수원지방법원 2025타경57264. 경기도 화성시 봉담읍 와우리 소재 봉담휴먼빌 106동 5층 503호 아파트입니다. 감정가는 356,000,000원, 현재 최저매각가도 동일한 신건입니다. 소유자는 박윤희이며, 신청채권자 이원우의 청구액 290,000,000원에 따른 강제경매가 진행되고 있습니다.

등기부상 말소기준권리는 2021.07.26 설정된 이린의 근저당권입니다. 이후 주택도시보증공사 등 가압류와 여러 압류가 발생했으며, 등기된 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리가 말소되는 것과 임차보증금 인수 위험이 사라지는 것은 별개의 문제입니다.

현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 이원우의 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 동시에 이원우는 강제경매 신청채권자로도 등장합니다. 실제 임대차관계, 점유 경위, 보증금, 배당을 통해 만족받을 금액 등을 확인해야 이 물건의 진정한 취득비용을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 전입한 임차인

등기부에는 과거 송선채 명의로 임차보증금 235,000,000원의 주택임차권등기가 있었으나 2020.06.01 말소됐습니다. 이는 현재 이원우의 보증금으로 볼 수 없으며, 별도의 현존 임차보증금으로 합산해서도 안 됩니다.

또한 2022년 소금숙·조혜인 명의의 신탁 관련 소유권이전 기록이 있으나, 관련 신탁등기는 말소되고 박윤희 명의로 소유권이 귀속됐습니다. 현재의 권리분석에서는 이후 설정된 근저당권과 가압류, 무엇보다 선순위 전입자의 법적 지위를 구분해서 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 위험

③ 가격 판단 — 시세 검증 전에는 메리트 미확정

봉담휴먼빌은 540세대 아파트단지이며, 사용승인 관련 준공일은 2012.06.29입니다. 경매 대상은 106동 5층 503호이고, 아파트로 이용 중입니다.

현재 확인된 것은 감정가와 경매가격, 단지의 경매 통계입니다. 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래 가격을 확인하지 못했으므로, 감정가 356,000,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)

현재 신건 최저매각가로 매각된다는 가정하에 산출된 배당 추정입니다. 근저당권자 이린에게 120,000,000원, 주택도시보증공사에 230,216,000원이 배당되고, 후순위 채권자들에게는 상당한 미배당이 발생하는 계산입니다.

배당액은 제시된 추정 순위에 따른 계산입니다. 채권최고액을 적용한 항목이 있으며, 실제 피담보채권 잔액과 다를 수 있습니다. 조세·공과금 우선배당, 임차인 보증금 및 최우선변제권은 확정 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당 확대

채권자 청구금액 합계는 853,499,374원입니다. 신건에서 매각되더라도 예상 미배당액이 503,283,374원에 이릅니다. 2회 유찰 시에는 미배당액이 629,649,134원으로 확대됩니다.

이 수치는 채권자들이 배당받지 못하는 금액을 나타내며, 매수인이 그 금액 전부를 인수한다는 뜻은 아닙니다. 일반적인 후순위 가압류채권의 미배당액은 매수인에게 그대로 승계되지 않습니다. 반면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도의 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

⑥ 세금·압류 위험 — 배당 순위 변동 가능

이 물건에는 국세 관련 압류와 국민건강보험공단 압류가 함께 등기돼 있습니다. 조세채권의 법정기일과 당해세 여부, 공과금의 우선징수 요건에 따라 실제 배당 순위가 달라질 수 있습니다.

이들 압류등기가 매각 후 말소되더라도, 관련 채권의 우선배당 여부는 별도로 검토해야 합니다. 특히 조세채권이 우선배당될 경우 근저당권자나 후순위 채권자의 실제 배당금이 달라질 수 있고, 임차보증금의 배당 및 인수관계에도 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 봉담읍 와우리 소재 효행초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 주거지역이며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 단지의 4개 면이 도로에 접합니다. 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건도 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 23층 건물입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있으며 아파트로 이용 중입니다.
• 단지. 봉담휴먼빌은 540세대 규모로, 2012.06.29 준공됐습니다. 실거래 가격 확인과 함께 동일 단지 내 층별·면적별 거래 차이를 비교할 필요가 있습니다.
• 토지. 준주거지역이며 봉담읍와우리·와우리 지구단위계획구역에 속합니다. 평지의 세로장방형 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단지 규모와 도로 접근성은 참고할 만하지만, 개별 물건의 최근 실거래 수준이 확정되지 않아 최저가 대비 환금성이나 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 이원우의 실제 임차관계. 임대차계약서, 보증금 액수, 계약 체결 경위, 실제 점유 여부와 전입관계를 확인해야 합니다.
• 대항력 최종 판단. 2021.01.25 전입과 2021.07.26 근저당 설정의 선후관계뿐 아니라 주택 인도 및 대항요건 유지 여부를 검토해야 합니다.
• 보증금 인수액. 임차보증금과 실제 배당 예상액을 확인하고, 낙찰자가 인수해야 할 미배당 잔액을 계산해야 합니다.
• 임차인·신청채권자 동일성. 이원우의 강제경매 청구채권 290,000,000원과 임차보증금 반환채권의 관계를 확인해야 합니다.
• 배당요구 검토. 2025.08.28 배당요구 신고의 구체적인 내용, 배당요구 종기와 적법성, 우선변제 요건을 확인해야 합니다.
• 조세·공과금 압류. 기흥·동작·금천세무서 및 국민건강보험공단 압류의 관련 채권액과 우선권을 확인해야 합니다.
• 과거 임차권등기. 송선채 명의 임차권등기는 2020.06.01 말소됐습니다. 현재 임차인과 혼동하지 않되, 과거 임대차 종료 및 말소 경위를 원본으로 대조해야 합니다.
• 과거 신탁 이력. 2022년 신탁과 신탁재산 귀속 등기 이력을 확인하고 현재 소유권 및 유효한 권리관계를 대조해야 합니다.
• 실거래 확인. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격을 확보한 후, 최저가가 아닌 실질취득금액을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자의 지위와 인도 가능성, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 확인해야 합니다.
• 입찰기일 및 원본. 2026.11.09 매각기일의 진행 여부와 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 자료를 확인해야 합니다.

⑨ 종합 판단 — 권리 위험부터 해소해야 할 물건

맺으며 — “낙찰가보다 보증금이 먼저다”

봉담휴먼빌 503호는 아파트 자체의 이용상태나 입지보다 임차인 이원우의 법적 지위가 투자 판단을 좌우하는 물건입니다.

이원우는 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 동시에 청구금액 290,000,000원의 강제경매 신청채권자로 등장합니다. 그런데 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유와 대항력이 인정되는지, 경매신청 채권과 임대차보증금이 어떤 관계인지, 배당 후 얼마가 남는지를 확인하지 않으면 낙찰자가 부담할 금액을 산정할 수 없습니다.

현재 최저가 356,000,000원이나 유찰 후 가격만으로 저렴함을 판단해서는 안 됩니다. 대항력 있는 임차보증금 인수형이라면 실질취득금액은 보증금 수준으로 고정될 수 있기 때문입니다. 실제 시세도 추가 확인이 필요합니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 임차보증금과 대항력, 경매 신청채권과의 관계, 조세채권의 배당순위를 확인한 뒤 매수인의 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다. 그 금액을 실제 시장가격과 비교했을 때 비로소 합리적인 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.