철골구조 및 경량철골구조 평스라브지붕 3층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌 쌓기 등으로 마감되어 있으며, 기본 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 1층 근린생활시설, 2층 주택, 3층 창고로 이용되고 있습니다. 주거·상업·창고 용도가 혼재한 건물인 만큼 층별 사용 상태와 실제 점유관계를 구분해 살펴야 합니다.
- 토지. 면적 186.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 소로한면에 접합니다. 개별공시지가는 2,062,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되는 것으로 표시되어 있습니다. 실제 거래 시 적용되는 허가 요건을 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 주택과 근린생활시설, 창고가 함께 있는 복합이용 건물입니다. 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않아 현재 가격의 적정성과 향후 매각 용이성은 별도로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 3번 이혜진 관련 2017.06.02. 등기의 정확한 권리 성질, 소유권이전 기록과의 관계, 현재 효력 및 매각 후 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 선순위 가등기와 임차권에 관한 매수인 인수사항을 원문으로 확인해야 합니다. 선순위 가등기가 소유권 취득에 미치는 효과가 가장 중요한 쟁점입니다.
- 신인철 보증금 확인. 202호 점유 및 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유개시일과 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 정문조 인수 확인. 보증금 20,000,000원의 전액 인수 계산이 실제 권리관계와 일치하는지 확인하고, 월차임 600,000원과 관련된 계약조건도 검토해야 합니다.
- 권란 점유 확인. 25시카공업사 관련 점유부분 20.0000㎡, 월차임 100,000원, 보증금 유무 및 사업장·주거 사용관계를 확인해야 합니다.
- 층별 임대차 확인. 1층 근린생활시설, 2층 주택, 3층 창고의 실제 사용자와 계약관계를 각각 확인해야 합니다.
- 토지·건물 일괄매각 확인. 건물과 토지에 설정된 공동담보 관계, 소유권 범위 및 매각 대상의 일치 여부를 점검해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 동일한 이용구조와 입지의 비교 가능한 거래를 확보하고, 낙찰가에 실제 인수금액을 더한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 당해세, 최우선변제 가능성, 미납 관리비, 명도비용, 건물 유지·보수비용 등을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 계약자료를 대조하고 선순위 권리의 법적 효과에 관한 전문가 검토를 받아야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 권리 인수의 끝을 먼저 확인하라”
이 물건은 단순히 가격이 높은지 낮은지를 따질 단계가 아닙니다. 신건 최저가 840,642,650원에 시작하지만, 2017년 선순위 가등기 관련 권리가 남아 있고 실제 임차인 3명 중 정문조의 보증금 20,000,000원이 인수 대상으로 계산되어 있습니다. 나머지 임차인 2명의 보증금도 확정되지 않았습니다.
후순위 근저당권과 경매개시결정이 소멸하더라도 선순위 가등기나 대항력 있는 임차인의 권리가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 예상 미배당액 815,921,014원이 발생하는 배당 구조 역시 매수인 인수 위험과 구분해 해석해야 합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 가등기의 권리 성질과 효력, 임차인별 보증금 및 인수 여부, 그리고 비교 가능한 실제 시장가격을 확인한 다음에야 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 현재로서는 권리 위험과 가격 불확실성이 중첩되어 있으므로 종합 평가는 D등급입니다. 유찰 여부보다 선순위 권리와 추가 인수액의 확정이 먼저입니다.
