수원지방법원 2025타경57084. 경기도 용인시 기흥구 영덕동 유-타워 1층 103호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 용도는 판매시설(상점·소매점)이며, 실제로 편의점으로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자는 조진희로, 2022년 11월 24일 거래가액 1,700,000,000원에 소유권을 취득한 내역이 확인됩니다. 같은 날 남서울농업협동조합 명의로 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이후 백송이 명의의 후순위 근저당권이 설정됐고, 그 일부가 박용호에게 이전됐습니다. 2025년 7월 25일에는 백송이·박용호를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 뒤이어 신용보증기금·근로복지공단·코리아세븐의 가압류와 국세·지방세 압류가 추가됐습니다. 해당 후순위 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸할 예정이지만, 상가 임차인의 대항력과 배당상 조세 우선순위까지 자동으로 해결된다는 의미는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57084 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1029 유-타워 제1층 제103호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 흥덕중앙로 120 |
| 물건종류 | 근린시설 · 판매시설(상점·소매점) · 편의점 이용 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조, 지상 34층 건물 중 1층 103호 |
| 소유자 | 조진희 (2022.11.24 소유권 취득, 거래가액 1,700,000,000원) |
| 감정가 | 2,030,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,030,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 신청채권 청구액 | 298,408,527원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.24 남서울농업협동조합 근저당권, 채권최고액 1,560,000,000원 |
| 점유·이용 | 지에스25 편의점 · 임대차관계 확인 필요 |
| 위반건축물 | 해당 표시 없음 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도
말소기준권리는 2022년 11월 24일 설정된 남서울농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원입니다. 2024년 6월 14일 설정된 백송이 명의 근저당권 405,600,000원은 후순위이며, 2025년 7월 21일 박용호에게 일부 이전된 부분은 기존 근저당권의 일부 승계이므로 별도의 405,600,000원 채권으로 중복 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 지에스25, 대항력 가능·미상
현황조사와 매각물건명세서에는 지에스25가 확인됩니다. 실제 임차인으로 기재된 점유·영업 주체는 1곳이며, 보증기관의 대위변제나 승계채권 중복신고에 해당하는 대상은 아닙니다.
| 임차인·점유자 | 보증금 / 차임 | 점유·등록 관련 일자 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 지에스25 편의점 영업 |
미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
상가 임대차의 대항력은 건물의 인도 및 사업자등록 신청 등 관련 요건을 확인해야 합니다. 확정일자·배당요구 여부와 임대차 보증금도 확인이 필요합니다.
만약 대항력 있는 임차인의 보증금이 실제 낙찰가보다 크고 그 전액이 매수인에게 인수되는 구조라면, 실질취득 총액은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 금액으로 판단해야 합니다. 매각가격이 내려가더라도 미배당 보증금의 인수액이 증가할 수 있어 실질취득 총액이 보증금 수준으로 유지되는 상황이 발생합니다.
반대로 대항력이나 인수할 보증금이 없는 것으로 확인된다면 인수액은 0원이 될 수 있습니다. 하지만 현재는 어느 쪽도 확정할 수 없습니다. 상가건물 임대차계약서, 사업자등록 관련 사항, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하는 것이 최우선입니다.
③ 가격 분석 — 신건 2,030,000,000원, 시세 판단 보류
감정가와 최저매각가는 모두 2,030,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가의 100%가 현재 최저매각가격입니다. 소유자의 2022년 취득 거래가액은 1,700,000,000원이지만, 이는 과거의 개별 거래금액으로 현재 상가 시장가격을 대신할 수 없습니다.
동일 건물 내 유사한 1층 상가의 최근 실거래가, 최신 거래가격, 임대수익률 및 시장 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 실질취득 총액에 영향을 주는 임차보증금 인수액도 미확정인 상태입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 증가
현재 회차 및 유찰을 가정한 매각가격·미배당 예상액입니다. 아래 금액은 실제 차기 매각기일이나 확정 최저매각가격을 의미하지 않습니다. 또한 임차인 인수액은 모두 0원으로 가정한 계산이므로 실제 취득비용과 구분해야 합니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 2,030,000,000원 | 2,007,300,000원 | 16,983,717원 | 405,600,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 1,624,000,000원 | 1,605,360,000원 | 418,923,717원 | 45,360,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 1,299,200,000원 | 1,283,808,000원 | 740,475,717원 | 0원 |
채권자 미배당은 예상 배당 부족액이며 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 각 회차 모두 세금 우선배당과 미확인 임차보증금은 별도 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 2,030,000,000원 가정)
현재 신건 가격을 기준으로 집행비용을 먼저 공제하고, 남서울농업협동조합과 백송이 근저당권 등에 순차 배당하는 추정입니다. 채권최고액 기준의 기계적 배당 계산이며 실제 피담보채권액, 조세채권의 우선순위, 임차인의 배당권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 22,700,000원 |
| 1. 근저당 · 남서울농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 2. 근저당 · 백송이 (박용호 일부 이전) | 405,600,000원 | 405,600,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 41,922,387원 | 41,700,000원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 9,823,250원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 코리아세븐 | 6,938,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 예상 채권자 배당액 2,007,300,000원 · 예상 미배당 16,983,717원 · 소유자 잔여 0원. 집행비용 22,700,000원 포함 시 매각대금 2,030,000,000원 전액이 배분됩니다. 국세·지방세 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 확정 채권액은 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 기흥구 영덕동 소재 흥덕중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조의 지상 34층 건물 중 1층 103호입니다. 외벽은 페어글라스 및 석재 마감 등이며, 공용 위생설비·급배수설비·소화전설비·승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 30m 내외 및 동측 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다. 상가의 차량 접근 및 영업동선 검토에 참고할 수 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 속합니다. 상대보호구역 관련 사항과 토지거래계약 허가구역 표시가 있어 구체적 적용 여부 및 허가 필요성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 편의점으로 이용 중인 1층 판매시설로, 상가의 가치는 입지뿐 아니라 임대차 안정성·임대료·공실 가능성·실제 수익에 영향을 받습니다. 최근 거래가격 및 임대수익 정보가 확인되지 않아 환금성을 확정 평가하기 어렵습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 영업시설의 내부 상태와 인수 대상 시설·집기는 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 상가 임차인 대항력. 지에스25의 실제 임차계약 상대방, 점유개시일, 사업자등록 신청일 및 현황을 확인해 말소기준권리와 선후관계를 판단해야 합니다.
- 임대차 보증금. 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 인수되는지 검토하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
- 임차인 실제 영업. 지에스25 점유의 법적 성격과 계약관계, 영업시설 및 점포 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 조세 압류 3건. 용인시 및 국세 압류의 체납액·세목·법정기일을 확인하고, 당해세 등 우선 배당으로 후순위 채권자의 배당이 감소할 수 있는지 검토해야 합니다.
- 근저당권 일부 이전. 백송이 근저당권의 박용호 일부 이전 내역과 실제 피담보채권액을 확인해야 합니다. 중복된 근저당채권으로 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 실거래·임대수익. 유-타워 내 유사한 1층 상가의 최근 실거래, 임대보증금·월차임 및 공실 현황을 확인하고, 인수액을 포함한 실질취득 총액을 기준으로 투자성을 평가해야 합니다.
- 미납 관리비. 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 관리비 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 규제·사용 가능성. 현재 편의점 이용상태와 향후 사용계획에 대해 건축물 용도, 교육환경 관련 제한 및 토지이용 규제를 확인해야 합니다.
- 입찰서류 확인. 2026.11.09 매각기일의 진행 여부와 최신 매각물건명세서·등기사항증명서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸 ≠ 인수 위험 없음”
용인 유-타워 1층 103호는 남서울농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권과 가압류가 다수 존재하지만, 이 사실만으로 매수인이 해당 채무를 인수하는 것은 아닙니다.
그렇다고 안전한 무인수 물건으로 결론 내릴 수는 없습니다. 실제 점유 중인 지에스25의 임대차 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않았기 때문입니다. 세금 압류 3건도 배당 우선순위에 영향을 줄 수 있습니다. 신건 매각가격 2,030,000,000원에 대해서도 최근 실거래 및 임대수익 자료가 없어 시세 대비 저렴하다는 판단을 내릴 수 없습니다.
예상배당에서의 인수액 0원은 어디까지나 계산상 가정입니다. 실제 실질취득 총액은 낙찰가에 매수인이 인수하는 금액을 합산한 결과로 판단해야 합니다. 권리관계의 큰 틀은 파악되지만, 핵심 점유관계와 가격 검증이 끝나지 않았습니다.
결론은 등기상 소멸 구조는 확인, 임차인 인수는 미확정, 가격 판단은 보류. 임대차계약과 조세채권, 최근 상가 실거래를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
